Kira sözleşmelerinde damga vergisi uygulaması!

Kira sözleşmelerinde damga vergisi uygulaması!

Kira sözleşmelerinde damga vergisi uygulaması 488 sayılı Damga Vergisi Kanunu'na ekli 1 sayılı tablonun "I.Akitlerle ilgili kağıtlar" başlıklı bölümünün A/2 pozisyonunda aşağıdaki gibi belirtilmiştir...

1) Sadece kiracı ile kiralayanın imzalandığı sözleşmeler

Sadece kiracı ile kiralayanın imzasını taşıyan kira sözleşmelerinin ait damga vergisi; sözleşme süresine göre hesaplanacak toplam kira tutarının binde 1,89 damga vergisi oranı ile çarpılması sonucu bulunacak tutardır. 

2) Kira sözleşmesinde kefalet bulunması halinde damga vergisi

Kefalet sözleşmesi  22/04/1926 tarihli ve 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun  Borçlar Kanunu'nun 483-503 maddeleri arasında düzenlenmiştir. Anılan Kanunun 483 üncü maddesine göre kefalet "bir akittir ki onunla bir kimse, borçlunun akdettiği borcun edasını temin etmeği alacaklıya karşı taahhüt eder."

Aynı Kanunun 484 üncü maddesinde ise, kefalet sözleşmesinin geçerli olabilmesi için yazılı olarak yapılması ve kefilin sorumlu olacağı tutarın/miktarın bellli olması gerekmektedir. Kefalet sözleşmesi asıl borç sözleşmesi içerisinde yapılabileceği gibi ayrı bir sözleşme ile de yapılabilir. Kefalet sözleşmesinden doğan borç asıl borca bağlı olup, asıl borcun sona ermesi ile sona erer. Bu bakımdan kefaletten doğan borç fer'i ve tali bir borçtur. Dolayısıyla asıl borcun geçersiz olması kefaletten doğan borcun da geçersiz olmasını doğurur. Yine kefilin borcu aslı borçlunun borcundan daha ağır ve fazla olamaz.

Kira sözleşmelerinde genellikle iki tür kefalet türünden söz edilebilir. Bunlar adi kefalet ve müteselsil kefalettir. Adi kefalet, alacaklı asıl borçluya başvurmadan kefile başvuramaz. Yani alacaklının borçlu hakkında yasal  yollara başvurup, borçlunun borcu ödeyemediğini resmi belgelerle tespit etmedikçe veya borcu temin için alınan rehin veya ipotek paraya çevrilmedikçe kefile başvuramayacağı kefalet türü adi kefalettir. Borçlar Kanunu sistematiğinde asıl olan adi kefalettir. Kanun veya sözleşmede açıkça müteselsil kefalet belirtilmediği sürece adi kefalet hükümleri uygulanır. Bir başka ifadeyle, adi kefilin borçtan sorumlu tutulabilmesi, asıl borçlunun iflas etmesi veya ona karşı başlatılan icra takibinin sonuçsuz kalması ya da asıl borçlu hakkında Türkiye'de icra takibi yapılmasının imkansız hale gelmesine bağlıdır. Bu koşulların gerçekleştiği kanıtlanmadıkça, borcun kefilden tahsil edilmesine karar verilemez 

Müteselsil kefalette ise alacaklı borcun muaccel olması ile birlikte borçlu ve kefil aleyhine birlikte takibe geçebileceği gibi borçlu aleyhine takibe geçmeden, yani, sadece kefil hakkında da takibe geçebilmektedir. Burada alacaklıya seçim hakkı tanınmıştır. Alacaklı, borçluya borcun ödenmesi hususunda müracaat etmeden doğrudan kefilin sorumluluğuna gidebilmektedir. Görüleceği üzere, müteselsil kefalet alacaklılar için daha yararlı olup, alacağın tahsilinde adi kefalete göre daha sağlam bir teminat oluşturmaktadır. Uygulamada özellikle bankalar hukukunda müteselsil kefalet türü sıkça kullanılmaktadır. Kira sözleşmelerinde yer alan kefaletin türüne göre, damga vergisi uygulaması farklı olmaktadır.

a) Kira sözleşmesinde adi kefalet bulunması halinde damga vergisi

Bilindiği üzere, 488 sayılı Damga Vergisi Kanunu'nun 6 ncı maddesinin birinci fıkrasına göre, bir sözleşmede birbirinden tamamen ayrı birden fazla akit ve işlem bulunduğu takdirde, bunların her birinden ayrı ayrı vergi alınır. Buna göre, kira sözleşmelerinin kiracı ile kiralayan yanı sıra adi kefil tarafından da imzalanması halinde, söz konusu kira sözleşmesine ait damga vergisi, mukavele süresine göre bulunacak toplam kira tutarının, kira sözleşmesi için binde 1,89, kefalet akdi için de binde 9,48 olmak üzere, toplam  binde 11,37 damga vergisi oranı ile çarpılmak suretiyle hesaplanacak tutar olacaktır. Zira, bu tür sözleşmeler tek kağıt olmasına karşın iki akit veya işlemi içermektedir. Bunlar kiralama ve kefalet akitleridir.

b) Kira sözleşmesinde müteselsil kefalet veya müşterek borçlu statüsünün bulunması halinde damga vergisi Damga Vergisi Kanunu'nun 6 ncı maddesinin ikinci fıkrasına göre, bir kağıtta toplanan akit ve işlemler birbirine bağlı ve bir asıldan doğma oldukları takdirde Damga Vergisi, en yüksek vergi alınmasını gerektiren akit veya işlem üzerinden alınır.

Sözleşmenin kiracı ile kiralayan yanı sıra müteselsil kefil veya müşterek borçlu tarafından da imzalanmış olması halinde, söz konusu kira sözleşmesine ait damga vergisi, mukavele süresine göre bulunacak toplam kira tutarının binde 9,48 damga vergisi oranı ile çarpılmak suretiyle hesaplanacak tutar olacaktır. Zira, bu tür sözleşmelerde içe içe geçmiş iki ayrı akit veya işlem söz konusudur ve dolayısıyla en yüksek vergi alınmasını gerektiren işlemin vergisinin alınması gerekir.

3) Kira sözleşmelerinin yabancı para cinsinden düzenlenmesi halinde damga vergisi 35 Seri No.lu Damga Vergisi Genel Tebliği'nin 4 üncü maddesinde; "Vergiye tabi kağıdın yabancı para cinsinden düzenlenmesi halinde ise kağıt üzerinde yer alan dövizin, kağıdın düzenlendiği tarihteki T.C Merkez Bankası'nca tespit ve ilan olunan cari döviz satış kuruna göre bulunacak Türk Lirası karşılığı üzerinden damga vergisi hesaplanacağı açıklanmıştır.

Dolayısıyla, yabancı para cinsinden düzenlenen kira sözleşmelerinde, kira sözleşmelerinde bulunan kefalet türleri ve oranlar dikkate alınarak, damga vergisinin kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihte T.C, Merkez Bankası'nca tespit ve ilan olunan döviz satış kuru esas alınarak, kira bedelinin TL'ye çevrilmesi yoluyla hesaplanması gerekir.

4) Kira sözleşmesinin birden çok nüsha düzenlenmesi halinde damga vergisi Damga Vergisi Kanunu'nun 5 inci maddesine göre, bir nüshadan fazla olarak düzenlenen kağıtların her nüshası ayrı ayrı aynı miktar veya nispette Damga Vergisine tabidir. Diğer taraftan, nüsha; aynı kuvveti haiz olmak üzere birden fazla düzenlenmiş olan kağıtlardan her biri şeklinde tanımlanabilir. Nüshalarda, kağıdın vergiye tabi olmasını gerektiren imza veya imzalar ayrı ayrı yer almaktadır. İmzanın, her nüshaya ayrı ayrı atılmış olması veya araya karbon kağıdı konarak hepsinin bir defada imza edilmiş olması sonucu etkilememektedir. Kira sözleşmesi bir nüshadan fazla düzenlenmiş ise sözleşmenin her nüshasının ayrı ayrı (aslı kadar) aynı miktar veya nispette damga vergisine tabi tutulması gerekmektedir.

5) Kira sözleşmelerinde süre uzatımı halinde damga vergisi

488 sayılı Damga Vergisi Kanunu'nun 14 üncü maddesine göre, belli parayı ihtiva eden sözleşmelerin değiştirilmesi halinde artan miktar aynı nispette; devri halinde aslından alınan verginin dörtte biri; müddetinin uzatılması halinde aynı miktar veya nispette; süre uzatıldığı takdirde verginin dörtte biri alınır.

Dolayısıyla, kira sözleşmelerinin yenilenmesi, uzatılması, değiştirilmesi, devri veya bozulmasına ilişkin mektup ve şerhler de damga vergisine tabidir. Mukavelelerde süre uzatımı yazılı yapılmak şartıyla vergilenir.

6) Kira sözleşmesinin bir tarafının resmi daire olması halinde damga vergisi 488 sayılı Damga Vergisi Kanunu'nun 3 üncü maddesinin birinci fıkrasına damga vergisinin mükellefi kağıtları imza edenlerdir. Aynı maddenin ikinci fıkrasına göre ise, resmi dairelerle kişiler arasındaki işlemlere ait kağıtların damga vergisini kişiler öder. Buradaki kişi tabiri tüm gerçek ve tüzel kişileri ifade eder. Anılan maddenin üçüncü fıkrasında ise yabancı memleketlerle Türkiye'deki yabancı elçilik ve konsolosluklarda düzenlenen kağıtların vergisini, Türkiye'de bu kağıtları resmi dairelere ibraz eden, üzerlerinde devir veya ciro işlemleri yapanlar veya herhangi bir suretle hükümlerinden faydalananlar öderler. Ancak bunlardan ticari veya mütedavil kağıt mahiyetinde bulunanların vergisini, bunları en evvel satan veya kabul veya başka suretle kullanan kişiler öderler.

Resmi daire; Damga Vergisi Kanunu'nun 8 inci maddesinde, genel ve özel bütçeli idarelerle, il özel idareleri, belediyeler ve köyler şeklinde tanımlanmış ve bu dairelere bağlı olup ayrı tüzel kişiliği bulunan iktisadi işletmelerin resmi daire sayılmayacağı hükme bağlanmıştır.

7) Damga vergisinden müstesna kiralama sözleşmeleri Damga Vergisi Kanuna ekli vergiden müstesna kağıtları düzenleyen (2) sayılı Tablo'nun "Ticari ve medeni işlerle ilgili kağıtlar" bölümünün;

•31 numaralı fıkrasında dernek ve vakıflarca yerleşim yeri, gerçek kişilerce mesken olarak kullanılmak üzere kiralanan ve iktisadi işletmelere dahil olmayan taşınmazlara ilişkin kira mukavelenamelerinin damga vergisinden istisna olduğu, 

•32 inci fıkrasında ise Gelir vergisinden muaf esnaf, muaf serbest meslek erbabı ile basit usulde vergilendirilen mükellefler tarafından işyeri olarak kullanılmak üzere kiralanan ve iktisadî işletmelere dahil olmayan taşınmazlara ilişkin kira mukavelenamelerinin damga vergisinden istisna olduğu belirtilmiştir.

Buna göre,

•İktisadi işletmelere dahil olmayan gayrimenkullerin dernek ve vakıflarca yerleşim yeri, 

•gerçek kişilerce mesken, 

•gelir vergisinden muaf esnaf ve muaf serbest meslek erbabı ile basit usulde vergilendirilen ticari kazanç sahipleri tarafından işyeri olarak kiralanması durumunda buna ilişkin kira sözleşmelerinin 488 sayılı Kanuna ekli (2) sayılı tablonun IV-31 ve 32 nci fıkraları hükümlerine göre damga vergisine tabi tutulmaması gerekmektedir.

Ancak, sözleşmenin istisna kapsamında olması ve üzerine kefalet (adi veya müteselsil) şerhi konulması durumunda ise, anılan sözleşmenin sadece kefalet akdi veya işlemi olarak Kanuna ekli (1) sayılı tablonun I-A/3 üncü fıkrasına göre binde 7,5 nispetinde damga vergisine tabi tutulacaktır.

8) Damga vergisin matrahına KDV dahil değildir

Damga Vergisi Kanunun 30 Seri No'lu Genel Tebliğinde;

•Verginin matrahını, bu kağıtlarda yer alan veya hesaplanabilen değerin teşkil edeceği,

•katma değer vergisinin damga vergisi matrahına dahil edilmesi halinde, verginin vergilendirilmesi gibi bir uygulama sonucu doğacağı, vurgulanmış ve bu nedenle;

•damga vergisinin KDV hariç olmak üzere, sadece işin bedeli üzerinden hesaplanması, 

•KDV dahil edilerek düzenlenen kağıtlardan alınması icabeden damga vergisinin ise katma değer vergisi tutarı düşüldükten sonra kalan meblağ üzerinden hesaplanması, gerektiği açıklanmıştır. Dolayısıyla, damga vergisinin KDV hariç olmak üzere sadece işin bedeli üzerinden hesaplanması ve KDV dahil edilerek düzenlenen kağıtlarda alınması icap edilen damga vergisinin ise KDV tutarı düşüldükten sonra kalan meblağ üzerinden hesaplanması gerekmektedir.

Kira sözleşmelerinde damga vergisi matrahı!
Kira sözleşmelerinde damga vergisi ne zaman doğar?
Kira sözleşmelerinde damga vergisi kime aittir?
Kefilli kira sözleşmesi damga vergisi 2013!

Nagihan AKDAŞ/Emlakkulisi.com