07 / 07 / 2022

Miami'deki kürsel krizden sonra emlak yatırımı artık daha kolay!

Miami'deki kürsel krizden sonra emlak yatırımı artık daha kolay!

Amerika'nın emekli kenti Miami'de küresel krizden sonra emlak yatırımı yapmak artık çok daha kolay. Gayrimenkul fiyatlarının yüzde 60 düştüğü şehirde okyanus manzaralı stüdyo bir daireyi 350 bin dolara almak mümkün...



Bundan altı yıl önce dünya, Amerika Birleşik Devletleri'ndeki mortgage piyasası kaynaklı küresel bir krizle yüz yüze kaldı. Tüm dünyayı etkileyen bu kriz şüphesiz en çok ABD emlak piyasasını etkiledi. Kriz döneminde ABD'de pek çok şehirde gayrimenkuller yüzde 60-70 değer yitirdi. Buna bağlı olarak son dört senede yeni yapılan proje sayısı yarı yarıya azaldı. Ancak 2012 yılından beri ABD emlak piyasasının toparlandığı görülüyor. Bu gelişme en çok ABD emlak piyasasının kalbinin attığı bölgelerden biri olan Florida eyaletinin en önemli şehirlerinden Miami'de hissediliyor. 


Türkiye'de daha çok sanatçı Sibel Çan'ın yıllar önce aldığı ev ile bilinen Miami emlak piyasasında aslında Türklerin adı yok. National Association of Realtors verilerine göre, Mart 2013 sonu itibariyle Amerika emlak piyasası 1 trilyon 800 milyon doları buluyor. Aynı dönemde ABD pazarında yabancı yatırımcıların toplam emlak alım rakamı 68.2 milyar dolara ulaşmış durumda. Dünyada en fazla emlak yatırımın yapıldığı ilk beş şehir, New York, Londra, San Francisco, Washington, D.C. ve Miami. Amerika'da emlak almayı tercih eden yabancıların yarısından fazlası, Miami'nin bağlı olduğu Florida eyaletinde emlak alıyor. Kanadalı, Meksikalı ve Çinliler emlak yatırımı yapan yabancı yatırımcıların başında gelirken Türkler araştırmalarda listeye dahi giremiyor. Artık bu durumu değiştirmek için ABD'de mücadele veren Türk girişimciler var.

 

BÜYÜK İŞBİRLİĞİ 


ABD'de Miami emlak piyasasının nabzını tutan isimlerden biri de USCO Capital Group şirketinin kurucusu Süha Çolakoğlu. 25 yıllık profesyonel iş hayatının ardından 201 l'de Amerika'ya yerleşen Çolakoğlu aynı zamanda Amerikadaemlakalalim.com'un da kurucusu. Emlak ve yatırım danışmanlığı yapan Çolakoğlu, geçtiğimiz günlerde Amerika'nın emlak danışmanlığı devlerinden Fortune International Group ile bir işbirliği yaptı. 23 ülkede, binin üzerinde satış danışmanıyla çalışan Fortune International'ın Türkiye, Türk Cumhuriyetleri ve Ortadoğu ülkelerindeki temsil hakkını USCO Capital aldı. 


Fortune International'ın halen Miami'de 3.5 milyar dolarlık bir emlak portföyü var. Bu portföyde 'condo' denilen rezidanslardan 'single family house' denilen bağımsız villalara ve ticari ofislere kadar yüzlerce proje bulunuyor. Süha Çolakoğlu, bu işbirliği sonrasında Miami'in en çok ilgi gören 10 projesini ve yatırımcılara sunduğu avantajları Para Dergisi okurlarıyla paylaştı. 


Capital Group Yönetim Kurulu Başkanı "Fiyatlar yükselişe geçti. Miami'nin en gözde projelerindeki daire fiyatları 350 bin dolar ile 8 milyon dolar arasında değişiyor. Ancak bu rakamlar gözünüzü korkutmasın. Miami'de 150 bin dolara da bir daire alabilirsiniz. Okyanus manzaralı stüdyo bir daireyi yeni projelerden 280 bin dolara almak mümkün. Çolakoğlu, "Miami'de mülk yatırımı ortalama 10-13 yılda geri dönüyor. Miami'de yatırım geri dönüşü yedi yıl olan ticari mülkler bile var" diyor. Kiracısı içinde, sözleşmeleri beş yıllık yenilenmiş satın alınmaya hazır ticari emlakların portföylerinde bulunduğunu belirten Çolakoğlu, "Bunlara yapılan yatırımlar da ortalama 1013 yılda geri dönüyor. 2011-2014 yılları arasında ortalama emlak fiyatları bölgesine göre minimum yıllık yüzde 10-22 değer kazandı. Miami'de 150 bin dolara aldığınız bir daireyi bin 400 dolara kiraya verip, aidatları ve vergisini ödedikten sonra her ay bin ila bin 200 TL arasında net getiri sağlamanız mümkün" diye konuşuyor. 


MORTGAGE KULLANABİLİRSİNİZ

 Amerika'nın genelinde olduğu gibi Miami'de de gayrimenkul almak için yüzde 35 peşin verdikten sonra yüzde 65'i için 30 yıl vadeli mortgage kredisi kullanabilirsiniz. Kredilerin faiz oranları yıllık yüzde 4-5 arası değişiyor. Son üç yılda 100'e yakın Türk'e Florida eyaletinde emlak Amerika'daki mortgage krizinden sonra, mortgage kredisi veren finansal kuruluşların ellerindeki ipotekli konut ve ticari emlak, tahsilat problemi nedeniyle el konulmak ve satışa çıkarılmak durumunda kaldı. Ancak krizin çok büyük olması sebebiyle satışa çıkardıkları konut ve ticari emlakları alabilecek kimse bulamadılar. 2008 öncesi 140 bin ila 160 bin dolara alıcı bulan konutlar bugün 40 bin ila 60 bin dolara alıcı buluyor. Yine küresel kriz öncesindeki 1-1.5 milyon dolardan alıcı bulan lüks evler şimdilerde 350 bin ila 700 bin dolar arasında satılıyor. 


Değerin bu kadar düşük olmasının nedeni sadece bankaların elinde biriken emlak stokları değil. Bu gayrimenkullerin aidatları, vergileri, bahçe bakımları, tadilatları ve uzun süren hukuk sürecindeki avukat masraflarının çok yüksek olması... 


Ayrıca piyasada arz-talep dengesizliği olduğunu da söylemeliyim. 

Miami'de Okyanus manzaralı stüdyo bir daireyi 1+1 [85 metrekare) 280 bin ila 350 bin dolar arasında bir ücrete alabilirsiniz. 50. katta bulunan 130 metrekare bir daireyi 600 bin dolara almanız mümkün. Boğaz'da ise böyle bir dairenin fiyatı 2-3 milyon doları buluyor. Şu anda Miami'de emlak fiyatlarında yüzde 18-20 artış var. Ben 10 yılda 100'den fazla Türk'e 'condo' denilen rezidanslardan sattım. Miami'de üniversiteden dolayı ciddi bir öğrenci nüfusu var. Buraya eğitime ya da MBA'e gelen öğrencilerin aileleri kira vermek yerine condo tipi rezidanslar almayı tercih ediyor. 


Neden Miami? 


# Emlak fiyatları olması gerekenin neredeyse yüzde 60 altına inmiş durumda. 

# Emlak kredi ve faiz oranları son 100 yılın en düşük seviyesinde bulunuyor. Mortgage için alınabilecek kredi faizi oranı en yüksek yüzde 4 ile 4.5 arasında değişiyor. 

9 Yatırımın geri dönüşü ortalama 10-13 yıl. 

# Tüm para işlemlerinde devlet güvencesindeki Escrovv Hesap uygulaması yapılıyor. 

# 'Title insurance' sistemi ile tapu için 'temiz tapu garantisi' veriliyor. 

# 'Home insurance' sistemi ile alınan emlakta çıkabilecek tüm hasar vs konuları güvence altına alınıyor. 

# Emlak alıp kiraya veren yatırımcılar da korunuyor. 


Kiranın ödemesi gün geciktiğinde, ortalama 45 gün içinde emlak hukuki olarak boşaltılıyor. 

satımına aracılık eden Süha Çolakoğlu, bu ödeme sistemiyle ilgili şu bilgiyi veriyor. "Son yıllarda alternatif yatırım arayan yatırımcılar için Amerika'da emlak yatırımı oldukça cazip hale geldi. Yabancı yatırımcılar emlak bedelinin yüzde 35'ini peşin vermesi durumunda, 30 yıllık kredi alabiliyorlar. 


Yatırımcıların kredi almaları durumunda ortalama yüzde 3 civarı bir kredi masrafı oluşuyor. Dolayısıyla nakit yatırım yapmak maliyet açısından daha avantajlı. Ayrıca nakit alımlarda emlak satış fiyatı üzerinden yüzde 5 indirim alma imkanı da var. Bu nedenle yatırımcıların yüzde 63'ü nakit alımı tercih ediyor." 


MÜTEAHHİT KREDİSİ MÜMKÜN


Amerika'da "developer" denilen müteahhit firmanın kendi finansmanıyla da emlak almak mümkün. Bu sistemde yüzde 50 peşin vermek gerekiyor. Bu peşinatı verdikten sonra tapuyu alıyorsunuz. Kalan paranın önce beş yıl boyunca yalnızca faizini ödüyorsunuz. Beş yıl sonra kalan ana parayı kapatıp evinizi satabilir ya da kalan ana para için "refinance" denilen sistemle yine 30 yıl geri ödemeli kredi kullanabilirsiniz. 


Miami'deki emlak piyasasındaki daire büyüklükleriyle ilgili kavramların da Türkiye'dekinden farklı olduğunu belirtelim. Türkiye'de 2+1 daire 2 oda bir salonu ifade ederken, Amerika'da salon ve mutfak projelerde olmazsa olmaz olduğu için ifade edilmiyor. ABD'de projelerde oda ve banyo sayısı önemli. Her odaya bir banyo genelde konuluyor. Ayrıca ortak kullanımlı banyolar da bulunabiliyor. Bu nedenle orada 2+1 yerine 2+2 gibi kavramlara rastlayabiliyorsunuz. Bu da iki oda, iki banyo anlamına geliyor. Bu dairelerde mutlaka geniş bir mutfak ve salon da bulunuyor. Dairelerdeki metrekareler genelde net rakamlar üzerinden ifade edilirken, stüdyo dairelerin büyüklüğü genelde 50 ila 85 metrekare arasında değişiyor. 2+2 dairelerin büyüklüğü ise 130 metrekare civarında oluyor. 


Miami'de merkezde daha çok katlı projeler var. Merkezden uzak noktalarda ise 'single family house' denilen villa projeleri bulunuyor. Villa projeleri daha çok Miami'ye üç saat mesafedeki Orlando gibi şehirlerde daha yaygın. İşte Miami'de merkeze yakın en çok ilgi gören, çok katlı 10 proje ve özellikleri... 


HYDE RESORT & RESIDENCES


 Proje HolJywood Beach Bölgesi'nde, Atlantik Okyanusu üzerinde bulunan South Beach'te. Hyde Resort& Residences projesinin müteahhitliğini Related Group ve Fortune International Group birlikte yapıyor. 40 katlı binada 407 daire bulunuyor. Dairelerdeki oda sayısı, bir, iki ve üç iken banyo sayısı da aynı şekilde tasarlanmış. 2016 yılında inşaatının bitirilmesi planlanan projeden daire almak isteyenlerin 670 bin dolar ile 1 milyon dolar arasındaki bir rakamı cepten çıkarması gerekiyor. Bir oda bir banyolu dairelerin büyüklüğü 85 metrekare, fiyatı ise 670 bin dolardan başlıyor. Projedeki tüm dairelerde salon ve mutfak standart, daireler de mobilyalı. 24 saat vale park hizmeti ve oda servisi verilen proje, Aventura Mail and Shops at Bal Harbour'a yürüme mesafesinde. Adres: 4111 South Ocean Drive İHollyvvood Beach, FL, 33019 


JADE SIGNATURE 


Fortune International'ın müteahhitliğini yaptığı Jade Signature projesi, Pritzker ödüllü mimar Herzog & de Meuron'un imzasını taşıyor. Sunny Isles Beach üzerindeki okyanus manzarası bulunan rezidans projesi 57 katlı. Projede toplam 192 daire bulunuyor. 2016 yılında teslim edilecek projede, stüdyo tipinden beş odalıya kadar daireler var. Daire tipine göre evlerin bir ila altı banyosu mevcut. Daire fiyatları 4 ila 8 milyon dolar arasında değişiyor. 


Beş odalı, altı banyolu 564 metrekare büyüklüğündeki dairelerin satış fiyatları 8 milyon dolardan başlıyor. 24 saat özel güvenlikli olan dairelerde beş metreye varan tavan yükseklikleri dikkat çekiyor. Adres: 16901 Collins Avenue Sunny Isles Beach, FL, 33160 


BRİCKELL HEIGHTS


Projenin müteahhitleri The Related Group ve Crescent Heights. İnşaatına başlanan projedeki daireler 2016 yılında teslim edilecek. Güney Miami'de bulunan projedeki daireler yüzde 30 peşin, yüzde 10'u 2015'te, kalan kısmı da 2016 yılında ödenmek kaydıyla satışa sunuldu. Toplam 358 dairenin bulunduğu proje 48 katlı. Dairelerdeki oda sayısı bir ve iki, banyo sayısı ise bir ve iki buçuk olarak belirlenmiş. Dairelerin satış fiyatı 400 bin ile 2 4 MIDTOWN Beztak Properties'in 4 Midtown projesi, Miami'de alternatif bir şehir ve alışveriş merkezi oluşturmak için konumlandırılmış. 


ONE PARAISO 


Müteahhit firma The Related Group of Florida. Biscayne Bay'da sekiz dönümlük arazi üzerinde yapılan projenin inşaatı 2017'de bitecek. 54 katlı olarak inşa edilen One Paraiso'da, dairelerin bir, iki ve üç odası, bir buçuk ve üç arası seçeneklerde de banyosu bulunuyor. 24 saatlik vale ve güvenlik hizmeti verilecek projede özel havuzlar, tenis kortları ve özel restoranlar var. Bir oda, bir salon 80 metrekarelik dairenin fiyatı 600 bin dolar. 


Para