Kentsel Dönüşüm Uygulama Yönetmeliği Değişiklikleri 2. Bölüm!

21 Haziran 2019 Tarihli ve 30808 Sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeli̇ği̇nde Deği̇şi̇kli̇k Yapılmasına Dai̇r Yönetmeli̇k ile Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Uygulama Yönetmeliğini, dolayısı ile Kentsel Dönüşüm Kanununu etkileyecek önemli değişiklikler meydana geldi. Bahsi geçen yönetmelikteki değişikliklerin bir kısmına “Kentsel Dönüşüm Uygulama Yönetmeliği Değişiklikleri 1. Bölüm” başlıklı yazımızda yer verdik.  Bu yazımızda da yapılan değişikliklerden bahsetmeye devam edeceğiz. 

1. Riskli yapının yıkılmasından sonra ortaklığın giderilmesi davası açılabilecek!

Bu değişiklik çok önemli! Kentsel dönüşümde riskli yapıların yıkılması ve arsa haline gelmesinden sonra ortaklığın giderilmesi davası açılması mahkemeler tarafından kabul edilmiyordu. Zira, kentsel dönüşüme girecek olması nedeniyle arsa haline gelen taşınmazın bu durumunun geçici olduğu, dava açılabileceğinin kabul edilmesi halinde bunun yasa koyucunun amacıyla bağdaşmayacağı kabul ediliyordu. 

15. maddenin 1. fıkrasında yapılan değişiklikle birlikte, artık malikler, riskli yapının yıktırılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazda ortaklığın giderilmesi için dava açabilecekler. Ancak, ortaklığın giderilmesi için dava açılmış olması, Kanun kapsamında hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar alınmasına ve bu karara göre işlem yapılmasına engel teşkil etmeyecek. 

2. 2/3 çoğunluğa katılmayan maliklerin payları açık artırma usulü ile 3. kişilere satılabilecek!

15. maddenin 2. fıkrasında yapılan değişiklikle birlikte paydaşları ve 3. kişileri etkileyecek önemli bir düzenleme yapılmıştır! 2/3 çoğunluğa katılmadığı için payları açık artırma ile satışa çıkarılan maliklerin payları, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, rezerv yapı alanlarında rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil ediliyor, riskli yapılarda ise anlaşma sağlayan diğer paydaşlara veya yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satış yapılabiliyor. Yani değişiklikle birlikte riskli yapılarda anlaşmayan maliklerin paylarının 3. kişilere satışının önü açılmıştır. 

3. Açık artırma usulü ile satış uygulamasındaki değişiklikler

Açık artırma usulü ile satışa ilişkin düzenlemeler içeren 15/A maddesinde, özellikle 3. kişilerin satışa katılmasının usulü ve şartları düzenlenmiştir. Düzenlemeye göre, yapılacak ilk satışa en az üçte iki çoğunluk ile anlaşan paydaşlar dışında herhangi biri katılamaz ve bu paydaşlarca satışı yapılan hisseler satın alınmak istenmezse, tekrar yapılacak satış işlemlerine en az üçte iki çoğunluk ile anlaşan paydaşlar ile üçüncü şahıslar katılabilir.

Ayrıca, yapılan ilk satışta anlaşma sağlayan paydaşlara satış gerçekleştirilemezse, anlaşma sağlayan paydaşlara veya anlaşma sağlayan paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanır.

Yapılan ilk satışta satılacak hisse anlaşma sağlayan paydaşlarca alınmak istenmezse; yeniden yapılacak satış işleminin yeri, tarihi ve saati tutanağa bağlanır. Bu tutanağın bir örneği satış için huzurda bulunan maliklere verilir ve tutanak Müdürlük yayın araçlarıyla ve ilan panosuna asılacak yazı ile ilan edilir. Yeniden yapılacak satış işlemi ile satış gerçekleşmezse, satış gerçekleşinceye kadar yukarıdaki usul tekrar edilir. 

İlk satıştan sonra yapılacak diğer satışlara üçüncü şahısların da katılabilmesi için, bunların satıştan önce üçte iki çoğunluk ile alınan kararı kabul edeceklerini ve üçte iki çoğunluk ile alınan karar doğrultusunda yapılan sözleşmeyi ve yapılacak uygulamanın gerektirdiği diğer belgeleri imzalayacaklarını yazılı olarak beyan etmeleri ve satışı yapılacak arsa payının üçüncü fıkra uyarınca belirlenen rayiç değerinin yüzde onu oranında nakit teminat vermeleri şarttır.

Satış ihalesi üzerinde kalan üçüncü şahsın süresi içinde satış bedelini yatırmaması durumunda teminatı Hazineye gelir kaydedilir ve pey süren diğer katılımcılara sırasıyla bildirimde bulunulur ve satış bedelini yatıran katılımcıya satış yapılır. Satış ihalesi üzerinde kalan üçüncü şahsın tapuda tescil işleminden sonra yedi gün içinde üçte iki çoğunluk ile alınan karar doğrultusunda yapılan sözleşmeyi ve diğer belgeleri imzalayarak Müdürlüğe sunmaması durumunda teminatı Hazineye gelir kaydedilir ve anlaşmama iradesi gösterdiği için hissesinin satışı için Kanun kapsamında yeniden satış işlemi yapılır.

4. Kira yardımı ve diğer yardımlarla ilgili değişiklikler

Kira yardımını düzenleyen 16. maddede yapılan değişiklikle birlikte, kira yardımlarının tahliye tarihinden veya yıkım tarihinden itibaren yapılacağı düzenlenmiştir.  

Kira yardımı başvurularının, tahliye tarihinden itibaren bir yıl içinde veya riskli yapının yıktırıldığı tarihten itibaren üç ay içinde yapılması gerekiyor. Değişiklikten önce tahliye tarihinden itibaren en geç bir yıl içinde yapılıyordu.

Kira yardımına başvuracak kişileri ilgilendiren önemli bir değişiklik ise, dönüşüm projeleri özel hesabının finansman durumu gözetilerek Bakanlıkça uygun görülmesi halinde kira yardımının ilk (5) aya kadar olan kısmı peşin olarak ödenebilecek. 

Kanun kapsamında, gerçek veya tüzel kişilerin bankalardan, İdarenin ise İller Bankası Anonim Şirketinden veya bankalardan kullanacağı kredilere; Cumhurbaşkanınca belirlenen oranlarda Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından karşılanmak üzere faiz desteği verilebilecek. Gerçek veya tüzel kişilere faiz desteği verilebilmesi için tahliye veya yıkım tarihinden itibaren en geç bir yıl içinde kredi almak üzere Bakanlıkla protokol imzalamış bankalara başvurulmuş olması gerekiyor. 

Maddeye eklenen 10. fıkra ile, riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde, gerçek kişilerce ve özel hukuk tüzel kişilerince uygulamada bulunulması halinde, fonksiyon değişikliğine bakılmaksızın mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanı için belediyelerce harç ve ücret alınmayacağı, yeni inşaat konut ve işyerinden oluşuyor ise, muaf olunan inşaat alanının, yeni inşa edilen binadaki konut ve işyerinin bina içindeki metrekare cinsinden oranları çerçevesinde uygulanacağı düzenlenmiştir.

Madde eklenen 11. fıkra ile, riskli yapının bulunduğu parselin boş parsellerle tevhit edilerek (birden çok gayrimenkulün tek bir parsel haline dönüştürülmesi) uygulamada bulunulması durumunda, tapu harç ve ücret muafiyetlerinden, riskli yapının bulunduğu parselin alanının tevhid neticesinde oluşan yeni parselin alanına oranı nispetinde faydalanılacağı düzenlenmiştir. 

5. Planlama sürecine ilişkin değişiklikler

18. maddede yapılan değişiklik ile, bakanlık; parselasyon planlarında, gerekli görülmesi hâlinde varsa ilk uygulamadaki düzenleme ortaklık payı oranını tamamlamak üzere düzenleme ortaklık payı kesintisi yapmaya yetkili hale gelmiştir. 

Avukat Kadir KURTULUŞ - Stajyer Avukat Elif HAMZAÇEBİ

Kentsel Dönüşüm Uygulama Yönetmeliği Değişiklikleri 1. Bölüm!