İzmir'de hangi ilçeler değerleniyor?

Harmoni Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.  İzmir  Bölge Müdürü Öykü Özkan Tuna, İzmir'in gayrimenkul resmini çekti. Öykü Özkan Tuna İzmir'in bölge bölge analizini yaptı. İşte, İzmir'in gayrimenkul analizi.. 

İstanbul’da arsa fiyatlarının yüksek, arsa arzının sınırlı olması konut, ofis, işyeri fiyatlarını artıran en önemli unsurlardan. Türkiye’nin her bölgesinde inşaat maliyetleri aynı iken fiyatı belirleyen unsur  ise arsa oluyor. İstanbul’daki yüksek maliyetler gayrimenkul geliştiricileri alternatif yerlere  yöneltiyor.  Örneğin  Ankara  ya da İzmir’e.

İzmir’de hizmet sektörünün gelişmesi, kalitesini gittikçe artırması ve yaygınlaşması turizm ile birlikte gayrimenkul sektörünü de olumlu etkiledi. Kentte büyük inşaat firmaları peş peşe önemli yatırımlara imza attı. Özellikle Bayraklı’da hayata geçirilen kentsel dönüşüm de İzmir’in değişimine örnek. Gecekonduların yoğun olduğu

Bayraklı artık İzmir’in yeni yüzü…
Harmoni Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. İzmir Bölge Müdürü Öykü Özkan Tuna, İzmir’in son zamanlarda ülke genelinde en çok ön plana çıkan kentlerden biri haline geldiğini söylüyor. Özellikle İstanbul’a alternatif olarak medyada, yazılı basında ve reklam panolarında ‘cazibe merkezi’, ‘huzurlu yaşam alanı’ ve coğrafi avantajları üzerinden kentin tanıtımlarının yapılmaya başlandığını anlatan Tuna, buna paralel olarak il merkezi ve ilçelerinde hizmet sektörünün gelişmesine dikkat çekiyor.  Tuna şunları söylüyor: “İzmir genel olarak üretim, sanayi ve turizm odaklı gelişme göstermiş bir kenttir. Ancak son dönemlerde İstanbul’a alternatif olarak gösterilmeye başlanması ile başlayan süreçte İzmir için en büyük açığın hizmet sektörü olduğu fark edilmiştir. İzmir’in yeni cazibe merkezi haline gelmesindeki başarı hizmet sektörünün kente çekilmesi ile doğru orantılı ilerlemektedir. Bu durum İzmir’de büyük konut ve ofis yatırımlarının tetikleyicisi olmuştur. İzmir içinde faaliyet gösteren Folkart gibi büyük inşaat firmalarının yanı sıra İş GYO, Halk GYO ve DAP Yapı gibi İstanbul’da tecrübe kazanmış büyük inşaat firmaları da yatırımlarını İzmir’e yöneltmiştir. İzmir bu yatırımlar ile büyük ofis blokları, rezidanslar ve karma kullanımlar (AVM-otel-ofis-konut) ile tanışmıştır. Bu yatırımların ölçeği kentin merkezini değiştirebilecek kadar büyük olmasına karşın şu an için istenilen haraketliliğin ve doluluğun sağlanamadığı gözlemlenmektedir.”

Kentsel dönüşüm çalışmalarının İzmir’in değişimine büyük katkı sağladığını söyleyen Öykü Tuna, özellikle Bayraklı ilçesine dikkat çekiyor. “İzmir içerisinde kentsel dönüşüm ile en çok değişim gösteren ve kentsel dönüşümden en çok etkilenen yer Bayraklı’dır.” diyen Öykü Tuna, şunları dile getirdi: “İzmir için ön görülen yeni kentsel yüz, yeni tema, yeni kent anlayışı en yalın biçimde Bayraklı ilçesi için hazırlanan Yeni Kent Merkezi Projesi ile anlaşılmaktadır. Proje genel olarak hizmet sektörünün kente gelmesini amaçlamış, proje kapsamında bölgeye MİA (Merkezi İş Alanı) lejantı getirilmesi ile birlikte, bölgede hızla yüksek katlı yapılar yükselmeye başlamıştır. Bayraklı ilçesi konumu itibari ile İzmir’in yüzü olabilecek bir yapıya sahiptir. Ancak bölge, ülkemizin önemli sosyo-ekonomik ve fiziksel sorunlarından birisi olan genelinde yoğun gecekondulaşma yapısına sahiptir. Bu nedenle bölgenin yeni yüz olabilmesi için Yeni Kent Merkezi projesine ek olarak Bayraklı Kentsel Dönüşüm Projesi gündeme getirilmiştir. Bu proje yaklaşık 600.000 m² alanı kapsayan büyük ölçekli bir kentsel dönüşüm projesidir. Proje kapsamında temel olarak gecekondu tarzı yapılaşmanın rehabilite edilmesi, yerini modern site ve apartman tipi yapıların yer alması planlanmış, yeşil koridorlar, çocuk oyun bahçeleri, açık spor alanları ile yeşil alanın 4 kat arttırılması, altyapı hizmetlerinin geliştirilmesi ile yaşanabilirlik vurgusu yapılmıştır.  Seyir terasları ile beslenen Yürüyen Yaya Platformu ile kente yeni bir yüz, ayrıştırıcı ve yarışmacı bir nitelik kazandırılmaya çalışılmıştır. Ayrıca Yürüyen Yaya Platformu ile insan-deniz ilişkisinin geliştirileceği ve bu platformun güneş panelleri ile desteklenerek çevre ve temiz enerji üretimine de vurgulama yapılmıştır.  Ne yazık ki ülke genelinde kentsel dönüşüm projeleri içerisinde bulunan bazı eksiklikler bu projeler içerisinde de bulunmaktadır. Sosyal ve ekonomik anlamda kentin belirli bir kısmına hitap eden mekanların yaratılması ile insan-deniz ilişkisine sosyo-ekonomik bir boyutun kazandırılması ise tartışılması gereken konular arasında yer almaktadır. Bu projede kent sorunlarına yine sadece fiziksel boyutta yapılan çözümlemeler getirilmeye çalışıldığı görülmüştür.  Bayraklı ilçesinde başlayan dönüşüme bağlı olarak İzmir’in yine merkez niteliği gösteren Bornova ve Karşıyaka ilçesinde de daha küçük ölçekli dönüşüm projeleri başlamıştır. Bornova Kazım Dirik Mahallesi’nde yer alan gecekonduların yerini lüks siteler almaya başlamış, kentin önemli bir noktası olan Karşıyaka Bostanlı Mahallesi’nde ise eski yapılar bir bir yıkılarak yerine yenileri yapılmaya başlanmıştır.”

İzmir’de Hangi İlçeler Değerleniyor?
“Bu şehirde hangi bölgeler değerleniyor? Yatırımcılar için cazip bölgeler neresi?” sorusunun cevabı da yine Bayraklı oluyor.  Öykü Özkan Tuna, yapılan dönüşüm projelerine bağlı olarak İzmir içerisinde en çok değer kazanan yerlerin başında Bayraklı’nın geldiğini söylüyor.  Kentin eski ve en çok tercih edilen yerleşim yerlerinden Karşıyaka ve Konak ilçelerinin mevcut gelişimlerini koruduğuna işaret eden Tuna, değeri artan Torbalı, Selçuk ve Tire gibi ilçelerle ilgili İZBAN etkisine vurgu yapıyor.  Tuna, “İzmir’in önemli ulaşım biçimlerinden biri olan İZBAN (banliyö treni) yatırımlarının bir kolunun Torbalı ilçesine kadar uzatılması bu bölgenin gelişimini desteklemiş ve değerlenmesini sağlamıştır. Aynı şekilde turizm açısından da kent için önemli bir yer olan Selçuk ilçesi de İZBAN yatırımları ile değerlenen bölgeler arasındadır.  Torbalı ilçesine yakın konumda yer alan ve İZBAN yatırımlarından etkilenen bir diğer ilçe ise Tire’dir. Ancak Tire ilçesinin değer kazanması yalnızca İZBAN yatırımlarına bağlı gerçekleşmemiştir. Tire ilçesi ülke genelinde mandıracılık üzerine bir ün kazanmış olup büyük yatırımcıları kendine çekmeyi başarmıştır. İzmir’in ülke genelinde en güçlü yanı turizmdir. Son yıllarda Çeşme ve Alaçatı’nın tam bir turizm merkezi haline getirilmesi ile başlayan yoğun kalabalık ve spekülatif fiyat düzenlemeleri daha sakin ve doğal özeliğini daha çok korumuş olan Urla ilçesinin değer kazanmasını sağlamıştır. Özellikle sağlık sektörü ve sağlık turizmi üzerine yatırım yapmak isteyen yatırımcılar gözlerini Urla’ya doğru çevirmişlerdir.  İzmir’in üretim merkezi olan Aliağa ise yeni rafineri ile hızla değerlenmektedir. Dikili ilçesine bağlı Çandarlı ise yeni liman projesi ile kaybettiği cazibesini yeniden kazanmak üzeredir.” dedi.

Konut fiyat artışı bakımından ilk 5 ilçe hangileri?
Öykü Özkan Tuna, İzmir’de konut fiyat artış bakımından ilk beş sıradaki ilçeleri de açıkladı. Tuna şunları söyledi: “Dönüşüm projelerine bağlı olarak Bayraklı, kentin eski ve en çok tercih edilen yerleşim yeri olması ve yerinde dönüşüm ile yapıların hızla yenilendiği Karşıyaka-Bostanlı-Mavişehir, ulaşım yatırımlarına bağlı olarak Torbalı, ulaşım ve ülke genelinde yakaladığı yatırım gücüne bağlı olarak Tire ve son yıllarda turizm açısından vazgeçilmez hale gelen ve piyasada hızla büyüyen Çeşme-Alaçatı” İl merkezi dışında öne çıkan ilçelerin ise turizm nedeniyle Çeşme-Urla-Seferihisar ve Selçuk olduğunu söyleyen Öykü Özkan Tuna, son zamanlarda Tire’nin de ülke içerisinde mandıracılık açısından yakalamış olduğu ün ve rekabet gücü sayesinde ön plana çıkan ilçeler arasında yer aldığını dile getirdi.

Harmoni Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık şirketinin İzmir’deki çalışmaları hakkında da bilgi veren Öykü Özkan Tuna, “Harmoni olarak İzmir’de bankalara, gayrimenkul yatırım ortaklıklarına, inşaat şirketlerine, resmi kurumlara, özel şahıslara gerek teminat gerekse yatırım danışmanlığı kapsamında gayrimenkul değerleme, fizibilite gibi konularda hizmet vermekteyiz.” dedi.