Kentsel Dönüşüm’de Torba Yasa Değişiklikleri 2.Bölüm
Avukat Kadir Kurtuluş, Kat Mülkiyeti Kanunu ve Tapu Kanunu’nda yapılan değişikliklerle yaptık, devamında Kentsel Dönüşüm Kanunu’nun 6. maddesinde düzenlenen kentsel dönüşüm uygulamalarında yapılan değişiklikleri inceledi...
10 Temmuz 2019 Tarihli ve 30827 Sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 7181 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun İle Medeni Kanun, Kat Mülkiyeti Kanunu, İmar Kanunu, Tapu Kanunu gibi kanunların yanında kamuoyu nezdinde kentsel dönüşüm kanunu olarak bilinen 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’da da değişiklikler meydana geldi. Torba kanunu inceleme altına alacağımız yazı dizimizin başlangıcını Kat Mülkiyeti Kanunu ve Tapu Kanunu’nda yapılan değişikliklerle yaptık, devamında Kentsel Dönüşüm Kanunu’nun 6. maddesinde düzenlenen kentsel dönüşüm uygulamalarında yapılan değişiklikleri inceledik. Bu yazımızda ise, özellikle riskli yapı konusunu ve Kentsel Dönüşüm Kanunu’nda yapılan diğer değişiklikleri inceleyeceğiz.
1. Uygulamaların re’sen (kendiliğinden) yapılması
Torba yasa ile eklenen 6/A maddesi ile, Bakanlık tarafından kendiliğinden, malik ve ilgililerin izin ve onayı aranmaksızın, riskli sayılan yapılardaki kentsel dönüşüm uygulamalarının kapsamı ve esasları düzenlenmiştir. Buna göre;
● Re’sen uygulama yapılacak riskli yapılar ve riskli alanlar: Yıkılacak derecede riskli olan yapıların bulunduğu alanlar ile kendiliğinden çöken veya zeminin kayması, heyelan, su baskını, kaya düşmesi, yangın, patlama gibi sebeplerle ağır hasar gören veya ağır hasar görme riski bulunan yapıların bulunduğu alanlarda kentsel dönüşüm uygulamaları maliklerin ve ilgililerin onay ve izini aranmaksızın Bakanlıkça re’sen yapılabilir veya yaptırılabilir.
● Tebliğ ve itiraz hakkı: Riskli yapı tespit masrafları Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından karşılanmak suretiyle Bakanlıkça resen yapılır. Riskli olarak tespit edilen yapıların listesi bu yapıların kapısına asılır ve ilgili muhtarlıkta iki gün süre ile ilan edilir. Bu ilan ile yapılacak işlem maliklere şahsen tebliğ edilmiş sayılır. Riskli yapı tespitlerine karşı maliklerce veya kanuni temsilcilerince iki gün içinde itiraz edilebilir ve itirazlar üç gün içerisinde teknik heyetler tarafından incelenip karara bağlanır.
● Riskli yapıların veya riskli alanlarda bulunan yapıların tahliyesi ve tahliye süresine uyulmaması durumunda yapılacaklar: Yapıların tahliyesi Bakanlıkça verilen süre içerisinde yapılmak zorundadır. Verilen sürede söz konusu yapılar tahliye edilmezse, kilitli olan kapıları açmak veya açtırmak da dâhil olmak üzere tahliye ve yıktırmaya yönelik iş ve işlemler, gerektiğinde kolluk kuvvetlerinin de yardımıyla Bakanlıkça yapılabilir veya yaptırılabilir.
● Uygulama yapılacak alanda bulunan yapıların Hazine adına tescili: Uygulama alanında bulunan ve dönüşüm uygulamasına dahil edilecek olan kamu kurum ve kuruluşlarına ait taşınmazlar ile özel mülkiyete tabi taşınmazlar Hazine adına tescil olur ve yapılacak yeni yapılar hak sahiplerine devredilinceye kadar kat irtifakı ile kat mülkiyeti Hazine adına kurulur.
● Riskli yapı ile ilgili sözleşmelerin feshi: Re’sen uygulama yapılacak alanda bulunan taşınmazlarla ilgili daha önce imzalanmış olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, bu sözleşmelerin taraflarının ve diğer ilgililerin muvafakati aranmaksızın, kentsel dönüşüm uygulamalarının Bakanlıkça yürütülmesinin uygun görüldüğü tarih itibarıyla feshedilmiş sayılır ve Bakanlığın talebi üzerine sicilden terkin edilir. Feshedilmiş sayılan sözleşmelere istinaden herhangi bir iş ve uygulama yapılmış ise, bu iş ve uygulamaları yapan müteahhit ile Bakanlık arasında mahsuplaşma yapılır. Kira yardımı ödemeleri hariç olmak üzere, feshedilen sözleşmelerin taraflarından biri tarafından, diğer tarafa herhangi bir ödeme yapılmış ise, taraflar yapılan ödemeleri karşılıklı olarak birbirlerinden talep etme hakkına sahiptir.
● Riskli yapı yerine yapılacak yeni yapının niteliği, iki yapı arasında değer farkı oluşması: Yeni düzenlemeye göre, yapılacak konut ve işyerlerinin niteliği ve büyüklüğü Bakanlıkça belirlenecektir. Hak sahipliği çalışmaları, hak sahibinin mevcut taşınmazının değeri ile yeni yapıda hak sahibine verilecek konut veya işyerinin değeri gözetilerek yürütülecektir. Yeni yapı değerinin, mevcut taşınmaz değerinden yüksek olması durumunda, hak sahibine verilecek bağımsız birim üzerine borç miktarı oranında ipotek tesis edilir. Hak sahibine düşecek bağımsız bölümün/bölümlerin Bakanlıkça belirlenen süreler içerisinde teslim alınmaması durumunda, hak sahibinin bu bağımsız bölüm/bölümler üzerindeki hakkı sona erer; dönüşümden önceki taşınmazının değeri güncellenerek hak sahibi adına açılacak vadeli bir hesaba yatırılır ve durum hak sahibine bildirilir.
Özetle, yıkılacak derecede riskli yapılar, çökme alanları, heyelan alanları ve su baskını, kaya düşmesi, yangın, patlama ihtimalleri barındıran vb. riskli alanlar Bakanlıkça tespit edilerek resen yıkım ve tahliye yapılabilecektir. Bu şekilde tespit edilen alanlarda daha önce maliklerin yapmış oldukları gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri de feshedilmiş sayılacaktır.
2. Kanun kapsamında alınan teminatlarla ilgili değişiklikler
Kanun’un 7. maddesinde yapılan değişiklik ile birlikte, kanunda belirtilen iş, işlem ve hizmetlere tahsis edilmiş olan taşınır ve taşınmazlar ile her türlü hak ve alacaklar, para ve para hükmündeki kıymetli evrak, kamu yararı amacına tahsis edilmiş sayılacağı ve bunlar hakkında haciz ve tedbir uygulanamayacağı düzenlemesine, “6306 sayılı kanun kapsamında alınacak teminatlar” hakkında da her ne şekilde olursa olsun haciz ve tedbir uygulanamayacağı düzenlenmiştir.
3. Geçici madde 4 ile getirilen düzenlemeler
Kanun’a eklenen geçici madde 4 ile, bu maddenin yürürlük tarihinden önce, belirlenen riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli olarak tespit edilen yapıların bulunduğu parsellerde;
● Bir önceki yazımızda ayrıntılı olarak anlatmış olduğumuz, kanunun 6 ncı maddesinin ondördüncü fıkrasında belirtilen, müteahhitten kaynaklanan sebeplerle yapım işine başlanmaması durumlarında, bir yıllık süre ile altı aylık sürenin hesabında 10.07.2019 tarihinden önce geçen sürelerin de dikkate alınacağı,
● Ayrıca, Kanun’un 6/A maddesinin birinci fıkrasında yer alan, “yıkılacak derecede riskli olan yapıların bulunduğu alanlar ile kendiliğinden çöken veya zeminin kayması, heyelan vb.” şartların Bakanlıkça tespiti hâlinde anılan madde hükmüne göre uygulama yapılabileceği düzenlenmiştir.
Avukat Kadir KURTULUŞ
