İstanbul'da ofiste öne çıkan 9 bölge!

İstanbul'da ofiste öne çıkan 9 bölge!



Zincirlikuyu, Levent ve Maslak, İstanbul'un yüksek kalite ofis gereksinimini karşılayan bölgeleri olarak yıllardır ön planda. Anadolu Yakası'nda ise Ümraniye, Ataşehir, Kozyatağı, Maltepe, Kartal, Küçükyalı, Kurtköy ve Gebze ön plana çıkıyor...


Zincirlikuyu, Levent ve Maslak, İstanbul'un yüksek kalite ofis gereksinimini karşılayan bölgeleri olarak yıllardır ön planda. Kentin daha düşük maliyetli ofis bölgeleri olarak, Avrupa Yakası'nda Kağıthane, Anadolu Yakası'nda ise Ümraniye, Ataşehir, Kozyatağı, Maltepe, Kartal, Küçükyalı, Kurtköy ve Gebze ön plana çıkıyor. 




A sınıfı ofis arzı artıyor Gayrimenkul ve kurumsal tesis yönetimi hizmeti veren Jones Lang LaSalle (JLL) Türkiye'nin ofis tercihlerinde yeni trendler analizine göre, geniş kat planları olan ve açık ofis sistemine uygun A sınıfı ofislere olan arz giderek arüyor. 


A sınıfı ofis binası arzının 2014 yılı ilk çeyreğinde 3.4 milyon metrekareye ulaşüğına dikkat çeken JLL Türkiye temsilcileri, nitelikli ofis arzının 2014 yılı Türkiye'nin bölgesindeki ülkelerdeki ekonomik ve siyasi gelişmeler, başta İstanbul olmak üzere  Ankara  gibi kentlerde de ofis piyasasının gelişmesine katkı sağlıyor. 


İstanbul'un gözde ofis bölgeleri olan Zincirlikuyu, Levent ve Maslak arasında yer alan ofisler, nitelikli arz yetersizliği ve mevcut arzdaki yüksek kira bedelleri nedeniyle Kağıthane, Ümraniye, Ataşehir, Kozyatağı, Maltepe, Kartal ve Küçükyalı gibi bölgelere kayıyor. Giderek artan bir oranda tercih edilen A sınıfı ofislerin merkez bölgelerdeki metrekare kira bedeli 48 dolan bulurken, ikincil bölgelerde 20 dolardan başlayan fiyatlarla kiralamak mümkün oluyor. 


Eva Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, kiraların artması nedeniyle daha uygun kiraların olduğı ulaşım projelerinin yoğunlaştığı bölgelerdeki ofis projelerinin talep görmeye başladığını vurguluyor. 


Yazıcı, "ZincirlikuyuMaslak hatundaki ofislerin kira değerlerinin giderek artması şirkeüerin Kağıthane, Ümraniye, Ataşehir, Kozyatağı, Maltepe, Kartal ve Küçükyalı sonunda 4.3 milyon 

metrekareyi bulacağını vurguluyorlar. 


Sektör temsilcilerine göre, İstanbul'da A sınıfı ofis arzı yükselen bir ivmeyle artıyor. 

Özellikle kurumsal imajlarına önem veren ve çalışma alanlarındaki konfor standardını artürmak isteyen firmaların tercih ettiği A sınıfı ofisler, şirkeüere prestij kazandırdığı için tercih ediliyor. 


2014 yılı birinci çeyreğinde mevcut A sınıfı ofis arzının 3.4 milyon metrekareye ulaşüğını ve inşaat halindeki ofis arzının ise yaklaşık 3 milyon metrekare olduğuna dikkat çekilen JLL Türkiye analizine göre, 2014 yılı sonunda ofis arzının 4.3 milyon metrekareyi bulması bekleniyor. 


Kağıthane'nin yıldızı parlıyor Özelikle finansal hizmetler veren firmalar, danışmanlık şirkeüeri ve hukuk bürolarının en çok tercih ettiği A sınıfı ofisler, ağırlıklı olarak Zincirlikuyu, Levent ve Maslak arasındaki hatta yer alıyor. İstanbul'un ofis anlamında en çok talep gören ve merkezi iş alanı olarak belirlenen bu bölgelerin yanı sıra Anadolu Yakası'nda Ümraniye ve Ataşehir, Avrupa Yakası'nda ise Kağıthane gibi ikincil bölgelerdeki A sınıfı ofislere de talebin arttığı gözleniyor. 


2008 krizinden sonra maliyet odaklı çalışmaya başlayan firmalar, tasarruf yapmak amacıyla ve çalışanlarının ağırlıklı olarak Anadolu Yakasında yaşıyor olması nedeniyle raylı ulaşım sistemleriyle kolay ulaşılabilen Maltepe, Küçükyalı, Kartal gibi semüere yönlendiler. Özellikle uluslararası firmaların kira bedelinin daha uygun olması ve ulaşım kolaylığı gibi nedenlerle Kağıthane'ye giderek artan bir oranda talep gösterdikleri de görülüyor. 


Teknoloji ve konfor öne çıkıyor Ofislerini kira bedeli daha uygun olan ikincil bölgelere taşıyan şirketler, ofis konforu ve teknolojisi konusunda çıtayı yükseltiyor. Bu çerçevede, şirketlerin son yıllarda yatay ve geniş kat planları olan ve açık ofis sistemine uygun alanları tercih ettikleri de vurgulanıyor. 

Kuaför, lostra, kuru temizleme, market ve spor salonu gibi ofis binalarında yer almaya başlayan sosyal alanlar önem taşımaya başlıyor. Ortalama olarak bin 300 ile 2 bin 500 metrekarelik açık ofisleri tercih eden şirketlerin sayısı da her geçen gün artıyor. 

Şii keder tarafından çok tercih edilen konforlu ve yüksek kaliteli A sınıfı ofisler, Kağıthane, Ümraniye, Maltepe ve Kartal gibi semüerde, Zincirlikuyu ile Maslak arasındaki bölgelere kıyasla daha uygun kiralara bulunabiliyor. 


Merkezi iş alanındaki kira fiyatlarının metrekare başına 35 ile 48 dolar arasında değişirken, ikincil bölgelerdeki A sınıfı binaların kiraları ise, 20 ile 30 dolar aralığında. Artan talep nedeniyle Kağıthane, Ümraniye, Ataşehir, Kozyatağı, Maltepe, Kartal ve Küçükyalı gibi bölgelerde ofis projelerinin yoğunlaştığı vurgulanıyor. 


Özellikle Ataşehir'deki Rönesans Tower, Maltepe'deki Esas Maltepe, Kağıthane'deki Ofishane, Seyrantepe'deki Vadi İstanbul ve Küçükyalı'daki Rönesans Küçükyalı, ilgi gören projeler arasında başı çekiyor. 


Ulaşım projeleri etkili Ulaşım ağındaki gelişmelerle birlikte ofis yatırımı yapmak üzere tercih edilen bölgelerde de çeşiüenme yaşanıyor. 


Ankara'da ofis arzı fazlası var Ofis piyasasının geliştiği bir diğer kent de Ankara. Başkentte birçok firma ofis projesi geliştirirken, Ankara piyasasında ofis arzı fazlası oluştuğuna dikkat çekiliyor. 


Mesa Holding Yönetim Kurulu Başkanı Erhan Boysanoğlu, Ankara'da ofis piyasasında arz fazlası olduğuna dikkat çekiyor. 

Proje geliştirirken arz durumunun iyi analiz edilmesi gerektiğine işaret eden Boysanoğlu, "Özellikle son yıllarda ofis pazarında çok sayıda proje geliştirildi. Ancak burada dikkat edilmesi gereken en önemli husus talebin arz ile örtüşmesi. Özellikle Ankara'nın ofis piyasasında arz-talep dengesinin arz fazlalığı yönünde bozulduğunu düşünüyorum" diyor. 



Ofis projelerine danışmanlık hizmeti veren Proje Beyaz yönetim kurulu başkanı Murat Uzun, Kağıthane, Bomonti, Basın Express, Zeytinburnu ve Kartal gibi bölgelerin konumlan ve ulaşım kolaylıkları ile ofis projeleri bakımından ön plana çıküğını söylüyor. 


Bu bölgelerin tercih edilmesinde, ulaşım ağının gelişmesiyle merkezi konuma gelmeleri etkili. Örneğin, Beşiktaş Tüneli'nin açılması ile birlikte Bomonti'den Okmeydanı'na kadar olan alan değerlendi. Yüksek katlı rezidanslar, Beşiktaş ve Şişli'deki projelerle rekabet edecek nitelikte. 


Now Gayrimenkul Yönetim Kumlu Başkanı Şükrü Başyazıcıoğlu, Now Bomonti projesinde yerli ve yabancı yatırımcıların büyük ilgisiyle karşılaştıklarını, kentin merkezi lokasyonlarında yeni projeler geliştirmek üzere çalışmalar yaptıklarını söylüyor. 


Standartlar öne çıkıyor A grubu ofis projelerinin modern teknoloji ve yüksek tavan gibi standardarı barındırmaları halinde tercih edildiğine dikkat çeken Başyazıcıoğlu, "Biz de yoğun talep aldığımız A grubu ofis projemizin yeni versiyonlarını İstanbul'un merkezi lokasyonlarında yapmayı planlıyoruz" diyor. 

Kartal bölgesini ise İzmir, Bursa otobanını İstanbul'a bağlayacak olan Körfez Köprüsü, 3. Boğaz Köprü bağlantısı, Kadıköy- Kaynarca Metro güzergahı, Sabiha Gökçen Havaalanı, Pendik Marina ve İstanbul'un sanayi bölgesine yakınlığı ile (İzmit, Dilovası, Gebze) 'Geleceğin Ticaret Merkezi' olarak adlandırılıyor. Bölgelerin gelişmesi ile birlikte bahsi geçen bölgelerde projeler üretiliyor. 


Gebze'de ofis sayısı artacak Ofis geliştirme danışmanlığı, satış ve kiralama konularında hizmet veren ve faaliyetlerine endüstriyel gayrimenkul danışmanlığını da ekleyen TNL Gayrimenkul Geliştirme'nin yönetici ortaklarından Gökhan Givan, Gebze'nin önümüzdeki dönemde ofis ve konut projeleri ile öne çıkan bir bölge olacağını söylüyor. 


Türkiye'nin büyüyen lojistik üssünün Gebze olduğuna dikkat çeken Civan, bölgenin potansiyelini şöyle özetliyor: "İstanbul ve Kocaeli ticaret odalarının verilerine göre İstanbul'da 8 ve Kocaeli'nde 13 olmak üzere toplam 21 adet OSB bulunuyor.En fazla sanayi bölgesine sahip olan merkezler Tuzla, Gebze, Şekerpınar, Çayırova, Tavşanlı ve Dilovası çevresinde konuşlanıyor. 


Sanayi Bakanlığı'na göre bu çevrede ve Doğu Marmara'da bulunan toplam 16 adet OSB ve 6 adet çeşidi sanayi yapılanmalarının sayısının arürılmayacağı, bunların çevresinde organize olmuş lojistik merkezlerin sayılarının ve kapasitelerinin önümüzdeki yıllarda hızla artürılacağı anlaşılıyor. Bu da konut ve ofis talebini tetikliyor." Kesişme noktası Gebze, Şekerpınar, Çayırova, Tavşanlı ve Dilovası bölgesin ana otoyol ve köprülerin kesişme noktası. 


Bu durum bölgenin çok büyük ölçekli ve modern lojistik merkezlere olan ihtiyacını daha da arüracak. 

Bu noktada Dilovası limanının uluslararası önemine de dikkat çekiliyor. 39 metre derinliği ile Marmara ve bölge ülkelerin limanları arasında bir anda ön sıralara çıkacak Dilovası limanı, birçok yurtdışı limanın yükünü Türkiye'ye çekmeye aday konumda. 

Bu da Gebze bölgesine yapılacak yaurımlar için oldukça kritik bir parametre oluyor. 


İlgili bakanlıklar ile sanayi ve ticaret odalarının yaptırdıkları projeksiyonlara göre, günümüzde 800 bin nüfusa sahip bu bölgede önümüzdeki 20 yıl içinde 2,4 milyonluk bir nüfusa yaşayacak. Kimi çalışmaların bu rakamın 4 milyonu bulacağını öngördüğünü belirten Civan, "Bu hızda büyüyen bir bölgede uydu kent ölçeğinde konut projeleri geliştirilmesi kaçınılmaz görünüyor. Büyümeyi öngören Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'na bağlı TOKI de zaten bu bölgede birçok projeyi yürütmekte ve bazılarını da teslim etti" diyor. 

2017'de 6.5 milyon m2'ye çıkacak Son yıllarda ofis yatırımlarıyla öne çıkan İstanbul'da 2017 sonunda toplamda 6.5 milyon m2 ofis stoku olması bekleniyor. 


Yeni geliştirilen ve inşaat halinde olan 3 milyon m2 stoka var olan 3,5 milyon ofis stokunun eklenmesi ile toplam rakamın 6,5 milyon m2'yi geçmesi bekleniyor. İstanbul Finans Merkezi'nde gerçekleştirilmesi planlanan yaklaşık 1 milyon m2'lik ofis alanı da bu rakama dahil ediliyor. 



Ekonomist Mortgage