Uzmanından müstakil villa yaptırmak isteyenlere altın niteliğinde tavsiyeler geldi!

Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan rakamlara göre inşaat maliyet endeksi, 2025 yılı Temmuz ayında bir önceki aya göre yüzde 1,41 artarken, bir önceki senenin aynı ayına göre yüzde 22,98 arttı.

Verilen bilgilere göre bir önceki aya göre malzeme endeksi yüzde 1,79 artarken, işçilik endeksi yüzde 0,72 arttı. Ayrıca bir önceki senenin aynı ayına göre malzeme endeksi yüzde 18,98 artarken, işçilik endeksi yüzde 31,00 artış gösterdi.

İnşaat maliyetlerindeki artış devam ederken, Toprak Yatırımcısı ve talepbul'un Yönetim Kurulu Başkanı Arif Güdül resmi X hesabı https://x.com/arifgudulcom üzerinden çok önemli bir paylaşım yaparak, müstakil villa yaptırmak isteyenlerin ne yapmaları gerektiğini paylaştı. 


Toprak Yatırımcısı ve talepbul'un Yönetim Kurulu Başkanı Arif Güdül’ün söz konusu paylaşımı şu şekilde:

Müstakil villanızı yapacaksınız: Villa imarlı arsa almaya karar verdiniz. Peki şimdi ne yapmanız gerekiyor?

Düz konuşayım: Villa imarlı arsada “gözünüzün gördüğü” değil, plan notlarının yazdığı gerçektir. Bugün manzara var diye heyecanlanırsınız, yarın ön parsel 3 kat çıkar, pencereden komşunun duvarını izlersiniz. Aşağıdaki kontrol listesi; teknik, strateji ve “yarın kapıya dayanan sürprizleri” sıfıra indirmek için benim sahadaki tecrübemin özeti.

1) Tapu & İmar Durumu: “Arsa mı, imar parseli mi?”

İmar durumu belgesi: Belediyeden yazılı alın (fotokopi değil, güncel ve ıslak imzalı/e-imzalı).

Plan türleri: 1/5000 Nazım ve 1/1000 Uygulama İmar Planı ikisi de yürürlükte mi? Sadece nazım plan varsa “hayal” satın alırsınız.

Parsel statüsü: “İmar parseli” mi yoksa “kadastral parsel” mi? İmar uygulaması (18. madde) tamamlanmamış bir yerde ruhsat süreci uzar/aksar.

Parsel büyüklüğü & asgari cephe: Plan notlarında tek konut için asgari m² ve asgari cephe (ör. 10–15 m) şartı olur. Parseliniz bölünemiyor olabilir.

Nizam türü: Ayrık/İkiz/Bitişik? İkiz nizamda yan parselle ortak duvar/dilatasyon kuralları oyunu değiştirir.

2) Yapılaşma Koşulları: “Emsal, TAKS, gabari, kat adedi”

KAKS/Emsal (ör. E=0.30): Toplam inşaat alanı sınırıdır.

TAKS (ör. 0.20): Taban oturum oranıdır.

Kat adedi & gabari: Villa imarlı parseller çoğu bölgede 2 veya 3 kat verir.

Altın uyarı: Önünüzdeki parsellerin imarı sizden yüksek kat ise bugün gördüğünüz manzara yarın kapanır. Komşu lejant/kat bilgilerini teker teker kontrol edin.

Çekme mesafeleri (tipik örnek): Ön bahçe 5 m, yan/arka 3 m… ama plan notu belirler; köşe parselde ön + yan 5 m olabilir.

Çatı & çatı piyesi: Çatı eğimi, saçak, çatı arası emsale dahil mi değil mi plan notu söyler.

Bodrum kat: “Kısmen gömülü” ise bazen emsal dışı sayılır; kotlandırma oyunlarıyla “yaşar bodrum” çıkar ama plan notu ve yol kotu tutanağı belirleyicidir.

Çıkmalar, teraslar, balkonlar: Emsale dahiliyet kuralları farklılık gösterir; metreyi kaybetmeyin.

Örnek hesap (tamamen örnek):

Parsel: 600 m²

TAKS 0.20 → Maks. taban oturumu: 120 m²

E=0.30 → Toplam emsale tabi alan: 180 m²

2 kat ise kabaca 90 + 90 m² (emsal dışı alanlar hariç).

Plan notu küçük bir kelimeyle bu hesabı tamamen değiştirebilir.

3) Kot, Eğim, Yol Genişliği: “Projeyi kağıtta değil arazide kur”

Yol kotu tutanağı: Binaya verilecek resmi kot. Parsel yoldan çok aşağıda ya da yukarıda ise rampalar, istinat duvarları, maliyet coşar.

Eğim: %10 üstü arazilerde mimari + statik + çevre düzeni maliyeti artar.

Yol genişliği: Dar yol = otopark çözümü, manevra ve çekme mesafelerinde sürpriz.

Giriş yönü: Güneye bakan bahçe mi, kuzeyde sert rüzgâr mı? Güneşlenme/gölgeleme analizi yapın.

4) Altyapı & Teknik Görüşler: “Şantiyede değil, masada çöz”

Su & kanalizasyon: Hat var mı, bağlantı kotu uygun mu? Foseptik zorunluluğu çıkabilir.

Elektrik, doğalgaz, internet: Trafo mesafesi, hattın kapasitesi, abonelik koşulları net olsun.

Enerji nakil hattı, trafo, GSM: Parsel üzerinden geçiyorsa yapılaşma kısıtı ve elektromanyetik alan kaygıları doğurur.

Yağmur suyu drenajı: Eğimi yüksek parselde bahçe gölü istemiyorsanız drenaj projelendirin.

Otopark: Belediye arsa içi otopark isterse emsale/peyzaja etkisini hesaplayın.

5) Zemin & Risk Analizi: “Ev değil, temelin huzurunu satın al”

Plana esas jeolojik-jeoteknik etüt: Bölge ne diyor? Sıvılaşma/heyelan/oturma riski var mı?

Zemin etüt raporu (parsel bazlı): Ruhsatın anahtarıdır; temel türünü ve maliyeti belirler.

Dere/taşkın koruma kuşağı (DSİ): Dereye komşu parsellerde 10–30 m yaklaşma yasağı olabilir; bahçeniz daralır, yapı yaklaşma değişir.

Fay sakınım şeridi, yeraltı suyu, kayalık zemin: Kazı/temel maliyetini 2’ye katlayabilir.

6) Hukuki İnceleme: “Takyidatı görmeden imza atılmaz”

Takyidat belgesi: İpotek, haciz, intifa, şufa, irtifak, satış vaadi, mahkeme şerhi var mı?

Kamulaştırma, yol/sosyal donatı terkleri: Parselinize yola/yeşil alana terk çıkacak mı? Netleştirin.

Sit, koruma, orman/2B, ova koruma, kıyı kenar: Tek bir şerh, projeyi yıllarca bekletebilir.

18. madde (imar uygulaması): Yapıldı mı? Yoldan ihdas payı bitti mi?

Plan değişikliği/iptal davaları: “Bugün var, yarın yok” senaryosunun adı budur. Belediyede süreçleri sorun, askı geçmiş mi, itiraz var mı?

7) “Maksimum Görsel Konfor” Stratejisi: Manzara, gölge, mahremiyet

Ön-yan-arka parsellerin lejantı: Onlarda kat 3, sizde 2 ise manzara biter. Lejant/kat/gabariyi harita üstünde inceleyin.

Silüet analizi: Eğimli arazide üst kot komşusu sizi gölgede bırakabilir.

Mahremiyet: Yan parsel bitişik/ikiz ise bahçe kullanımı ve pencere akslarını şimdiden planlayın.

Gürültü: Ana yol, OSB, okul, pazar yeri… Hafta içi sessiz, hafta sonu gürültülü sürprizlerini hesaba katın.

8) Site mi, tam müstakil mi?

Site yönetmeliği: Dış cephe rengi, çatı formu, bahçe duvarı, havuz yasağı/izni gibi kurallar olabilir.

Aidat & ortak alan: Düşük aidat bugün, yüksek bakım yarın “sabit gider”e dönüşebilir.

Müstakil: Özgürsünüz ama tüm sorumluluk sizde; güvenlik/peyzaj/atık yönetimi bütçeye yazılır.

9) Maliyet & Nakit Akışı: “İnşaata başlamak kolay, bitirmek pahalı”

Ruhsat harçları, altyapı katılım bedelleri, otopark bedeli olasılığı, proje/mühendislik ücretleri (mimari, statik, mekanik, elektrik).

Temel + üstyapı: Zemin zorlaştıkça maliyet katlanır.

Peyzaj & dış işler: İstinat, drenaj, bahçe duvarı, teras, havuz… çoğu kişi bunu hesaplamaz.

Zaman maliyeti: Ruhsat–iskan süreci uzarsa kira/konaklama yan gideri artar.

10) Adım Adım Satın Alma Yol Haritası

1.Belediyeden güncel imar durumu belgesi + plan notları + yol kotu yazısı alın.

2.Nazım/Uygulama planlarında parseliniz ve komşu parsellerin lejant/kat/gabarisini kontrol edin.

3.Takyidat ve imar uygulaması durumunu (18. madde) netleştirin.

4.Altyapı kurum görüşleri (su, kanal, elektrik, doğalgaz, internet) ve bağlantı kotlarını isteyin.

5.Plana esas jeoloji ve parsel bazlı zemin etüdünü inceleyin.

6.Mimar ile emsal–TAKS–çekme üzerinden yerleşim şeması çıkartın (kabaca m² senaryosu).

7.Manzara–gölge–mahremiyet için komşu yapılaşma izni ve arazi eğimini birlikte değerlendirin.

8.Ön satış sözleşmesi gerekiyorsa şartlı yapın (belgeler doğrulanınca kesin satış).

9.Tapuda devir + belediye süreç takvimi + ruhsat yol haritasını yazılı planlayın.

10.B planı: Plan revizyonu/itiraz/terk çıkması gibi gecikmelere karşı nakit yastık bırakın.

Küçük ama kritik “sürpriz” notları

Bahçe duvarı ve istinat yükseklikleri belediyece sınırlı olabilir; tasarımı etkiler.

Havuz için parsel sınırına min mesafe şartı çıkabilir; pompa dairesi yeri düşünün.

Ağaç tescili olan parselde kesim izni yoksa proje sahada kilitlenir.

Hava mania (havaalanı yakınları): Maks. saçak kotu sınırlanır.

Köşe parseller: İki cepheden çekme, kullanılabilir bahçeyi küçültür.

Elektrik hattı–trafo yakınlığı: Hem sağlık algısı hem de satış hızını etkiler.

Villa imarlı arsa yatırımı; plan notu + matematik + sabır üçgenidir. Bugünü değil, yarının silüetini satın alın. Manzarayı veren plan, manzarayı geri de alır. Kağıt üzerindeki tek bir cümle, milyonluk bütçeyi ya uçurur ya uçurumdan atar. Doğru toprak, doğru plan, doğru zaman: Kazanç kaçınılmaz.