Metaverse evreninden arsa almak mantık mı?
Son zamanlarda metaverse evreninde satışa çıkarılan arsaların binlerce dolara alıcı bulması, sanal evrendeki gayrimenkul yatırımını popülerleştirdi. Peki metaverse evreninden arsa almak mantık mı?
Gayrimenkul, dünyada olduğu gibi Türkiye'de de her zaman en güvenli yatırım aracı olarak talep görüyor. Son zamanlarda metaverse evreninde satışa çıkarılan arsaların binlerce dolara alıcı bulması, hatta ülkemizin önemli e-ticaret sitelerinden biri olan sahibindencom’da satışının yapılması, gayrimenkul sektörünün sanal ortamda da yatırımcıların gündemine girdiğini ortaya koyuyor.
Metaverse arsanın yatırım olabilmesi, yarar sağlamasına bağlı
Değerleme sektörünün duayen isimlerinden olan Denge Değerleme Yönetim Kurulu Başkanı Baki Budakoğlu, geçen günlerde sosyal medya üzerinden karşılaştığı bir yatırımcının kısa süre öncesinde 13 bin USD’ye aldığı metaverse parselin hemen yanındaki parselin değerinin 1,0 milyon USD'ye ulaştığından bahsettiğine ve bunun üzerine ‘bize de yeni bir kapı açıldı’ diyerek dersine çalışmaya başladığına dikkat çekti.
Değer tespitinden bahsedilebilmesi için öncelikle değerin oluşması gerektiğine vurgu yapan Budakoğlu, maddi veya maddi olmayan herhangi bir eşyanın değeri yalnızca o şeylerin mevcudiyeti ile oluşmadığına; değerin oluşması için ‘Yararlılık’, ’Kıtlık’, ‘Arzu’ ve ‘Etkin Satın Alma Gücü’ gibi 4 adet faktöre ihtiyaç duyulduğuna dikkat çekti. Budakoğlu, "Demek ki, Metaverse’te de arsanın ya da herhangi bir gayrimenkulün gerçek anlamda değerinin oluşması için kullanılmak ya da kiralanmak suretiyle fayda sağlıyor olması gerekir. Belli bir miktar ile sınırlı olmayı gerektirmesinin yanı sıra yeterli miktarda alım gücüne sahip istekli alıcının mevcudiyeti de değerin oluşması açısından zorunluluk arz etmekte" açıklamasında bulundu.
Metaverse arsa temininde kıtlık da sınır da yok
Bahse konu arsanın metaverse evreninde değil fiziki gerçek dünyada bulunması durumunda; ‘Geliştirme Alanı’, ‘’Emsal Kat Sayısı’, ‘Yapılaşma Koşulları’, ‘Konumu’, ‘Ulaşım İmkanları’ gibi parametrelerin dikkate alınacağını ve akla ilk olarak bu hususların geleceğini belirten Baki Budakoğlu, şu açıklamalarda bulundu:
"Arsayı değerlendirirken de bir taraftan proje geliştirirken diğer taraftan da aynı imar yapılaşma koşullarına ve benzer konuma sahip arsaların gerçekleşmiş ya da talep edilen satış fiyatlarından da hareketle değeri tespit edecektik. Oysa Metaverse denilince bir sınırsızlık söz konusu zira adı üzerinde sanal bir platform. Halihazırda ön plana çıkan evrenleri The sandbox, Axie Infinity, Decentraland, Our vb. olarak sayabiliriz. Bu evrenler birbirinden bağımsız olarak tasarlanmış durumdalar; örneğin bir tanesi yaklaşık olarak 90.000 adet arsadan oluşurken bir diğeri tüm Dünya’yı birebir yansıtacak şekilde tasarlanmış olup, 1.6 milyon adet arsadan oluşmakta. Hani bazı konuşmalarda dile getiriliyor ve İstanbul Boğaz’ında arsa kalmamış deniliyor ya o sanal evrenlerden sadece bir tanesi için geçerli, zira bir uygulamada İstanbul’un haritasını tasarlatıp tekrar satışa sunulabilir ve o zaman da isteyen yatırımcı satın alma şansı doğar. Doğal olarak bu durumda Metaverse genelinde kıtlık faktörünün oluşmasından bahsetmek çok da gerçekçi olmaz gibi duruyor."
Sanal arsada da ünlülerin satın aldığı taşınmazlara komşu olmak prim yapıyor
Denge Değerleme Yönetim Kurulu Başkanı Baki Budakoğlu, Metaverse’te arsa alımıyla ilgili girişimlerde karşılaşılan parametrelerle ilgili de konuşarak, şu ifadeleri kullandı: “Öncelikli alımlarda daha çok Metaverse Center’a yakınlık, ulaşılabilirlik, nüfus yoğunluğu ile ünlülerin satın aldığı taşınmazlara komşu olma ya da onlara yakın arsaların satın alınması öneriliyor ya da tercih ediliyor.Görüleceği üzere arsanın geliştirilmesine yönelik olarak konut, otel, okul, AVM yada fabrika alanı gibi bir kısıtlaması bulunmuyor. Kaldı ki zaten bir düzenleyici, planlamacı bir kurum da öngörülmüyor, zira inşa edilecek konuta sanal evrene dahil olan yatırımcıların karar vereceği kabul ediliyor. Yani platformda ortak karar alınması esas olup, sahibinin blockchain üzerinde kaydedilmesi ile mülkiyetinin herkes açısından ileri sürülebilecek yani aleni hale geleceği düşünülüyor.”
Sanal evrendeki arsaların nasıl kullanılacağında dair ortak paydada buluşmak zor
Metaaverse evrendeki gayrimenkulün değerlenmesi için nasıl bir yarar sağladığının önemli olduğunun altını çizen Budakoğlu, “Tabi yatırıma konu herhangi bir sanal evrende arsaların hangi amaçlarla kullanılacağına o sanal evrendeki yatırımcılar ile birlikte sanal evreni tasarlayan kurum yetkililerinden oluşan kurul karar verecekse bunların ortak bir noktada buluşmaları yetmeyebilir zira o noktanın aynı zamanda bahse konu sanal evrenin mevcudiyeti ve gelişmesi, sürdürülebilirliği açısından geçerli ve doğru kararların alındığı hususlar olmalı. Yani şehir plancılığı, harita mühendisliği, mimarlık, inşaat mühendisliği, işletmecilik disiplinlerinin yanı sıra insan psikolojisi ve toplumsal hayatı esas alan birçok disiplinin bakış açısından katkı sağlanarak parsellerin kullanım amaçları ve yapılaşma koşullarını belirlemek gerekecek, aksi taktirde yan yana dizilmiş gerek ticari gerekse sosyal yaşam açısından sinerji yaratmayacak plansız bir yapılaşma söz konusu olacaktır. Silüetten, estetikten hiç bahsetmiyorum bile. Tabi bir parselin değer ihtiva etmesi için bir diğer faktör olan yararlılık yani fayda üretmesi de ancak planlı bir yapılaşma ile söz konusu olacaktır" şeklinde konuştu.
Budakoğlu, bir YouTuber’ın sanal evrende yatırım gerçekleştirdiği arsa üzerinde daha önce inşa ettiği iki katlı binayı ekranın yan tarafında yer alan bina sembollerinden üç katlı olanı seçip bir çırpıda değiştirebildiğini dile getirdi ve "Böylece, taşınmazının değerini artırmış mı oldu? Yoksa yapmış olduğu tercihle değerini artırmak yerine arsasının değeri mi düşürdü, şimdiden kim bilebilir" diye konuştu.
