Konut satış fiyatları Kasım’da yüzde 28,4 arttı!

Yapay zekâ tabanlı gayrimenkul değerleme platformu Endeksa, sektör tarafından merakla beklenen Kasım 2025 Konut Değer Raporunu yayımladı.

Söz konusu rapora göre, Türkiye genelinde konut fiyatları nominal olarak yükselmeye devam ederken, enflasyondan arındırılmış (reel) verilere bakıldığında hem satış hem de kira tarafında düşüş dikkat çekiyor.

Konu ile ilgilli olarak açıklanan rakamlara göre Kasım ayında Türkiye genelinde satılık konut fiyatları yıllık bazda yüzde 28,4, aylık bazda ise yüzde 2,7 arttı. Ancak enflasyon etkisi hesaplandığında fiyatlar, yıllık bazda reel olarak yüzde 2,7, aylık bazda ise yüzde 1,0 geriledi. 

Türkiye genelinde ortalama konut metrekare satış fiyatı 37 bin 202 TL, ortalama konut satış fiyatı ise 4,7 milyon TL seviyesinde. Konut yatırımının geri dönüş süresi 14 yıl olarak hesaplandı.

Paylaşılan detaylara göre satış adedi tarafında ise kasım ayında 141 bin 100 konut el değiştirdi. Bu rakam, geçen yılın aynı ayına göre yüzde 7,8’lik düşüşe işaret ediyor. Buna karşın, Ocak–Kasım 2025 döneminde toplam konut satışları geçen yılın aynı dönemine kıyasla yüzde 13,3 artarak 1 milyon 434 bin 133 adede ulaştı.

İPOTEKLİ KONUT SATIŞLARI

İpotekli satışlarda tablo daha farklı oldu. Aktarılan bilgilere göre Türkiye genelinde ipotekli konut satışları, kasımda geçen yılın aynı ayına göre yüzde 1,4 azalarak 21 bin 499 adede geriledi ve toplam satışlar içindeki payı yüzde 15,2 oldu.

Ancak yılın bütünü dikkate alındığında Ocak–Kasım döneminde ipotekli satışlar yüzde 53,5 artarak 207 bin 519 adede yükseldi; bu da kredi kanalının yeniden önem kazandığını gösteriyor.

Endeksa Genel Müdürü ve Kurucu Ortağı Görkem Öğüt, rapora ilişkin olarak yaptığı açıklamada şunları söyledi:  “Verilerimiz, hem satış hem de kirada fiyatların nominal olarak artmaya devam ettiğini ancak enflasyondan arındırıldığında reel düşüşün sürdüğünü ortaya koyuyor. Bu, konut piyasasında fiyat artış hızının yavaşladığını ve daha dengeli bir yapının oluştuğunu gösteriyor. 

Kasımda yıllık bazda sınırlı bir yavaşlama var ama Ocak–Kasım döneminde toplam satışlarda %13,3’lük artış söz konusu. Özellikle ipotekli konut satışlarının aynı dönemde %53,5 yükselmesi, kredi kanalının yeniden devreye girdiğini gösteriyor. Önümüzdeki süreçte konut kredisi faizlerinde beklenen düşüşle birlikte piyasanın daha da hareketlenmesini bekliyoruz.”

En fazla kazandıran iller Diyarbakır, Samsun ve Çanakkale oldu. Kasım ayında en çok satış yapılan ilk 30 il içinde: Diyarbakır’dakonut fiyatları son bir yılda yüzde 48,7 nominal, yüzde 12,6 reel artış gösterdi. Ortalama metrekare fiyatı 31.143 TL, ortalama konut fiyatı 4,8 milyon TL. Samsun’da nominal artış yüzde 41,3, reel artış yüzde 7,1 seviyesinde. Ortalama metrekare fiyatı 32 bin 995 TL, ortalama konut fiyatı 3,8 milyon TL.

Çanakkale’de nominal artış yüzde 39,2, reel artış yüzde 5,5 olarak hesaplandı. Ortalama metrekare fiyatı 49 bin 93 TL, ortalama konut fiyatı 5,8 milyon TL.

Buna karşılık, ilk 30 il içinde fiyatların yıllık bazda en az yükseldiği ya da reel anlamda en çok gerilediği şehirler Hatay, Muğla ve Aydın oldu: Hatay’da nominal artış yüzde 14,9, ancak reel olarak yüzde 12,9 düşüş var. 

Paylaşılan detaylara göre ortalama metrekare fiyatı 25 bin 76 TL, ortalama konut fiyatı 3,8 milyon TL. Muğla’da fiyatlar nominal yüzde 22,1 artsa da reel olarak yüzde 7,5 geriledi. Türkiye’nin en pahalı illerinden biri olan Muğla’da ortalama metrekare fiyatı 77 bin 107 TL, ortalama konut fiyatı 9,8 milyon TL.

Aydın’da nominal artış yüzde 22,9, reel düşüş ise yüzde 6,9 seviyesinde. Ortalama metrekare fiyatı 49 bin 224 TL, ortalama konut fiyatı 6,6 milyon TL.

Türkiye’nin dört büyük ili içinde  Ankara  fiyat artışında ilk sırada yer aldı. Başkentte satılık konut fiyatları:

Ankara’da yıllık bazda nominal yüzde 35,6, reel yüzde 2,8 arttı. Ortalama metrekare fiyatı 33 bin 399 TL, ortalama konut fiyatı 4,3 milyon TL.

İSTANBUL'DA FİYATLAR NOMİNAL YÜZDE 30,2 YÜKSELDİ

İstanbul’da fiyatlar nominal yüzde 30,2 yükselirken, reel olarak yüzde 1,3 düştü. Ortalama metrekare fiyatı 56 bin 978 TL, ortalama konut fiyatı 6,5 milyon TL.

İzmir’de nominal artış yüzde 26,0, reel düşüş yüzde 4,6 oldu. Ortalama metrekare fiyatı 47 bin 543 TL, ortalama konut fiyatı 5,9 milyon TL.

Bursa’da nominal artış yüzde 27,1, reel düşüş yüzde 3,7 seviyesinde. Ortalama metrekare fiyatı 31 bin 906 TL, ortalama konut fiyatı 4,2 milyon TL.

Kira cephesinde de yine buna benzer bir tablo var. Endeksa tarafından açıklanan ve sektör tarafından da merakla beklenen söz konusu verilere göre, Türkiye genelinde kiralık konut fiyatları bir senede nominal yüzde 27,5 arttı, aylık bazda ise değişmedi. 

Enflasyondan arındırılmış verilere göre kiralar yıllık bazda reel yüzde 3,4, aylık bazda ise yüzde 1,8 oranında geriledi. Türkiye genelinde ortalama metrekare kira bedeli 228 TL, ortalama kira ise 24 bin 898 TL olarak kaydedildi.

Söz konusu rapordaki veriler, konut piyasasında nominal fiyatların halen yukarı yönlü olduğunu ancak yüksek enflasyon nedeniyle reel olarak alım gücünün zayıfladığını ve piyasanın daha temkinli, dengeli bir döneme girdiğini gösteriyor.