Kira şerhi nedir?

Türkiye'de gayrimenkul kiralama işlemlerinde son yıllarda artan hukuki uyuşmazlıklar ve tahliye sorunları, hem ev sahiplerini hem de kiracıları daha güvenli yöntemler aramaya yöneltiyor.

Bu noktada "kira şerhi" kavramı, özellikle ticari gayrimenkul sahipleri ve uzun süreli kiralama yapan bireyler için önemli bir güvence aracı olarak öne çıkıyor. Peki kira şerhi nedir, nasıl konulur ve hangi durumlarda işlevseldir?

Kira şerhi, bir taşınmazın tapu kaydına işlenen ve o gayrimenkulün belirli bir süre için kiralandığını gösteren resmi bir kayıt anlamına geliyor. 

Tapu müdürlüğü tarafından tapuya işlenen bu şerh sayesinde, kiracının hakkı üçüncü kişilere karşı da korunmuş oluyor. Yani taşınmaz satılsa bile yeni malik, mevcut kira sözleşmesine uymak zorunda kalıyor. Bu durum, özellikle uzun süreli ticari kiralamalar ve yatırım amaçlı kiralanan gayrimenkuller için kritik bir güvence sağlıyor.

Kira şerhinin konulabilmesi için öncelikle noter onaylı bir kira sözleşmesinin bulunması gerekiyor. Ardından tapu sahibi (malik) ve kiracı birlikte tapu müdürlüğüne başvurarak şerh talebinde bulunuyor.

Tapu müdürlüğü, sözleşmeyi inceledikten sonra taşınmazın tapu kaydına kira şerhini işliyor. Bu işlem sonrasında, taşınmazın satışı veya devri durumunda bile kiracının hakkı korunmuş oluyor ve yeni malik kira sözleşmesine taraf olmasa bile sözleşmeye uymakla yükümlü hale geliyor.

Gayrimenkul hukukçuları, kira şerhinin özellikle ticari işletmeler için hayati önem taşıdığını vurguluyor. Örneğin bir mağaza, restoran veya ofis kiralayan işletme sahibi, yatırım yaptığı mekânın aniden el değiştirmesi ve yeni sahibinin sözleşmeyi tanımaması riskiyle karşı karşıya kalabiliyor. Kira şerhi bu tür senaryolarda kiracıyı koruyarak, işletmenin sürekliliğini güvence altına alıyor.

Ancak kira şerhinin her durumda otomatik olarak uygulanmadığını da belirtmek gerekiyor. Şerh, yalnızca tapu kaydına işlendiği tarihten itibaren geçerli oluyor ve geriye dönük bir koruma sağlamıyor.

Ayrıca, kira şerhi konulmuş bir taşınmazın satışında alıcılar genellikle daha temkinli davranıyor ve bu durum mülkün piyasa değerini etkileyebiliyor. Bu nedenle ev sahipleri, özellikle kısa süreli kiralamalar için şerh konulmasına sıcak bakmayabiliyor.

Uzmanlar, kira şerhi talebinde bulunmadan önce mutlaka bir gayrimenkul avukatından danışmanlık alınmasını öneriyor.

Şerhin kapsamı, süresi, sözleşme şartlarıyla uyumu ve tapu kaydındaki diğer şerhlerle ilişkisi gibi teknik detaylar, profesyonel bir değerlendirme gerektiriyor. Özellikle yüksek kira bedelli veya uzun süreli ticari kiralamalar söz konusuysa, kira şerhi hem kiracı hem de malik açısından hukuki güvenliği artıran önemli bir araç olarak değerlendiriliyor.