Konut satın alırken dikkat edilmesi gerekenler!

Adil Bey Konut Satın Alırken  Nelere Dikkat Ediyor? -1

11.02.2008

Konut alıcısı  Adil Bey, konut satın almanın insan yaşamının en önemli kararlarından biri olduğunu, konunun yasal, ekonomik, sosyal, kültürel, teknik, bürokratik ve psikolojik birçok boyutu bulunduğunu bilmektedir. Bu nedenle, konut satın almadan ya da bir konut projesinde yatırım yapmadan önce iyi bir çalışma yapılmasına, konu uzmanlarının görüşlerinin alınmasına gereksinim duymaktadır.

Adil Bey, titiz bir şekilde konuyu inceledi ve konut satın alırken dikkat etmesi gerektiğini düşündüğü hususları ayrı ayrı belirledi. Bu hususlardan başta Tapu Sicil Müdürlüğü, Belediye ve yüklenici ile ilgili olanları, konut satın almada ya da konut projelerine yatırım yapmada, öncelikli olarak dikkate alınması gereken çok önemli hususlar olarak değerlendirdi.

Adil bey, konut alıcılarının ciddi sıkıntılarla karşılaşmamaları için saptadığı hususları gruplandırarak aşağıdaki şekilde özetledi:

Satın alınacak konutun ya da konut projesinin bağlı bulunduğu Tapu Sicil Müdürlüğü'ne gidilerek, gayrimenkule ait tapu kütüğündeki mevcut kayıtlar incelenmelidir. 

Bu incelemede,

Gayrimenkulün kime ya da kimlere ait olduğu,
Gayrimenkule ilişkin hisse oranları,
Gayrimenkul üzerinde irtifak (kullanım) hakkı olup olmadığı,
İpotekli olup olmadığı,
Satışa engel bir tedbir kararı bulunup bulunmadığı,
Kat irtifakının kurulup kurulmadığı, kurulmasına herhangi bir engel olup olmadığı,
Almak istenen bağımsız bölümün tapuda kayıtlı olup olmadığı,
Yüz ölçümü,
Gayrimenkulün Yönetim Planı,
Arsa sahibinin müteahhide uyguladığı tapu şerhleri, öğrenilmelidir...

Satın alınacak konutun ya da konut projesinin bağlı bulunduğu belediyeye gidilerek, ilgili İmar Müdürlüğü'nden satın alınacak yerin mevcut kayıtları incelenmelidir. 

Bu incelemede,

Gayrimenkulün son imar durumu,  1/1.000, 1/5.000 ölçekli imar planları ile daha üst ölçekli imar planlarının bulunup bulunmadığı,İnşaat ruhsatı,
Belediyedeki onaylı proje,
Ana gayrimenkulün ve satın alınmak istenen bağımsız   bölümün mevcut imar durumu ve projesine uygunluğu,
Gayrimenkulün birikmiş vergi borcu olup olmadığı,
Gayrimenkulün son emlak beyanname değeri (Emlak beyanname değeri, tapu alım satımı sırasında ödenecek en az harç miktarının belirlenmesinde önemli olacaktır.),
Gayrimenkulün Anıtlar Kurulu Kararı'nı ilgilendirecek bir hususun olup olmadığı, Sit alanı içinde bulunup bulunmadığı,
Gayrimenkul üzerinde doğrudan ya da dolaylı olarak İSKİ, Çevre ve Orman Bakanlığı gibi herhangi bir resmi merciin tasarrufunun bulunup bulunmadığı,
Konutun iskânının bulunup bulunmadığı ya da iskân alımını engelleyen bir hususun olup olmadığı,
Bölgenin depremsellik durumu, öğrenilmelidir... 

Konut ya da konut projesini satışa sunan inşaat şirketinin dürüst, deneyimli, nitelikli ve ekonomik olarak güçlü olduğundan emin olunmalıdır. 

Bu değerlendirmede,

a.  Şirketin daha önce yaptığı ve bitirdiği konut projelerinin olup olmadığı,

b. Taahhüt ettiği süre sonunda alıcılara konutları teslim edip etmediği, 

c.  Firmanın güvenilir olup olmadığı,

d. Projenin arkasındaki güvencenin ne olduğu,

e. Şirketin müşteri memnuniyetine verdiği önem,  iyice öğrenilmelidir.

4. Konut ya da konut projesinin Sözleşmesi,  Teknik Şartnamesi, ödeme durumu ve   resmi evrakları incelenmelidir.

Alıcı, Satış Sözleşmesini dikkatlice okumalı, mümkünse sözleşmeyi konu uzmanlarına inceletmelidir.
İnşaat şirketinin alıcıya ne tür evraklar verdiği, kat irtifaklarını tesis ettirip ettirmediği, kat irtifakı tesis edilmemişse, tesis edilmesinde herhangi bir engelin bulunup bulunmadığı, saptanmalıdır.
Konutun ya da konut projesinin tapusu, imar durumu, projesi, ruhsatı, varsa iskan belgesi gibi resmi belgeleri incelenmelidir.
Müteahhidin alıcıya teslim edeceği konuta ait, yapacaklarını tanımladığı ve kullanacağı malzemelerin niteliklerini açıkça belirttiği, teslim süresinin ve şeklinin açıkça ifade edildiği ve taraflarca birlikte imzalanan "Teknik Şartname" iyi okunup incelenmelidir.
Teknik Şartname'de kullanılacak malzemelere ilişkin "marka ve kalite" net olarak tanımlanmalıdır.
Müteahhidin söz verdiği süre sonunda inşaatı bitirememesi ve konutu teslim edememesi durumunda günlük ya da aylık bazda alıcıya ne kadar cezai tazminat ödeyeceği kayıt altına alınmalıdır.
Satışa sunulan konutun peşinat miktarı, aylık ödeme planı, kredi durumu, faiz oranı,     kredi alınan para cinsi, aylık ödemelerin sabit ya da değişken olması durumu, ara ya da balon ödemelerin yapılıp yapılamayacağı, hesabın istenilen zamanda kapatılıp kapatılamayacağı, faiz oranlarındaki artış ve azalışların ödemeleri nasıl etkileyeceği, banka ile yapılan sözleşmelerin niteliği kesin olarak öğrenilmelidir. 

5. Konut ya da konut projesinin ekonomik değeri ve değerlenebilirliliği incelenmelidir.

Bunun için,

Gayrimenkulün çevresine kazandırdığı ya da  kazandıracağı artı değeri,
Kiracıları ya da olası kiracılarının niteliği,
Mevcut ya da olası kira değeri,
Kira süreleri, kira sözleşme koşulları,
Yönetim şirketinin etkinliği,
Çevredeki gayrimenkullerin satış ya da kira değerleri,
Bölgenin gelişim yapısı,
Alışveriş merkezlerine, sağlık kuruluşlarına, okullara yakınlığı,
Ana ulaşım hatlarına yakınlığı ve ulaşım kolaylığı,... gibi gayrimenkulün ekonomik değerini etkileyen hususlar incelenmelidir.  

Adil Bey Konut Satın Alırken Nelere Dikkat Ediyor? - 2

18 Şubat 2008, Pazartesi

Adil Bey, gayrimenkul satın alırken riskini en aza indirmek ya da mümkünse tümüyle ortadan kaldırmak için yapılması gerekenlerden;

-  Gayrimenkule ilişkin verilerin Tapu Sicil Müdürlüğü'nden ve ilgili belediyeden öğrenilmesi,

-  İnşaat şirketinin niteliğinin ve ekonomik yapısının incelenmesi,

- Gayrimenkulün sözleşmesinin, Teknik Şartnamesi'nin, ödeme durumunun ve resmi evraklarının incelenmesi,

- Gayrimenkulün ekonomik değeri ve değerlenebilirliliğinin incelenmesi hususlarını bir önceki yazımızda ele almıştık.

Bu yazımızda da konut alıcısı Adil Bey, konut ya da konut projesinden yer satın alırken dikkat edilmesi gerektiğini düşündüğü hususları da şu şekilde sıralamaya devam etti:

1. Konut ya da konut projesi, alıcının gereksinimlerini, beklentilerini ve yaşam standartlarını karşılamalıdır.

a. Konut ya da konut projesinin bulunduğu yer, projenin niteliği, çevresi, çevresindeki diğer projeler, arazinin durumu, konutun tipi, büyüklüğü, şehir içinde ya da dışında oluşu, çok katlı, sıra ev ya da bağımsız konut oluşu, yönetim şekli, binanın ya da sitenin doluluk oranı, oturanlar içinde kiracı ya da mal sahiplerinin sayısı, site içindeki yaşam tarzı, oturan ya da oturacak olanlarının eğitim durumları, gelir durumları, yaşları, sitenin okullara, alışveriş merkezlerine ve sağlık kurumlarına yakınlığı... gibi hususlar açısından, konut alıcısının gereksinimleri, beklentileri ve yaşam standartları mümkün olduğunca karşılanmalıdır.

b. Seçilen dairenin yönü, ışık ve güneş alma durumu, katı, manzarası, yola, alışveriş birimlerine, spor tesislerine, çocuk parkına uzaklığı ya da yakınlığı, otopark olanakları, gürültü kaynaklarının yeri ve gürültünün etkisi, gibi konulara dikkat edilmelidir.

c. Alıcı kendini, ailesini ve yakın çevresini düşünerek; 'Ben buraya taşınıyorum ama, bu taşınacağım yer benim ve yakın çevremin beklentilerini karşılıyor mu? Yaşam tarzımın belirleyici özellikleri nedir? Bununla uyumlu mu?" sorularının yanıtını net olarak vermelidir. Örneğin, alıcı ev hayvanları ile olan ilişkisini, aracını park edeceği yeri, çocuğunun oyun alanını ve benzeri vazgeçilmez ölçütlerini dikkate almalı ve bunların beklentilerini karşılayıp karşılamadığını kontrol etmelidir. Binanın ya da sitenin Yönetim Planı'nı mutlaka okumalı ve daha sonra bina yönetimiyle de bir toplantı yapıp, kendi yaşam tarzınızın o binada yaşayanların beklentileriyle uyum sağlayıp sağlamadığını değerlendirmelidir. Ayrıca, genel anlamda komşularının kimler olacağını, mümkünse yakın komşularının niteliğini öğrenmelidir.

2. Satın alınacak konutun alıcının yaşam tarzınıza uygun olup olmadığını belirlemek için alıcı, bina yönetim ve işletim planları ile diğer ilgili kural ve yönetmelikleri dikkatlice incelemeli ya da bir uzmana danışmalıdır.

3. Konutun ya da konut projesinin yapıldığı bölgede elektrik, su, doğalgaz, atık su gibi hususların çözülüp çözülmediği ya da ne zaman çözüleceği belirlenmelidir.

4. Konut alıcısı, konutun daire, sıra ev, çok katlı ya da az katlı, bahçeli ya da bahçesiz olması gibi genel niteliklerine karar vermelidir.

5. Konut ya da konut projesinin yönetim, işletim planları ile sistemde kullanılan donanımlar ve yaratacakları maliyetler titizlikle inlenmelidir.

6. Ortak bina yönetiminin nasıl ve kimler tarafından yürütüldüğü ve maliyetinin ne olduğu iyi bir şekilde incelenmelidir.

7. Sitede yaşam tam olarak başladığında oturanların hangi oranda daire sahibi, hangi oranda kiracı olduğu dikkate alınmalıdır.  (Kesin bir oran verilememekle birlikte bir sitede, dairelerin yaklaşık yüzde 70'inin daire sahiplerince kullanılıyor ve ancak yüzde 30'unun kirada olması tercih edilebilir. Çünkü sitede ne kadar çok mülk sahibi oturuyorsa, ortak yönetimin bina sakinlerinin çıkarları konusundaki hassasiyeti de o kadar artabilir.)

8. Binada kimlerin yaşadığı, bina sakinlerinin kendi sorumluluklarını yerine getirip getirmediklerini ve yönetimin binanın geleceği için sağlam bir mali temel oluşturup oluşturmadığı öğrenilebilir.

9.  Yeni ya da eski binada mı oturulmak istendiğine kesin karar verilmelidir.

Kullanılmış bir evle yeni bir bina arasında seçim yapmak zorunda kalındığında, inşaat kalitesi, depreme karşı güvence, bakım, onarım, güvenlik, dekorasyon, bahçe yapısı ve sosyal hayat... gibi çeşitli hususlar açısından değerlendirmeler yapılmalıdır. 

Yeni bir evde uzun bir süre, geniş çaplı tamirat gerektiren önemli sorunlar çıkmayacaktır. Öte yandan, kullanılmış bir evde her an bir problem çıkabilir. 

Daha önce kullanılmış bir ev satın alındığında, elektrik ve mekanik tesisatlarında, doğramalarında ciddi bir tamirat sorunları olabilir. Böyle tamirat ya da değişiklikler pahalı olabilir. Henüz kredi taksitleri tamamlanmadan yeni bir masraf ciddi bir külfet getirebilir. Benzer şekilde kullanılmış konutlarda kanalizasyon sistemi, binanın temel yapısı, kolon kiriş durumu, depremselliği, böceklenmesi, nem alması, gürültü gibi hususlar iyice gözden geçirilmelidir. 

Konut satın alınmadan önce, mümkünse bir uzmanla birlikte, evin baştan aşağıya iyi bir şekilde incelenmesi, ileride sorun çıkartabilecek alanların saptanması önemlidir. Alıcının alacağı konutu ince eleyip sık dokuması en doğal hakkıdır. 

e. Nitelikli firmalarca yapılan yeni binalar genelde en son teknoloji ürünü güvenlik donanımları kullanılarak inşa edilmektedirler. Nitelikli firmalarca yapılan bu binalarda kullanılan yeni donanımlar sayesinde alıcı kendini daha güvende hisseder, daha az bakım ve onarım gideri olur ve daha az konut sigortası primi ödenir.

f. Henüz inşaat halindeki bir ev satın alındığında, yerleşim planı, banyodaki fayansların rengi, mutfak dolapları, badanası, halıları önceden seçilebilir. Bu durum, halen kullanılmakta olan eşyaların tümüyle değiştirilmesine ya da yenilenmesine neden olmaz, ek masraflar çıkartmaz. Benzer şekilde, yeni ev bahçe içindeyse, bahçesinin alıcının zevkine göre düzenleme olanağı vardır.

10. Projeyi yapan ve teslim eden şirketin, teslim süreci ve teslimi takip eden aylarda teknik destek sağladığının ve işinin arkasında durduğunun bilinmesi önemlidir.

Sonuç : 

Adil Bey'in ayrıntılı  olarak belirttiği gibi, konut satın almak çok ciddi bir iştir.

Konunun teknik, ekonomik, sosyal, kültürel, yasal, bürokratik birçok boyutu vardır. 

Bu nedenle, konut satın almanın en pratik ve öncelikli yolu, nitelikli bir konut üreticisinden, iyi bir yerde, beklentilerinizi karşılayan bir konut almaktır. 

Mutlu bir yaşam sürdürmeniz dileğiyle...
 

Dr. Turgut ENGİNOĞLU

[email protected]