Konut sektörü kritik bir dönemden geçiyor!

Konut sektörü kritik bir dönemden geçiyor! Konut sektörü kritik bir dönemden geçiyor!

Marmara Üniversitesi İşletme Fakültesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Burak Arzova konutta geçmişte yapılan teşviklerle ciddi bir alım olduğunu ancak bu teşviklerin kalkmasıyla konut satışlarında gerileme yaşandığını ifade etti.


İmalat sanayi kapasite kullanımında son dokuz yılın en yüksek değerine ulaşıldı. Ekonomik büyümeyle uyumlu bir eğilim sergileyen oran, kasımda bir önceki aya göre 0.2 puan artarak yüzde 79.9 oldu. Sanayide çarklar tam gaz çalışıyor… 


Para Dergisi'nden Hülya Genç Sertkaya'nın haberine göre ABD ile Türkiye ilişkisinde yaşanan gerilimin piyasalara yansıdığı bir haftayı geride bıraktık. Döviz kurlarında geçen hafta yaşanan sert yükseliş, Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nm (TCMB) hafta içinde attığı ölçülü adımlar ve hamle yapabileceğine yönelik beklentilerle fren yaptı. Merkez Bankası Para Politikası Kurulu’nun (PPK) 14 Aralık’ta gerçekleştireceği toplantıda alacağı karar ve öncesinde atacağı adımlar ise en önemli gündem maddelerinden biri olarak yerini aldı. Geçen hafta açıklanan önemli verilerden biri de imalat sanayi kapasite kullanım oranı oldu. Ekonomik büyümeyle uyumlu bir eğilim sergileyen imalat sanayi kapasite kullanım oranı kasımda bir önceki aya göre 0.2 puan artarak yüzde 79.9 düzeyinde gerçekleşti.

 

Geçen hafta reel sektörün kur riskini azaltmaya yönelik Türk Lirası uzlaşmalı vadeli döviz satım ihalelerine başlayan ve yılsonuna kadar vadeli döviz satım pozisyon tutarının en fazla 3 milyar dolar olmasını planlayan TCMB, ayrıca bünyesinde faaliyette bulunan Bankalararası Para Piyasası’nda bankaların borç alabilme limitlerini (BAL) 22 Kasım’dan geçerli olmak üzere gecelik vadede yapılan işlemler için sıfıra düşürmüştü. TCMB ayrıca aynı tarihten itibaren geçerli olmak üzere gün içi limit (GIL) işlemleri için bankalara tanınan limitleri 21 Kasım’dan geçerli olan BAL limitlerinin iki katı olarak belirledi. Bilindiği üzere TCMB geç likidite penceresi (GLP) çerçevesinde, BAL’da gecelik vadede uygulanan Merkez Bankası borç verme faiz oranı yüzde 12.25’te bulunuyordu. TCMB’nin uyguladığı likidite politikalarının bileşiminde ortaya çıkan son faizi gösteren ağırlıklı ortalama fonla-ma maliyeti yılın başlarında yüzde 8.30’lu seviyelerde, kararın alındığı gün ise ağırlıklı ortalama maliyeti yüzde 11.99 seviyesindeydi.


Prof. Dr. Burak ARZOVA / Marmara Üniversitesi İşletme Fakültesi Öğretim Üyesi



”Konut sektörü kritik bir dönemden geçiyor”

Tüketici güven endeksi öncü göstergeler içerisinde anlık olarak değişime en açık olanıdır. Döviz kuru yükseldiği dönemlerde tüketici güveni düşer. Enflasyon, jeopolitik riskler, küresel gelişmeler de endeksi etkiler. Tüketici güven endeksi ekonomi için önemli bir gösterge olarak kabul edilse de bireysel olarak en önemsediğim veri reel kesim güven endeksidir. Eğer reel kesimde faaliyet gösterenlerin güveni yükselirse, yatırım yapma istekleri de bu oranda artıyor. Reel sektörün güveninde gerileme, gelecek endişesinden kaynaklanıyor ve büyümeyi etkileyecek düzeyde değil.

 

Ancak bu düşüş devam ederse gelecek yıla ilişkin büyüme beklentilerini aşağı çekebilir. İmalat sanayi kapasite kullanımı neredeyse tam kapasiteye yakın devam ediyor. Konut sektörü ise kritik bir dönemden geçiyor. Geçmiş dönemlerde yapılan teşvikler nedeniyle konut sektöründe ciddi bir alım ortaya çıktı.

 

Bu teşviklerin kalkması ve faizlerdeki yükselişin etkisiyle konut satışlarında gerileme oldu. Ekim verilerine baktığımızda ipotekli konut satışı düştü. Faizlerdeki artış, öngörülebilirliğin azalması ve geleceğin ne getireceğini bilemediği için vatandaş konuta yönelmiyor.

 

Hane halkının yatırımlarına baktığımızda, döviz atımlarında ciddi bir artış görünüyor. Son dönemde aşırı şişmiş konut piyasasında fiyatlar, özellikle bazı semtlerde yüzde 15-20 indi. Gerçek fiyata dönüş başladı. Öngörülebilirlik artarsa, konut fiyatları gerçek seviyesine yakın seyrederse kriz olmaz.
 
 

“YERİNDE AKSİYONLAR”


 

Gedikportföy Portföy Yönetim Müdürü Eral Karayazıcı, ABD-Türkiye ilişkisinde yükselen gerilimin piyasalara yansıdığı bir hafta geçirildiğini belirterek, “Var olan belirsizlikler ortadan kalkana kadar nane molla bu halin sürdüğüne şahit olabiliriz” dedi. Döviz kurlarındaki yükselişin de tamamen bu sis bulutunun bir sonucu olduğunu dile getiren Karayazıcı, hafta içinde gerek TCMB’nin ölçülü adımları gerek son günlerde siyasi kanattan gelen TCMB hamle yapabilir yönündeki değerlendirmelerin yükselen tansiyonu düşürmeye yönelik yerinde aksiyonlar olduğunu vurguladı. Karayazıcı, “Yönü değiştirmese de en azından yukarı yönlü seyrin hızını keserek bence etkili oldu. Sorun Türkiye’nin uyguladığı faizin yetersizliği değil. Ancak bu vesile ile uygulanan faiz politikası sadeleştirilir pratikte politika faizi kullanılabilir hale getirilirse 2018 ilk çeyrek içinde reel faizlerde bir gerileme zemini kazanabiliriz” diye konuştu.

 

Prof. Dr. Burak Arzova ise, Para Politikası Kurulu toplantılarını 12’den 8’e indiren Merkez Bankası’nın 14 Aralık’ı beklemeden sürpriz bir şekilde ara toplantı yapabileceği görüşünde. Merkez Bankası’nın ABD’de 4 Aralık’ta görülmeye başlayacak Zarraf davasının gelişmelerini beklediğini dile getiren Arzova, “Bir faiz artışı gelecek. Davanın seyrine göre faiz artışı, ya sürpriz bir ara toplantıyla ya da 14 Aralık’ta gelecek. Faiz artış oranını davanın seyri, Türkiye’ye etkisi ve diğer küresel piyasalardaki gelişmeler belirleyecek” diye konuştu.


KAPASİTE KULLANIMI ARTTI

 

Ekonomik büyümeyle uyumlu bir eğilim sergileyen imalat sanayi kapasite kullanım oranı kasımda da artışını sürdürdü. Merkez Bankası’nın imalat sanayinde faaliyet gösteren 2 bin 102 katılımcıdan aldığı yanıtları ağırlıklı olarak toplulaştırmasıyla elde ettiği imalat sanayi kapasite kullanım oram kasımda bir önceki aya göre 0.2 puan artarak yüzde 79.9 oldu. Kapasite kullanım oranı bu düzeyi ile ekimde olduğu gibi, 2008 ağustostan bu yana en yüksek seviyesini korudu.

 

İmalat sanayi genelinde mevsimsel etkilerden arındırılmış kapasite kullanım oranı ise aylık 0.1 puan artışla yüzde 79.5 oldu. Yüzde 80’e dayanan kapasite kullanım oranıyla kriz öncesi ortalamanın yakalanabildiğine dikkat çeken uzmanlar, büyümenin 2017 son çeyreğinde de devam edeceği görüşünde. 3. Göz Danışmanlık CEO’su ekonomist Hikmet Baydar, kasımda bu yılın en yüksek kapasite kullanım oranının yakalandığına işaret ederek, yüzde 79.9’un son dokuz yılın en yüksek verisi olduğunu vurguladı. Son çeyrekte ekonomide büyüme eğiliminin sürdüğünü belirten Baydar, “Önümüzdeki dönem için olumlu bir sinyal. 2018 için de umut veriyor” dedi.


REEL KESİM GÜVENİ

 

Güven endekslerinde yavaşlama kasım ayında da devam etti. İyimserlik sınırının üzerinde olan reel sektör güven endeksi kasımda bir önceki aya kıyasla 3.2 puan gerileyerek 106.3 oldu. Kasımda sabit sermaye yatırım harcaması ve mevcut mamul mal stoku miktarına ilişkin değerlendirmeler endeksi artış yönünde etkilerken, son üç aydaki toplam sipariş miktarı, gelecek üç aydaki üretim hacmi, gelecek üç aydaki toplam istihdam miktarı, gelecek üç aydaki ihracat sipariş miktarı, genel gidişat ve mevcut toplam sipariş miktarına ilişkin değerlendirmeler endekse azalış yönünde yansıdı. Mevsim-sellikten arındırılmış reel kesim güven endeksi kasımda bir önceki aya göre 2.4 puan azalarak 109.8 puan seviyesinde gerçekleşti.

 

Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) geçen hafta açıkladığı sektörel güven endeksleri de kasımda geriledi. Hizmet ile perakende ticaret bu gerilemeyle iyimserlik sınırı olan 100’ün altına inmiş oldu. Mevsim etkilerinden arındırılmış verilerle hizmet sektörü güven endeksi kasımda aylık yüzde 1.4 azalışla 99.7’ye düştü. Perakende ticaret sektörü güven endeksi kasımda aylık bazda yüzde 3.9 azalışla 99.9, inşaat sektörü güven endeksi yüzde 2.1 azalışla 82.4 düzeyinde gerçekleşti.


“BEKLENTİLER İYİ YÖNETİLMELİ”

Suriye’de yaşananlardan en çok hizmetler sektörünün etkilendiğini vurgulayan Ekonomist Hikmet Baydar, düşüş oram az gibi görünse de endeksin 100’ün altına inmesinin mentaliteyi değiştirdiğini ifade etti. Hizmet sektöründe geleceğe karamsar bakanların oranında artış olduğunu dile getiren Baydar, “Önümüzdeki dönemde hizmet sektörü yatırımları ve istihdamında bir daralma görebiliriz. Kasımda perakende ticaret sektörü güven endeksi de 100’ün altında inmiş. Karamsarlık hizmet sektörü kadar değil ancak yüzde 3.9’luk düşüş önemli. Piyasada ciddi şekilde güven törpülenmesi yaşandığını gösteriyor. Burada beni en çok tedirgin eden inşaat sektörü güven endeksi. İnşaat sektöründe yaşanan gelişmeler ciddi şekilde başımızı ağrıtacak gibi görünüyor. O nedenle beklentilerin iyi yönetilmesi lazım” diye konuştu.

 

Tüketici güveni gerilemeyi sürdürdü. TÜİK ve TCMB işbirliği ile yürütülen tüketici eğilim anketi sonuçlarından hesaplanan tüketici güven endeksi kasımda bir önceki aya göre yüzde 3.2 azalışla 65.2 oldu. Ekonomik büyüme, üretim ve ihracatla ilgili göstergeler olumlu seyretmesine rağmen, tüketici güven endeksi son dört aydır geriliyor. Ekonomistlere göre tüketici güvenindeki gerilemede beklentilerin üzerinde seyreden enflasyon, kurda yaşanan dalgalanma, işsizlik oranının tek haneye gerilememesi ve jeopolitik riskler etkili oldu.


TİCARET VE HİZMETTE CİRO ARTTI

Çift haneli büyüme beklentilerinin dile getirildiği 2017 üçüncü çeyreğinde ticaret ve hizmet ciro endeksleri artış gösterdi. TÜÎK verilerine göre takvim etkilerinden arındırılmış verilerle ticaret ve hizmet ciro endeksi 2017 üçüncü çeyreğinde geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 19.1 artışla 231.1 oldu. Bu dönemde ticaret ve hizmet sektörlerinde istihdam yüzde 0.5 artışla 111.4, çalışılan saat yüzde 0.7 azalışla 104.5, brüt ücret-maaş yüzde 9.9 artışla 250.6 değerini aldı.

Yılın üçüncü çeyreğinde sanayide istihdam artış gösterdi. TÜÎK verilerine göre, sanayide istihdam takvim etkisinden arındırılmış, verilerle yılın üçüncü çeyreğinde geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 1.1 artışla 119.3 oldu. Bu dönemde sanayide çalışılan saat yüzde 1.6 artışla 110.9, sanayide brüt ücret-maaş yüzde 13.7 artışla 268.8 düzeyinde gerçekleşti.

 

 

Ekonomist Hikmet Baydar, yılın üçüncü çeyreğinde sanayide istihdam artışının yıllık bazda yüzde 1.1, sanayide çalışılan saatin ise yüzde 1.6 arttığını vurgulayarak, bunu sanayide kapasitenin az da olsa yukarıya taşındığının bir göstergesi olarak yorumladı. Yılın üçüncü çeyreğinde ticaret ve hizmette ciro artışı yaşandığına dikkat çeken Baydar, kasım ayı güven endeksleri ile karşılaştırıldığında ise çeyrekteki artışın son çeyreğe taşınmadığının işaretleri olarak değerlendirdi.


YAPI RUHSATINDA REKOR ARTIŞ

Ekimde yürürlüğe giren yeni imar yönetmeliğinin getireceği kısıtlamalara takılmak istemeyen müteahhitler, yapı ruhsatında rekor artış getirdi. TÜÎK verilerine göre, belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen binaların yüzölçümü 2017’nin ilk dokuz ayında geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 32 artışla 125 bin 846 düzeyinde gerçekleşti. Yılın ilk dokuz ayında geçen yılın aynı dönemine göre yapı ruhsatı verilen binaların yüzölçümü yüzde 52.2 artışla 222 milyon 439.8 bin metrekareye, değeri 237 milyar 891.4 milyon TL’ye ulaştı. Yılın ilk dokuz ayında yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı yüzde 7 artışla 82 bin 68 olurken, yapıların yüzölçümü yüzde 10.5 artışla 112 milyon 517 bin metrekare, değeri 118 milyar 914.8 milyon TL düzeyinde belirlendi.

 

EKİMDE 122 BİN 882 KONUT SATILDI

Yapı harcı avantajıyla konut sektöründe eylülde yaşanan büyük artışın ardından, konut satışları ekimde geriledi. Bu gerilemede kredilerdeki faiz artışı da etkili oldu. Türkiye genelinde konut satışları ekimde geçen yılın aynı ajana göre yüzde 5.7 azalışla 122 bin 882, yılın ilk 10 ayında ise yüzde 8.2 artışla 1 milyon 153 bin 610 adet oldu. TÜIK verilerine göre, ipotekli konut satışları ekimde geçen yılın aynı ayma göre yüzde 19.8 azalışla 38 bin 593 olurken, toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı yüzde 31.4 olarak belirlendi. Ocak-ekim döneminde ipotekli konut satışları geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 14.3 artışla 401 bin 820 düzeyinde gerçekleşti. Türkiye genelinde ilk defa satılan konut sayısı ekimde geçen yılın aynı ayma göre yüzde 7.6 azalarak 56 bin 994 olurken, toplam konut satışları içinde ilk satışın payı yüzde 46.4 olarak belirlendi. îkinci el konut satışları bu dönemde yüzde 3.9 azalışla 65 bin 888’e geriledi.

Yabancılara yapılan konut satışları ise ekimde geçen yılın aynı ayına göre yüzde 70.9 artarak 2 bin 677 oldu. Yabancılara yapılan konut satışlarında Ekim 2017’de ilk sırayı bin 321 konut satışı ile İstanbul aldı. İstanbul’u sırasıyla Antalya ve Bursa izledi. Ülke uyruklarına göre en çok konut satışı Suudi Arabistan vatandaşlarına oldu. Suudi Arabistan’ı sırasıyla Irak, Azerbaycan, Kuveyt ile Rusya Federasyonu takip etti.

 

Ekonomist Murat SAĞMAN / Bilgi Üniversitesi Öğretim Görevlisi

 

Politik risk artarsa dolarda 4 TL görülebilir


ABD’de Sarraf dava süreci 4 Aralık’ta başlayacak. Hemen sonuçlanmayacak. Olağanüstü gelişme olmazsa TCMB’nin ara toplantı yapmasını beklemiyorum. 13 Aralık’ta ABD Fed faiz artırımına gidecek. TCMB’den 14 Aralık’ta minimum 50-100 baz puan arasında geç likidite penceresinde bir artırım bekliyorum.


Bana göre yapılması gereken şu: Merkez Bankası artık kullanılmayan yüzde 8 düzeyindeki politika faizini, kullanılır hale getirmeli. ‘Fiyat istikrarı, sıkı para politikası’ diyorsak bu nokta, enflasyonun üzerinde olmalı. Politika faizi yüzde 12 ve üzerine getirilmeli. GLP’de en az 2-3 puan faiz artırımına gidilip, gerektiği zaman da oradan da fonlama yapılabilir. Kurlarda yaşanan artış, 200 milyar dolar civarında döviz açığı bulunan reel sektörü etkiliyor. Merkez Bankası’nın reel sektörün kur riskini azaltmak için attığı adımlar bir ölçüde reel sektörü rahatlatacak. Döviz geliri olmayanların borçlanamamasına yönelik adımın atılması da, reel sektörün kur riskini azaltacak. Kurdaki artışı Merkez Bankası’nın sıkı duruşu, ABD’deki dava süreci etkileyecek. Ayrıca, ABD ilişkileri ile AB ilişkilerinde yaşanan sıkıntı, özel sektörün kur riski de kuru etkileyen faktörler.


Sarraf dava süreci politik riski artırırsa dolarda 4 TL ve üstü görülebilir. Davada çok negatif bir sonuç çıkmaz ve TCMB’de da sıkı para politikasını korursa, yılsonuna kadar 4 TL dolar kurunda üst tavan olarak kalır.