Kentsel dönüşümde yıkılan evler arsa olarak kalabilir mi?

Kentsel dönüşümde yıkılan evler arsa olarak kalabilir mi?

Kentsel dönüşüm faaliyetleri kapsamında, kentteki riskli alanlar tespit edilerek bu alanlarda yer alan riskli binalar yıkılarak yerine sağlam binalar inşa ediliyor. Peki bu süreçte yıkılan binasının yerine yeni bir bina yapılmak istenmiyorsa ne olacak? Kentsel dönüşümde yıkılan evler arsa olarak kalabilir mi?

Vatandaş Kentsel dönüşüm kapsamında yıkılan binasının yerine yeni bir bina yapmak istemiyor. Arsa seklinde bırakmak istiyor. Böyle bir uygulama mümkün mü?

Çevre ve Şehircilik Bakanlığına en çok sorulan sorular arasında yer alan bu husus, bakanlık tarafından şu şekilde açıklanıyor:

CEVAP:

6306 sayılı kanunun uygulama yönetmeliği 15. maddesine göre: Riskli yapıda bütün maliklerce oybirliği ile karar verilememiş ise, yapılacak uygulamaya (yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesi) sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.’’ denilmektedir. Dolayısıyla 2/3 çoğunluk kendi aralarında yapılacakları anlaşma gereğince hareket edeceklerdir. 

6306 sayılı kanunun amacı riskli yapıların insandan ve eşyadan tahliyesidir. En az 2/3 çoğunluk ile yapacağınız anlaşmaya göre yeniden bina yapma zorunluluğu bulunmamaktadır.

Riskli yapıların bulunduğu parseller ile riskli alanlar hakkında uygulanacak hükümler

MADDE 15 – 

(1) Riskli alanlarda ve riskli yapılarda Kanun kapsamında öncelikle maliklerce uygulama yapılması esastır. Kanun kapsamında yapılacak bu uygulamalara ilişkin iş ve işlemlerde ilgili kurum maliklere yardımcı olmakla yükümlüdür.

(2) Riskli yapılarda, Kanunun 6 ncı maddesinin birinci fıkrası uyarınca, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine esas karar alınmak üzere, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinin üçte birinin istemi üzerine, noter vasıtası ile yapılacak tebligat ile kat malikleri kurulu toplantıya çağrılır.

a) Bu toplantıda yürütülecek uygulamalar konusunda bütün maliklerce oybirliği ile anlaşma sağlanamaması halinde, öncelikle riskli yapının değeri, Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilir ve bu değer gözetilerek oybirliği ile anlaşmaya çalışılır.

b) (a) bendinde belirtilen usule göre oybirliği ile anlaşma sağlanamaması durumunda, yapılacak uygulamaya sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karar tutanağa bağlanır ve toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır. En az üçte iki çoğunluk ile alınan karar, karara katılmayanlara ve kat malikleri kurulu toplantısına iştirak etmeyenlere noter vasıtasıyla tebliğ edilir ve bu tebliğde, onbeş gün içinde bu kararın kabul edilmemesi halinde bağımsız bölümlerine ilişkin arsa paylarının, Bakanlıkça tesbit edilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu payların, rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği bildirilir.

(3) En az üçte iki çoğunluk ile alınacak karara katılmayan maliklerin bağımsız bölümlerine ilişkin arsa paylarının rayiç değeri; ikinci fıkranın (a) bendi uyarınca tespit edilen riskli yapının değerine göre belirlenir.

(4) En az üçte iki çoğunluk ile alınacak kararlar ve anlaşma şartları Müdürlüğe bildirilir. Anlaşmaya katılmayan maliklerin bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları; ikinci fıkranın (a) bendi uyarınca tespit edilen veya Bakanlıkça tespit ettirilen arsa payı değeri üzerinden anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir.

(5) Bu durumda, paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılır. Malik ile yapılan anlaşmanın şartlarının tapu kütüğünde belirtilmesi de dahil tapu tesciline ilişkin işlemler Müdürlük vasıtasıyla gerçekleştirilir.

(6) Bakanlıkça uygun görülmesi hâlinde, Kanunun 6 ncı maddesinin birinci fıkrası uyarınca, arsa payları satın alınanlar ile 14 üncü madde hükümleri çerçevesinde konut veya işyeri sözleşmesi yapılabilir.

(7) Bir parselde birden fazla riskli yapı bulunması halinde her bir yapı için ayrı ayrı rapor düzenlenerek Bakanlığın onayına istinaden uygulama işlemi yapılır.

(8) Üzerindeki yapıların tamamı riskli yapı olarak tespit edilmiş olan bir veya tevhidi mümkün olan birden fazla parsel birlikte değerlendirilerek, yürütülecek uygulamaya sahip oldukları hisseleri oranında proje paydaşlarının en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.

(9) Riskli alanlarda;

a) Malikler tarafından yürütülecek uygulamalarda parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hâsılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine,

b) Üzerindeki bina yıkılarak arsa haline gelen taşınmazlarda ilgili kurum tarafından yürütülecek uygulamalarda uygulanacak projeye,

sahip oldukları hisseleri oranında proje paydaşlarının en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.

(10) Riskli alanda veya riskli yapıların bulunduğu parselde risksiz yapı bulunması halinde, bu yapı uygulama dışı tutulabilir. Bu durumda binanın bulunduğu alan ifraz edilebilir. İfraz imkânı yok ise maliklerin anlaşması halinde binanın hâlihazır durumu korunabilir.

Kentsel dönüşümde merak edilen 20 soru!

Işıl Seren KESKİN/Emlakkulisi.com