Konut almayı faizler engelliyor

Konut Sektörü, ekonominin motor gücüdür. Küresel boyuttaki son ekonomik gelişmeleri, Türkiye için bir fırsata dönüştürecek
En temel oyuncunun Konut Sektörü olduğu unutulmamalıdır.

1. Yüksek Faiz Oranları Konut Satışlarının Önünü Tıkıyor:

Türk Lirası kredilerinde, aylık %1,59 (yıllık %20,84) faiz oranı ile(*) 120 ay süreli olarak, 100.000 YTL kredi kullanıldığında,  aylık taksitin 1.872 YTL olduğu bir ortamda, konut alıcısı her ay, aldığı kredinin 833 YTL olan anaparasına karşılık, 1.000 YTL'den fazla faiz ödemektedir.

833 YTL'ye karşılık her ay 1.000 YTL'den fazla faiz ödemek, geniş kitleler için kolay katlanılacak bir yük olarak görünmemektedir.

Ayda 1.872 YTL taksit ödeyebilmek için, aylık ortalama 5.000 YTL ya da daha yüksek gelire sahip olmak gerekmektedir. Ki bu durum, ulusal gelirimiz düşünüldüğünde sınırlı bir kitleyi kapsamaktadır.

Alınacak kredi miktarının artması durumunda, ödenecek taksit artmakta, bunu ödemek için de, gelir durumunun bu oranda artması gerekmektedir.

Mevcut faiz oranları ve yarattığı aylık taksitler, konut almak isteyenlerin ödeme güçlerini aştığı için piyasaları tıkamaktadır.

2. Konut Üreticisinin Faizleri Düşürme Çabası Köklü Bir Çözüm Değil:

Çok uzun bir süreçtir devam eden tıkanıklığı aşmak,

Eldeki stoklarını tüketmek,İnşaatını tamamlamak, gibi nedenlerle konut üreticileri, kredi faizlerini fonlamaya çalışmaktadırlar.

Faizleri %0'lar mertebesine kadar fonlayan üreticilerin başlattığı bu süreç, bazı projelerde geçici olarak bir rahatlama yaratır gibi görünse de, sorunu çözmemiş, buna karşın,

o Konut üreticilerinin sıkıştığı,

o Fiyatların daha da düşeceği,

o Konut alımı için beklemek gerektiği,

gibi izlenimleri pekiştirmiş ve konut satışlarının daha da tıkanmasına yol açmıştır.

Ayrıca, konut üreticilerinin faizleri fonladığı, faiz oranlarını %0'lar mertebesine kadar getirdiği bir ortamda, finans kuruluşlarının faizleri indirmek için uğraşmasına gerek kalmamış, üstelik faizlerin artışını devam ettirerek,  piyasaları daha da sıkıştırmıştır.

3. Yabancı Para ile Kredi Kullanma Bir Fırsat mı Yaratıyor?

Türk Lirası kredi kullanmada yüksek faiz oranlarının yarattığı tıkanma süreci, acaba yabancı para ile kredi kullanıldığında aşılabilir mi?

Ne yazık ki, yabancı paralarda da kredi faiz oranlarının yüksekliği dikkat çekicidir. Ancak Türk Lirası'na göre nispeten daha düşük olan bu faiz oranları, konut alıcılarına bir fırsat sunabilmektedir.

ABD Doları'da %0,78 (yıllık %9,77),
 
AVRO'da %0,8 (yıllık 10,03),

İsviçre Frangı'nda %0,55  (yıllık %6,80),

Japon Yeni'nde 0,49 (yıllık %6,04) 

olan faiz oranları ile yine 120 ay süreli olarak, 100.000 YTL'ye eşdeğer krediler kullanıldığında, taksitler;

ABD Doları'nda 1.026 ABD Doları/ ay (1.286 YTL/ay),

AVRO'da 744 AVRO/ay (1.299 YTL/ay),

İsviçre Frangı'nda 1.038 İsviçre Frangı/ay (1.141 YTL/ay),

Japon Yeni'nde 94.400 Japon Yeni/ay (1.104 YTL/ay) olmaktadır.

120 aylık sürecin sonunda toplam olarak, Türk Lirası kredide 224.640 YTL ödenirken,

ABD Doları'nda  123.120 ABD Doları (154.320 YTL),

AVRO'da 89.280 AVRO (155.880 YTL),

İsviçre Frangı'nda 124.560 İsviçre Frangı (136.920 YTL) ve

Japon Yeni'nde 11.328.000 Japon Yeni (132.480 YTL) ödenmektedir.

Görüldüğü gibi, faiz oranları arasındaki farklar kredi taksitlerini çok büyük oranda etkilemektedir.

Örneğin, %1,59 faiz oranıyla ayda 1.872 YTL ödeme durumunda kalan bir konut alıcısı, en düşük faiz oranlı krediyi seçtiğinde ayda 94.400 Japon Yeni (1.104 YTL) taksit ödemektedir.

Türk Lirası ile Japon Yeni kredileri arasında günümüz kur oranlarında (*), ayda 768 YTL olan taksit farkı, çok ciddi boyuttadır. Bu fark, kur oranları değişmeden devam ettiği sürece, konut alıcısının ciddi tasarruflar sağlayabileceği bir değerdedir.

4. Yabancı Parada Başabaş Noktası Nedir?

Burada, önemli olan yabancı para ile kredi kullanmanın riskinin olup olmadığı, riskin nerede başlayıp nerede bittiğidir. 

Bugünlerde 1,1701 YTL mertebesinde olan 100 Japon Yeni'nin 1,98 YTL'ye yükselinceye kadar, konut alıcısı kazançtadır. 100 Japon Yeni'nin 1,98 YTL'ye ulaştığı değer, başabaş noktasıdır.

Bir başka deyişle, kredi kullanılan süreçte, ortalama olarak Japon Yeni 1,98 YTL olursa, tüketici ne kar, ne de zarar etmiş olur.

Ancak bu durumda en önemli husus, Türk Lirası kredi kullanıldığında, yüksek taksit nedeniyle (1.872 YTL/ay) satın alma gücünde olamayan bir alıcının, Japon Yeni kullandığında konutu satın alabiliyor olmasıdır.

Benzer şekilde başabaş değerleri, diğer yabancı paralar için de şöyledir:

ABD Doları  için 1,82 YTL,

AVRO için 2,52 YTL,

İsviçre Frangı  için 1,80 YTL dir.

5. Yabancı Para ile Kredi Kullanmanın Kazancı Nedir?

Konut alıcılarının Türk Lirası kredi kullanması durumunda, her ay

ABD Doları'na göre  %46 (586 YTL ya da 468 ABD Doları),

AVRO'ya göre %44 (572 YTL ya da 328 AVRO),

İsviçre Frangı'na göre %64 (731 YTL ya da 665 İsviçre Frangı)

Japon Yeni'ne göre %70 (768 YTL ya da 656 x 100 Japon Yeni),

daha fazla ödeme yapacaklardır. İşte sorgulanması gereken bu yüksek ödemelerdir.

6. Kredide Türk Lirası mı, Yabancı Para mı Kullanılmalıdır?

İşte bu ortamda, konut alıcılarına   "Hangi para birimiyle gelir elde ediyorsan, o para birimi ile borçlan." diye öneride bulunmak ne denli doğrudur?

Finans kuruluşları, bütün olası riskleri en yüksek oranlarda hesaplayarak Türk Lirası kredi faizlerini oluşturmaktadırlar.

Bu yüksek faiz, çok uzun zamandır, Türk Lirası kredi kullananların ciddi bedeller ödemelerine yol açmaktadır.  Buna karşın, "Hangi para birimiyle gelir elde ediyorsan, o para birimi ile borçlan." uyarılarının yapılmasına da devam edilmektedir.

Bu durumda konut alıcısı nasıl karar verecektir? Hele hele dünya genelinde ekonomik çalkantıların sürdüğü bir dönemde, konut alıcısı ne yapmalıdır? Türk Lirası değer yitirecek diye, inanılmaz bedeller ödemeye devam mı edilmelidir?

Bu konuda karar verebilmek için para değerlerinin nasıl bir değişim geçireceğini öngörmek önemli bir rol oynamaktadır.

7. Gelecek öngörüleri:
 
Kafaların fazlaca karışık olduğu bir dönemde, bu konuda iki önemli ekonomi yazarımızın değerlendirmelerine kısaca değinmekte yarar vardır:
 
Sayın Kumcu(**),

"Gelişmekte olan ülkelerin çoğunun parasının reel olarak değerlendiğini,

Bizim gibi ülkelere rekor düzeyde yabancı sermaye girişi olduğunu,

Yabancı sermaye girişinin döviz rezervi birikimlerini hızlandırdığını,

Türkiye gibi ülkelerin açıklarını yabancı sermaye girişi sayesinde kolaylıkla finanse edebildiğini,

Beklentilerin tersine, son yıllarda cari işlemler açığı olan ülkelere yabancı sermaye girişinin hızlandığını"...

vurgulayarak, önümüzdeki dönemde de bu olgunun devam edeceği öngörüsünde bulunmaktadır.

Sayın Cansen(***) ise,

"Türk Lirasına %20, dövize %5 faiz verilen bir ortamda, "döviz fiyatları piyasada oluşuyor" demenin kuyruklu yalan olduğunu,

Merkez Bankası'nın döviz borçlusu özel sektörü, "kur riski konusunda uyarması"na çok şaştığını,

Danışmanlığını yaptığı şirketlere "dövizle borçlanmaya devam edin" dediğini,

Ekonomiye egemen olan güçlerin, döviz fiyatlarının artmasına izin vermeyeceğine, kısa süre için artsa bile, "yüksek faiz sopasının" dövizin kafasına ineceğine inandığını,

Bugüne kadar dövizle borçlanmanın yarattığı birikimli karın, ortaya çıkabilecek muhtemel bir zararı misliyle aştığını"...

belirterek Türk Lirası'nın mevcut gücünün devam edeceği yönündeki görüşlerini belirtmektedir.

8. Hareket tarzı:

Türk Lirası'nın genelde değerli olarak kalacağını düşünenler, temelde Türkiye'nin sıcak paraya gereksini olduğunu, dış yatırımcıların ülkeye gelebilmesi için, yüksek faiz, düşük kur politikasının uygulanmasının bir zorunluluk olduğunu düşünerek, konut alıcılarına da yabancı para ile borçlanmayı önermektedirler.

Uzun vadeli borçlanmada bu kabulün ne kadar da doğru olduğunun da defalarca kanıtlandığını düşünmektedirler.

Sıkıntıların geçici süreler için yaşandığını, daha sonra kurların normal seyrine geldiğini belirtmektedirler.

Eğer, yabancı parayla borçlananlar, sıkıntıların doğabileceğinin bilincinde olarak ve sınırlı bir süreyi kapsayacak bu dönemlere yönelik önlem alabilirlerse (daha düşük miktardaki yabancı para taksitleri ile tasarruf yapabilirlerse), süreci hem rahat, hem de kazançlı olarak tamamlayabilmektedirler,

9. Konut Sektörü Bireyin, Ailenin, Ekonominin ve
Toplumun Dinamik Gücüdür:

Konut sektörü dikkate alınmadan bir ülkenin gerçek anlamda kalkınması olası görünmemektedir.

Gelişmiş ülkelerin kalkınma modelleri incelendiğinde, bu gerçek, bütün yalınlığıyla görünmektedir.

Bu sektör, inşaat sektörünün bütün temel fonksiyonlarını içinde barındırmakla birlikte,  gerçek anlamda tüm toplum kesimlerinin aktif katılımını gerçekleştiren dinamik bir nitelik göstermektedir.

Konut üretimi, ekonominin gerçek anlamda motoru, işsizliğin çözüm yolu, eğitimsiz ve niteliksiz insan gücüne meslek kazandıran bir okul, yüzlerce sektöre katma değer sağlayan bir enerji kaynağıdır. 

Konut alımı, aile reisinden çocuklara, bebeklerden yaşlı dedelere kadar, tüm aile bireylerinin ortak kararıdır. Her birinin bu kararda doğrudan ya da dolaylı bir katılımı vardır. Bu nedenle bu sektör katılımcıdır ve tüm toplumu ilgilendirir.

Konut almaya karar vermiş bir bireyin çalışma verimliliği artar, aile bağları güçlenir, tüketim alışkanlıkları yeniden şekillenir, tutumluluk ön plana çıkar, yaşama daha güçlü bir şekilde bağlanır, topluma verdiği görevdeşlik (sinerji) artar...

Çağdaş yaşama, kentleşmeye, kamu gelirlerine yaptığı katkılarla, mahalli ve merkezi yönetimlerin birinci derecede ilgi odağında olan ve olması gereken bir sektördür, konut sektörü...

Finans kuruluşları için konut kredileri, özellikle Türkiye'de, garantisi ve geliri yüksek, riski düşük bir niteliktedir... 
 
Ancak, bireysel, toplumsal ve kurumsal açıdan bu denli önemli olan konut sektörünün önünü yüksek faizler, uygulanan kredi politikaları, yüksek inşaat maliyetleri tıkamaktadır.

10.  Sonuç:

"Yabancı Para değerlenecek, yabancı para ile kredi kullanmada kur riski var" diyerek tüketiciyi Türk parası ile borçlanmaya yönlendirmek, bugünkü Türk Lirası faiz oranlarında, tüketiciye inanılmaz yükler yüklemektedir.

Ayrıca, ortaya çıkan Türk Lirası konut taksitleri, konut alıcısının ödeme gücünü çok aşmakta, konut almak isteyenler, yüksek taksit nedeniyle konut alamaz duruma düşmektedirler.

Gelecekte bir tehlike gösterip, bugünden başlayarak tüketiciye, gelecekte belki de gerçekleşme olasılığı olamayan kur farkları için bedeller ödetmek, satışların önünü ciddi olarak tıkamaktadır.

Konut üreticilerinin yüksek faizleri fonlayarak oranları düşürmeye çalışması, çıkmaz bir yoldur. Çünkü bu durum,  finans kuruluşlarının faizlerin düşürülmesi için çaba harcamamasına yol açmakta, uzun vadede bundan hem konut üreticileri hem de konut alıcıları zarar görmektedirler.

Ülkemizde finansa yön veren kesimler,
konut kredilerini özel olarak ele almalı ve
makul sınırlara çekmelidirler.

Bu olgu, yalnızca konut üreticilerini ve konut
tüketicilerini ilgilendiren bir husus değildir.

Konut sektörü, tüm ülke bireylerini,
ekonomiyi, 300'ü aşkın sektörü yakından ilgilendiren bir yapıdadır.

Hele hele,
 
Dünya genelinde,  çalkantıların yaşandığı bir ortamda,

Konut kredi faizleri düşürülerek ve
Konut üreticisi ile alıcısına özel destekler verilerek,
Konut Sektörü canlandırılmalıdır. 

Konut Sektörü, ekonominin motor gücüdür.

Küresel boyuttaki son ekonomik gelişmeleri,
Türkiye için bir fırsata dönüştürecek
En temel oyuncunun
Konut Sektörü olduğu unutulmamalıdır.

Mutlu ve huzurlu bir bayram geçirmenizi dilerim.
Esenlikle kalın...

Dr. Turgut ENGİNOĞLU
[email protected]