30 / 06 / 2022

Konut sitelerinde kriz yönetimi nasıl yapılır?

Konut sitelerinde kriz yönetimi nasıl yapılır?

Türkiye'de konut siteleri sayısı gün geçtikçe artıyor. Konut sitelerinde yaşayan vatandaşların sayısı arttıkça birtakım sorunlar da ortaya çıkmaya başladı. Peki, konut sitelerinde yaşanan sorunlar nasıl çözülür?



Türkiye’nin dört bir yanında ve özellikle büyük şehirlerde güvenlik endişesi ilk sırada olmak üzere birçok sebepten dolayı toplu konutlarda yaşamı tercih edenlerin artması sitelerin sayısında ciddi artışa sebep oldu. Bu durum bazı anlaşmazlıklar ve sorunları da beraberinde getirdi.

Site yönetimleri hakkında birçok tez çalışma gerçekleştiren Gazeteci-Yazar Ferhat Yıldırım, Milli beraberliğin ekonomik sınav verdiği bugünlerde; toplu konutlarda tasarruf ve bütçe kaybının engellenmesinin zaruri olduğunu dile getirdi.

Konut sitelerinde kriz yönetimi nasıl yapılır?

Son günlerde Türkiye'de yaşanan ekonomik sorunlardan dolayı ise toplu konutlarda meydana gelen gerginliklerin daha da artacağı tahmin ediliyor. Sitelerin yönetimlerini ele geçirerek haksız kazanç sağlayarak sakinleri mağdur edenlere karşı önlem alınması büyük taşıyor. Fakat toplu konutlarda faydacılık anlayışını hâkim kılan yöneticilerinde sakinler tarafından desteklenmesi de gereklidir.

Yasa dışı yollarla site sakinlerinden bütçe, ek bütçe ve avans adı altında alınan yüksek paraları, anlaştıkları firmalara yaptırdıkları inşaat veya hizmetlerle israf eden yöneticiler, bu bedelleri ödemeyen vatandaşları da avukat vasıtasıyla icraya veriyor. Ve bazı yöneticiler ise sosyal medya veya panolarda borçlu kat maliklerinin isimlerini paylaşarak suç işlemekten rahatsız olmuyor.

“HÜKÜMETLER ÇARE ÜRETMEK, VATANDAŞLAR DA YÜKÜMLÜLÜKLERİNİN FARKINDA OLMAK ZORUNDADIR”

Site yönetimleri probleminin çok büyük önem arz ettiğini söyleyen Yıldırım, “Site yönetimlerinin işleyişi ve bütçelerinin nasıl ve hangi yollarla israf edildiği çok iyi bilinmektedir. Hükümetler halkın refahı için çareler üretmede sorumluyken, biz vatandaşlar ise “kapımızın önünü” her zamankinden çok daha iyi temizlemek zorundayız. Bu sadece bireysel bir sorumluluk değil bizatihi toplumsal ve hatta geleceğimiz olan evlatlarımıza, inanç ve ahlaki değerlerimize ait bir yükümlülüktür. Hiç kimsenin bizi bu hususta görevli kılmasına, rey vermesine lüzum olmaksızın yükümlülüklerimizi yerine getirmemiz varoluşsal ve aidiyetimizin gereğidir. Fakat durum böyle ilerlememektedir. Ziyan ve israfa, talan ve yolsuzluklara karşı her zamankinden çok daha duyarlı ve yerinde müdahaleler yapmaktan çekinmememiz gerektiğinin farkında olmalıyız. Hukukun üstünlüğünün benimsenişinin sözden çıkıp eyleme dönüşmesi gereken bu hassas günlerde; döviz iniş çıkışlarında stokçuların oyunlarına karşı nasıl duyarlılık göstermemiz gerekiyorsa, toplumun emeğini sömüren tüm unsurlara karşı çok daha duyarlı olmalıyız” şeklinde konuştu.

“TOPLU YAŞAM ALANLARIMIZ YÖNETİM LİYAKATİ OLMAYANLARIN OYUNCAĞI HALİNE DÖNDÜ”

Binlerce kat malikinin ailesiyle birlikte yaşadığı toplu konutlarda bazen çeteler, bazen ise organize olmuş kişiler ve gruplar ile karşı karşıya gelindiğini söyleyen Yıldırım, “İşini yönetemeyen ve yönetim liyakati olmayanların oyuncağı haline dönen site yönetimlerinin bütçeleri ve milyonlarca kişinin emeği ziyan ediliyor. Usulsüz yönetim tarzı, kat mülkiyeti kanununa uygun olmayan yapılar, gelirlerin usulsüz talep edilmesi ve giderlerin de gelişi güzel firmalara peşkeş çekilmesi sonucunda sitelerin bütçeleri sıkıntılı bir hale gelmektedir. Şeffaf yönetim anlayışı yerine kat maliklerini borçlandırmaktan başka bir vizyonları olmayan yöneticiler ise usulsüz davranışları karşısında tepki veren kat maliklerini hedef konumuna koymaktadır. Site yönetimleri belirli bir kaliteye ulaşamadığı ve kanunlarla da tam olarak korunamadığı için site yönetimine seçilen kişilerin kaderine terk edilmektedir” dedi.

“EĞİTİM ŞART”

Site yöneticiliği konusunda herhangi bir eğitim almadan ve eğitim almış profesyonel şirketlerden desteği kabul etmeyen kişilerin yöneticilik yapmasının sitelerde meydana gelen sorunların ana sebepleri arasında yer aldığını söyleyen Yıldırım, “Sitelerde yaşayanların kaderlerini etkileyecek ve ekonomik kaosa neden olabilecek site yöneticilerinin profesyonel destek almaları şarttır. Eğitim alınması ile sitelerin nasıl idare edileceğini öğrenen yöneticiler; firmaların, çetelerin ve çıkar odaklarının kat maliklerini mağdur etmesinin de önüne geçecektir. Sistemsizlik üzerine kurulmaya çalışılan sistem ile toplu konutların yönetilmesi, problemlerin çözülmesi yerine sorunların daha da artmasına neden olmaktadır” dedi.

Konut sitelerinde kriz yönetimi nasıl yapılır?

“KAT MALİKLERİNE KARŞI USULSÜZ ŞEKİLDE CEZALAR KESİLMEKTEDİR”

Site yönetimlerinin kendilerini bazen kolluk kuvveti bazen de ceza verme makamı olarak görmesinin de kabul edilemez bir durum olduğunu söyleyen Yıldırım, "Sitelerde aidat ve bütçeler yönetim planına ve kanunlara göre belli bir işleyiş ile kat maliklerinden istenmesi gerekli iken çoğu zaman ilgili usul ve esaslar görmezden gelinmektedir. Bu duruma maalesef sık şekilde rastlamaktayız. Bir başka konuda site yönetimlerinin sakinlere ceza kesme hakkını kendinde görmesidir. Kendisini kamu görevlisi gibi gören yöneticinin sakinlere kapıya çöp bıraktın 100 lira, asansöre tekme attın 1.000 lira, aracı hatalı park ettiniz 200 lira diyerek ceza yazmaları kesinlikle yasal bir durum değildir. Yönetici ihbar ve ihtar etme hakkına sahiptir. Site kurallarına uymayan ve siteye zarar veren sakinler cezalandırılmalı mıdır? Evet cezalandırılmalıdır. Fakat bu ceza mahkeme yoluyla adil bir şekilde yürütülmelidir” dedi.

“SİTELERE EN BÜYÜK ZARARI İŞ BİLEMEZLİK VE AHLAK YOKSUNLUĞU VERMEKTEDİR”

Yıldırım, “Öyle bir çirkin çark kurulmuş ki! Komşuyu komşuya düşman eden bir sisteme dönüşmüş. Bu kokuşmuşluğu, para hırsını, vurdumduymazlığı, adam kayırmayı bir kenara koyarak yönetmek için çaba harcayanlarda vardır. Ama rant ilişkisine dayalı görev yapanların sayısı daha da çoktur. Daha huzurlu yaşamak için toplu konutlara taşınan kat malikleri neden bu şekilde bir yönetim tarzı ile karşı karşıya kalmaktadır. Bu konu çok önemlidir ve bu problemlerin çözümünü toplu konutlarda yaşayanlara bırakmak süreci daha vahim duruma getirmektedir. Bu sebeple toplu konutlarda yaşanan bu ekonomik ve yönetimsel bunalıma karşı çevre ve şehircilik bakanlığının bir kriz masası oluşturarak acilen önlem alması gereklidir” diyerek sözlerini tamamladı.

Site Yönetiminin Görevleri

» Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi
» Ana gayrimenkulün amacına uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması
» Ana gayrimenkulün sigorta ettirilmesi
» Ana gayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri, asansör, kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması
» Ana gayrimenkulünn yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü
» Yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması
» Ana taşınmazın tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü
» Ana gayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması
» Ana taşınmazın korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin onlar adına alınması
» Kat mülkiyetine yönelik borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi; topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada hesap açtırılması
» Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması ve ana gayrimenkulün bulunan asansörlerin güvenli bir şekilde işletilmesinin sağlanması amacıyla aylık bakımları ile yıllık kontrollerinin ilgili teknik düzenlemelere uygun şekilde yaptırılması ve bu işlemlere yönelik ücretlerin ödenmesi.

Site Yönetimi usulsüzlükleri nereye şikâyet edilir?

Kat malikleri ve site yönetimi arasında yapılacak değerlendirme toplantıları ve site yönetimine yapılan uyarılar önemsenmiyorsa site yönetimi şikâyeti için Sulh Hukuk Mahkemesi'ne konu ile alakalı bir suç duyurusu yapılır ve gerekli işlemler başlatılabilir.

 Konut sitelerinde kriz yönetimi nasıl yapılır?

Site yönetimi hangi kanuna tabi?

Apartman ve site yönetimi ile ilgili yasal hükümlere Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında yer alıyor. Kanunun beşinci bölümünde yer alan esaslara göre, ana gayrimenkuller kat malikleri tarafından seçilen yönetici veya yönetim kurulu ile yönetiliyor.

Site kuralları nelerdir?

Blok giriş ve sahanlıklarda gürültü yapılmamalı, giriş ve sahanlık duvarları temiz tutulmalı, yazı ve resimlerle kirletilmemelidir. Temizlik ve güvenlik nedeniyle blok kapıları kapalı olmalıdır. Yangın çıkış kapıları, enerji tasarrufu, temizlik ve güvenlik nedeniyle kapalı kalmalıdır.

11 maddede devre mülk müesseselerinde sıkça yapılan hatalar!

Dev konut sitelerine eğitimli yöneticiler geliyor!