Türkiye barınma sorunu yaşıyor! Enflasyon üzerinde artan konut ve kira harcamaları vatandaşın belini büktü!

İktisatçı Mustafa Sönmez, son üç yılda yaşanan ağır enflasyon karşısında konuta yatırımın bir korunma yolu haline geldiği şartlarda konut fiyatlarındaki artışın enflasyonu büyük ara geçtiğini ve kiralara da olumsuz biçimde yansıdığını söyledi. 

Mustafa Sönmez, sosyal medya hesabından konut rantından büyük vurgunu ve kiracıların durumunu kaleme aldı. İşte Sönmez'in o yazısı...

TÜRKİYE BARINMA SORUNU İLE KARŞI KARŞIYA

Barınma sorunu, Türkiye’de her geçen gün daha önemli hale geliyor. Özellikle orta ve alt gelir grubundaki aileler için bütçelerinin neredeyse üçte birini tutan konut harcamaları, hızla payını artırmakta ve birçok aile, öteki ihtiyaçlarını kısarak barınma ihtiyacını karşılayabilmektedir. Özellikle büyük kentlerde sayıları hızla artan kiracılar, yeterince kiralık konut arzı olmamasının ağır baskısını yaşıyor.

Son üç yılda yaşanan ağır enflasyon karşısında konuta yatırımın bir korunma yolu haline geldiği şartlarda konut fiyatlarındaki artışın enflasyonu büyük ara geçmesi, kiralara da olumsuz biçimde yansımış durumda. Hem merkez hem yerel yönetimlerin kiralık sosyal konut arzını artırma ve dar gelirli lehine düzenlemelere gitmesi kaçınılmaz. 

KIRALARDA FAHİŞ ARTIŞLAR

Son yirmi yılda yaşanan devasa inşaat faaliyetinde konut üretimi ana eksen olmasına karşın, özellikle kiralık konut arzı sorunu, Türkiye’nin gündeminde baş sıralarda. 

Başta İstanbul olmak üzere, metropollerde orta, alt sınıfların kiralık konut talebine uygun konut arzı yetersiz bulunuyor. Böyle olunca, kiralar da fahiş diye nitelenebilecek boyutlarda yükseliyor. Haziran 2022 ile Temmuz 2024 arasında bir Cumhurbaşkanlığı kararnamesi ile kira artışları yüzde 25 ile sınırlansa da, ortalama kiralar bir süre düşük hızda seyrettikten sonra, 2024 ortalarından itibaren patlama gösterdi.

Yüksek enflasyon sorunu yaşanan 2021-2024 döneminde, konut, birikim sahipleri açısından yeniden önemli bir yatırım aracı oldu ve 2021 ortalarında faizler politik saiklerle indirilince, birikimler, güvenli liman olarak dövize ve konut alımına yöneldi. Konuta yöneliş, yoğun talep, fiyatları da hızla artırdı.

KONUT FİYATLARINDAKİ ARTIŞ KİRALARI DA ATEŞLEDİ!

Konut fiyatlarındaki artış, kiraları da ateşledi ve 2021 sonuna kadar düşük ve birbirine yakın olan tüketici fiyatları, kiralar ve konut fiyatları arasında konut fiyatları hem tüketici fiyatlarını hem de kiraları geçmeye başladı.

2021 yılı ilk çeyreği 100 kabul edildiğinde, Merkez Bankası verilerine göre, satılık konutların metrekare fiyatları 2024 sonunda yüzde 850’ye ulaştı.

Bu, dört yılda konut fiyatlarının yüzde 750 artması anlamına geliyor. Aynı dönemde Tüketici Fiyat Endeksinin yüzde 407 arttığı hatırlandığında, konut fiyatlarının genel fiyat hızını 300 puandan fazla geride bıraktığı anlaşılmaktadır.

Konut satış fiyatları ile kiralardaki artış ilişkisi incelendiğinde ise görülen şudur: 2021’in tüm çeyreklerinde iki değişken aynı durumda iken 2022’den itibaren konut satış fiyatlarının hızla arttığı kiraların ise bir süre düşük artışlar gösterdiği gözlenmektedir. Kiralardaki düşük seyir, enflasyona önlem savıyla konut yıllık kira artışlarının Cumhurbaşkanlığı kararnamesiyle iki yıl boyunca yüzde 25 ile sınırlanmasıyla ilgilidir.

11 Haziran 2022 tarihli Resmi Gazete’de yer alan 7409 sayılı Kanun’un 4’üncü maddesiyle Türk Borçlar Kanunu’na geçici bir madde eklendi. Bu madde hükmüne göre 11 Haziran 2022 ila 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında konutlar için yenilenen kira bedelleri önceki kira tutarından yüzde 25’ten fazla artırılamayacaktı. Yani 11 Haziran 2022 ve sonraki bir tarihte konutlara ilişkin kira kontratında belirtilen kira tutarı artırılacaksa bu tutar en fazla yüzde 25 artırılabilecekti. Bu süre 1 Temmuz 2023 tarihinde bitiyordu ancak 1 yıl daha Temmuz 2024’e kadar uzatıldı.

TEMMUZ 2024'TEN İTİBAREN KİRALARDA ARTIŞ HIZLANDI!

Konut kiralarına getirilen sınırlamanın Temmuz 2024 itibariyle kaldırılmasının ardından, kira artışları hızlandı ve konut fiyatlarındaki artış ile arasındaki makası kapatmaya başladı. 2023 ortalarında konut satış endeksi ile kira endeksi arasındaki fark 400 puana çıkmış iken 2024 son çeyreğine gelindiğinde 180 puana indi.

Barınma, hanehalkı bütçe giderleri içinde en ön sırada geliyor. Kiranın yanı sıra konutun elektrik, enerji, su ihtiyaçlarını kapsayan “Konut harcamaları” kalemi, alt gelir gruplarının bütçelerinin daha büyük kısmını kapsıyor.

TÜİK’in Hanehalkı Bütçe Araştırması’nın 2023 yılı sonuçlarına göre; Türkiye genelinde hanehalklarının tüketim
amaçlı yaptığı harcamalar içinde en yüksek payı yüzde 23,9 ile konut ve kira harcamaları alırken, ikinci sırayı yüzde 21,9 ile ulaştırma harcamaları, üçüncü sırayı ise yüzde 20,6 ile gıda ve alkolsüz içecek harcamaları aldı.

2023 yılındaki dağılımına bakıldığında; en düşük gelir grubu olan birinci yüzde 20’lik grupta yer alan hanehalkları,
gıda harcamalarına yüzde 36,6, konut ve kira harcamalarına yüzde 29,2, ulaştırma harcamalarına yüzde 8,8 ve mobilya ve ev eşyası harcamalarına yüzde 5,4 pay ayırdı.

Temel gelir kaynağı maaş, ücret, yevmiye geliri olan hanehalkları; ulaştırma harcamalarına yüzde 22,8, konut ve kira harcamalarına yüzde 22,2 ve gıda ve alkolsüz içecek harcamalarına yüzde 18,9 pay ayırdılar.

Hanehalkı büyüklüğüne göre tüketim harcamalarının 2023 yılındaki dağılımına bakıldığında; tek kişilik hanehalkları, konut ve kira harcamalarına yüzde 31,8, ulaştırma harcamalarına yüzde 18,7 ve gıda ve alkolsüz içecek harcamalarına yüzde 16,3 pay ayırdı.

Türkiye’de kiracılık oranı sürekli çıkış halinde. 2023’te Türkiye İstatistik Kurumu’nun 2023 Yaşam Koşulları İstatistikleri verilerine göre, 25,3 milyon dolayındaki hanehalkından, oturduğu konuta sahip olanların oranı 2022’ye göre 0,5 puan azalarak 2023 yılında yüzde 56,2 olarak saptandı. Bu araştırma sonuçlarına göre kirada oturanların oranı yüzde 27,8 iken, lojmanda oturanların oranı yüzde 0,9, kendi konutunda oturmayıp kira ödemeyenlerin oranı ise yüzde 15,1 oldu.

Artan gelir eşitsizliği karşısında alt-orta sınıfın konut sahibi olması giderek zorlaşıyor ve kiracılık oranı artarken sosyal konut kiracılığı da zorlaşıyor.

Yerel yönetimlerin ve kısa adı  TOKİ  olan Toplu Konut İdaresi’nin kiralık sosyal konut üretimi, genel konut üretimi içinde çok düşük kalırken, özellikle İstanbul gibi metropollerde lüks konut üretiminin başat özellik taşıdığı gözleniyor. Bu da dar gelir gruplarının, öğrencilerin kiralık konut talebinin karşılanmasında yetersizliğe yol açıyor ve arzın kısıtlı olması karşısında, artan taleple kiralar, denetimsiz bir biçimde artmaya devam ediyor.

KONUTLAR BOŞ....

Kiraların fahiş boyutu kadar oturulan konutların bir kısmının yetersizliği de dikkate alınmalıdır. Yine TÜİK’in Yaşam Koşulları Araştırması sonuçlarına göre, nüfusun yüzde 32,6’sının konutunda izolasyondan dolayı ısınma sorunu yaşanırken yüzde 32’si ise sızdıran çatı, nemli duvarlar, çürümüş pencere çerçeveleri vb. problemlerle, yüzde 19,8’i trafik veya endüstrinin neden olduğu hava kirliliği, çevre kirliliği veya diğer çevresel sorunlarla karşı karşıya.

Ekonomik olarak kırılgan kesimin ödeme gücüne uygun, kamunun birincil destekleyici olduğu konut politikaları hazırlanması ihtiyacı, giderek önem kazanıyor.

Bu bağlamda; üretim aşamasında belirlenen şartlar dahilinde vatandaşa ödeme kolaylıkları sağlanması, çeşitlilik sağlayacak konut politikaları ile konut alım-satım işlemlerinde gelir düzeyleri doğrultusunda kolaylaştırıcı politikalar geliştirilmesi gerekiyor.

KİRALARDAKİ ARTIŞIN ÖNÜNE GEÇİLMELİ 

İstanbul Büyükşehir Belediyesi bünyesindeki İstanbul Planlama Ajansı, İstanbul’da önemli sayıda boş tutulan daire bulunduğu tespitini yapmakta ve önlem olarak şunları önermektedir:

“İstanbul’da bulunan mevcut boş konutların detaylı tespit ve analiz çalışmaları yapılarak, boş konutların özelliklerine göre incelenmesi ve bu konutların değerlendirilmesine yönelik politikalar üretilmesi gerekmektedir. Bu yapılar kentsel dönüşüm kapsamında kısa vadeli çözümler bakımından değerlendirilebileceği gibi, potansiyel konut rezervi ve sosyal konut gibi bağlamlarda da işlevlendirilebilir.

Farklı ülkelerde boş binalara yönelik uygulanan sistemlere bakıldığında, kiracılar için uygun fiyatlı alternatifler olduğu görülmektedir.

Konut bedeli artış oranlarının bireysel güdüler, günlük koşullar gibi etkenler ile şekillenmesinin önüne geçmek için; kira kontrol uygulamalarının incelenmesi ve İstanbul’da uygulanabilir bir model ile kira satış bedellerinde aracı kurumların ürettiği spekülatif bilgiler sonucu ortaya çıkan fiyat değişkenliğinin önüne geçebilecek normlar üretilmelidir.

Gayrimenkul değerleme uzmanları vasıtasıyla evlerin durumlarına yönelik yeni bir sınıflandırma yapılarak, kiracıların konutlarının durumu ve değeri konusunda bilgi sahibi olabileceği bir sistem kurulmalıdır. Kira kontratları
daha sistematik bir şekilde uygulanmalı ve e-devlet gibi resmi yollarla takip edilebilir bir sistemde yer almalıdır”.