Yeni konut maliyetini ne belirler?
Bağımsız araştırmacı, stratejist ve GCM Yatırım ekonomisti Evren Kırıkoğlu, yaptığı paylaşımda, yeni konut maliyetini arsa maliyeti, inşaat maliyeti ve finansman maliyetinin belirlediğini belirtti.
Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) sektör tarafından merakla beklenen ocak ayı Konut Fiyat Endeksi verilerini açıkladı.
Merkez Bankası tarafından açıklanan rakamlara göre konut fiyatları yeni yılın ocak ayında yüzde 4,68 artış gösterdi. Böylece fiyatlar 2023 yılının Eylül ayından beri en yüksek artışı kaydetti. Ancak, fiyatlar reel olarak yüzde 7,2 oranında azaldı.
Konut fiyatları son günlerin en çok konuşulan konuları arasında yer alırken, Bağımsız araştırmacı, stratejist ve GCM Yatırım ekonomisti Evren Kırıkoğlu, https://x.com/evrenkirikoglu resmi sosyal medya hesabı üzerinden yaptığı paylaşımda yeni konut maliyetini neyin belirlediğini açıkladı.
Evren Kırıkoğlu’nun paylaşımı şu şekilde:
Yeni konut maliyetini ne belirler:
1) Arsa maliyeti
2) İnşaat maliyeti
3) Finansman maliyeti
Sondan başlayalım:
3) Finansman maliyeti yüksekti ama zaten yeni arz yok, üstelik maliyet de artık geriliyor. Faizler iniyor, krediler sıkı ama zamanla açılacak, piyasada vadeler zamanla tahvillere paralel uzayacak. Bundan sonraki inşaatlarda finansman maliyeti bahane edilemez.
2) İnşaat maliyeti gevşedi. Emtia fiyatları tüm dünyada çok geriledi, Çin büyüyemiyor, Avrupa daralıyor -inşaat ve imalat sıkıntıda, Başkan Trump tüm jeopolitik gerginlikleri sona erdiriyor, petrolde stok fazlası var fiyat artamıyor, OPEC+ etkisiz, döviz kurları yükselmiyor. İşçilik depremin de etkisiyle yüksekti evet ama orada da normalleşme emareleri var, ağırlığı da sınırlı. Yüksek konut fiyatları için inşaat maliyetlerinin bahane gösterilmesi dönemi de geride kaldı.
1) Geriye ne kaldı: ARSA ARSA ARSA. Dünyada konut fiyatı içindeki arsa payı % kaç? Ortalama kabul edilen alt-üst bant %15-30. Yerine göre değişmekle beraber, mesela ekonomik kıyas grubumuz Doğu Avrupa'da (Macaristan, vb.) %17'ler söz konusu. ABD'de bile şehir dışı tek ailelik müstakil evlerde %15. Peki Türkiye'de kaç? %45-50. Büyük şehirlerin cazip muhitlerine gittiğinizde daha da beter, ör: İstanbul Bağdat Caddesi'nde %70-80'ler (!) söz konusu. Bu arsa maliyetinin payı normal olsa konut fiyatlarının da ne seviyelerde olması gerekeceğini hayal edebiliyor musunuz?
Deprem kuşağının ortasında ve pek çok küresel makro belirsizliğin merkezindeki bir ülkenin arsaları bu kadar pahalı olmayı haketmiyor. Vasat bir mahalledeki 3+1'in Miami'deki rezidanstan pahalı olması veya Ankara'daki bir "balkonun" aylık 20 bin TL'ye kiralık ilana çıkması gibi haberlerin özünde işte bu ARSA RANTI yatıyor.
SONUÇ: Para politikasıyla (ve son haftalarda piyasada boş dedikodularla kopartılan yaygarayla) ilgili yorumlarımı ayrıca paylaşacağım (ipucu: relax), ama enflasyonla mücadele kapsamında arsa spekülasyonunu kontrol altına alarak barınma maliyetlerini indirmek artık bir politika tercihi değil politikadan bağımsız bir zaruret. Üstelik bu konu sadece enflasyonla değil, gençlerin evlenip yuva kuramaması ve neticede çocuk sahibi olamamasıyla da alakalı çok boyutlu bir konu.
BONUS: Ayrıca ikinci el konut "satışlarının" arttığı yönündeki analizlere de temkinli yaklaşmak lazım. Tırnak işareti kullanmamın sebebi ikinci el konut "satılmaz", el değiştirir, birisi alıyorsa birisi de satıyordur, hangi yönün baskın olduğunu da satıcının ve işlemin niteliği ışığında gerçek fiyat belirler. Raporlanan ve kayda geçen fiyatların ne kadar gerçekçi olduğunu geçmişte defalarca sorgulamıştık, buna da yine ayrıca veri analizinde değineceğim.
ÖNERİ: Her zaman olduğu gibi elimiz boş gelmeyelim. Konut piyasasını satışlardaki ağırlığı az gözükse de marjinalde yeni konutlar belirler, burada arzın artması tabiki elzem ama o kadar süre beklemeden ikinci elde fiyatları düşürecek şekilde arsa spekülasyonunu denetim altına almak, arsa arzını artırmak, işlem gören fiyatın doğru raporlanmasını sağlamak, araçlarda olduğu gibi işlem adedini zamana bağlı sınırlamak, ve oluşan kar için adil (ve kısıtlayıcı*) vergilendirme yapmak şart.
*Liberteryan dostlar kısıtlayıcı vergi tanımıma takılmasın, zira her varlık trade edilmek zorunda diye bir kural yok. Ülkenin içme suyu kaynakları tradinge konu olamıyorsa milletin barınamadığı yerde kısıtlı arsa varlığı da tradinge konu olmamalı. Gerçek liberteryanlık bu değil :)
Şaka bir yana, bu konularda hiç adım atılmıyor da değil, Hazine ve Maliye Bakanı yakın zamanda bazı maddelere değindi, Çevre ve Şehircilik bakanlığı tarafından önceki hafta yapılan duyuruda hazine arazilerinin imara açılmasına atıf vardı, onun detaylarını bekliyoruz. Ayrıca Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı'nın da attığı bazı adımlar var, onları da ayrıca bir paylaşımda değerlendireceğim.
Aşırı yoğunluktan uzun zamandır paylaşım yapamıyorum ama bu ARSA konusu ekonomik gidişat üzerinde o kadar etkili ve yapılması gereken o kadar çok şey var ki, somut adımlar ve ölçülebilir sonuçlar görene kadar yorulmadan irdelemeye devam etmemiz gerekiyor.
Evren Kırıkoğlu’nun paylaşımına şu yorumlar geldi:
