28 / 03 / 2024

Zeytinburnu yeniden imar ediliyor! Planı askıda!

Zeytinburnu yeniden imar ediliyor! Planı askıda!

Zeytinburnu İlçesi 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı askıya çıkarıldı. Büyükşehir'in 13 Aralık 2013'te onayladığı planda, Zeytinburnu kentsel dönüşüm ile birlikte ilçenin yeniden nasıl imar edileceğinin ipuçları yer alıyor... İşte o plan..




Zeytinburnu yeniden imar ediliyor! Planı askıda!



Zeytinburnu İlçesi, 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı plan notu 28 Şubat 2014 Cuma günü askıya çıktı. Zeytinburnu imar planında Zeytinburnu kentsel dönüşüm projesi ile birlikte  Marmaray  projesinin ilçede kalan kısmının nasıl dizayn edileceği; yeni konut ve konut + ticaret projelerinin nasıl hayata geçirileceğinin ipuçları veriliyor... 


İstanbul Büyükşehir Belediyesi, 27698 dosya numaralı planı 13 Aralık 2013'te kabul etti. 


Zeytinburnu 1/5000 imar planı 28 Mart 2014 tarihinde askıdan indirilecek. Peki neler var o planda? 



Zeytinburnu yeniden imar ediliyor! Planı askıda!



İşte plan notları!


Genel Hükümler


1- 1/1000 ölçekli uygulama imar planı onanmadan uygulama yapılamaz.


2- 1/1000 ölçekli uygulama imar planın hazırlanması aşamasında ilgili kamu kurum ve kuruluşlarından (Deprem ve Zemin İnceleme Müd., İSKİ, Ulaşım Planlama Müdürlüğü... gibi) görüş alınacak ve önerilen tedbirlere uyulacaktır. 


3- Plan üzerindeki "K" ile işaretli kavşak düzenleme alanları 1/1000 ölçekli uygulama imar plan aşamasında çözümlenecek olup Ulaşım Planlama Müdürlüğü'nün görüşü doğrultusunda avan projesine göre uygulama yapılacaktır.


4- Ölçek nedeni ile planda gösterilemeyen donatı alanlarında (alan büyüklüğü 500 m2 kadar olan alanlarda) fonksiyon alanları 1/1000 uygulama imar planında öngörülecek ve ayrılacaktır. 


5- Parsel ölçüsünde; sosyal ve teknik altyapı alanları ile yeşil alan, yol gibi donatıya isabet eden kısımları kamu eline geçmeden bilabedel terkinler yapılmadan uygulama yapılamaz. Bilabedel terkinlerde inşaat emsali hesabı, terkin sonrası net parsel üzerinden yapılacaktır. Parselde yüzde 40'tan fazla terkin olması durumunda emsale yüzde 5 artış verilebilir. 


6- Çekme ve çatı katı yapılamaz. 


7- Eğimden dolayı birden fazla bodrum kat kazanılması halinde iskan edilen 1. bodrum katı emsale dahil değildir. Birden fazla bodrum katı kazanılması halinde 1. bodrum kat haricindeki bodrum katlarda ortak mahaller, kapıcı dairesi ve kapalı otopark yapılabilir. Bu alanlar inşaat emsali hesabına dahil edilmez. Kapalı yeraltı otoparkları girişi dışında bodrum katlara tretuar ve tabi zemin hafriyatı ile giriş yapılamaz. 


8- Tarihi nitelikteki ağaçlar ve mevcut ağaçlar ağaç revizyonuna tabi tutulacak ve korunacaktır. 


9- Plan onama sınırı içinde tescile değer eski eser ve yapılar korunacak ve tescil föyleri hazırlanarak İstanbul IV nolu Koruma Kurulu'ndan onaylattırılacaktır.


10- D-100 Karayolunda İBB Meclisinin 14/07/2006 tarih ve 1401 sayılı kararı ile kabul edilip 17/07/2006 tarihinde İBB Başkanınca onanan 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planı geçerlidir. D-100 Karayolundan cephe alan parsellerde TCK kamulaştırma sınırından itibaren mesken tarzı yapılar için min 5 metre ticari amaçlı yapılar için min 15 metre yapı yaklaşma mesafesi bırakılacaktır.


11- Karayolları istimlak sınırları içerisinde hiçbir yapılaşma yer almayacak ve ağaçlandırma yapılacaktır. 


12- Planda işlenen Askeri Lojman içindeki uygulamalar için 2565 sayılı Askeri Güvenlik Bölgeleri Kanunu hükümleri geçerlidir. 


13- Teknik ve sosyal alt yapı alanlarında İBB Meclisinin 14/06/2006-1060 sayılı kararı eki plan notları hükümlerine uyulacaktır. Bunlar; 


a- Meydan, Parklar ve Dinlenme alanları, Oyun alanları, Çocuk Bahçeleri, Kavşak ve Yol Alanlarının tabi zemin kotu altında kalan kısımlarında ilgili kurum ve kuruluşların (Planlama ve İmar Daire Başkanlığı, İSKİ Genel Müdürlüğü, Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulu Bölge Müdürlüğü, UKOME, Park ve Bahçeler Müdürlüğü, Zemin Deprem İnceleme Müdürlüğü vb.) uygun görüşü alınmak koşulu ile verilen görüşler doğrultusunda ağaç ve bitki yaşamının sürdürülebileceği toprak derinliği bırakılarak ve tabii zemin kotları değiştirilmeyecek şekilde olağanüstü durumlarda da sığınak olarak kullanılmak üzere kamuya ait zemin altı otopark yapılabilir. 


b- Kamu alanlarında ilgili idarelerce uygun görülmesi, özel ve tüzel nitelikli alanlarda ise ilgililerinin muvaffakatı ve ilgili idarelerince de uygun görülmesi halinde: Trafo, Doğalgaz Bölge Regülatörü vb altyapı yapıları yapılabilir. 


c- İlgili kurum ve kuruluşların uygun görüşü alınmak şartı ile imar planında özel mülkiyette olan açık otopark lejantında kalan alanlarda ise özel katlı otopark yapılabilir. 


d- İmar planlarında Kentsel ve Sosyal Altyapı Alanı olarak ayrılan alanlarda (dini tesis, eğitim, sağlık, kültürel tesis, sosyal tesis, spor alanı vb.) ilgili kurum ve kuruluşların uygun görüşleri alınmak şartı ile parsel bütününde kamuya ait alanlarda kamu, özel mülkiyette olan alanlarda özel zemin altı katlı otopark yapılabilir. 


e- Parsel maliklerinin muvaffakatı alınmak o parseller tarafından kullanılmak, ilgili kurum ve kuruluş görüşleri alınarak önerilen görüşlere uymak koşulu ile ada içindeki arka bahçeler birleştirilerek zemin altında zemin altı katlı otopark (gerektiğinde sığınak) zemin üstünde ise park ve yeşil alan, çocuk bahçeleri olarak kullanılabilir.


f- Ticaret, ticaret + hizmet, merkezi iş alanı fonksiyon verilen alanlarda Plan Yapımına Ait Esaslara Dair Yönetmeliğin Ek-1a ve Ek-1c tablosunda verilen minimum alan büyüklüklerini sağlamak koşulu ile ilgili kurum ve kuruluşların (İSKİ Genel Müdürlüğü, Ulaşım Daire Başkanlığı vb. tesisi gerçekleştirecek yatırımcı Bakanlığın (Milli Eğitim Bakanlığı, Sağlık Bakanlığı vb) uygun görüşü doğrultusunda Özel Eğitim Tesisi, Özel Sağlık Tesisi, Özel Kültür Tesisi, Özel Yurt, Özel Kreş, Özel Anaokulu alt fonksiyon olarak verilebilir. 


g- İmar planında Anaokulu, İlköğretim, Ortaöğretim, Lise, Meslek Lisesi vb. değişik lejantlarda okul fonksiyonu verilen alanlarda İl Milli Eğitim Müdürlüğü'nün ihtiyacı doğrultusunda Plan Yapımına Ait Esaslara Dair Yönetmeliğin Eğitim Tesisleri içinde düzenlenen Ek-1a tablosunda sözkonusu alanlar için verilen minimum alan büyüklüğünü sağlamak şartı ile Anaokulu, İlköğretim, Ortaöğretim, Lise, Meslek Lisesi, vb. lejantlar arasında Planlama ve İmar Daire Başkanlığı ve İl Milli Eğitim Müdürlüğünün uygun görüşü alınmak koşulu ile değişim yapılabilir, şeklindedir. 


14- Ölçek nedeni ile planda gösterilemeyen gerekli ve onanlı ıslah imar planları ile ayrılmış donatı alanları 1/1000 ölçekli planlarda yeniden ayrılacaktır. 


15- Üzerinde 700-600-500-400 K/Ha brüt yoğunluk ve KT yapılaşma düzeni getirilen bir önceki mer'i plana göre ruhsatlı teşekkül etmiş meskun alanlar "yapı düzeni korunacak yerleşik meskun alanlar"dır. Bu alanlarda imar adalarındaki parsellerde eski mer'i plan şartlarında ruhsata uygun teşekkül etmiş adaların cephe hattı aynen korunarak arka bahçe mesafelerinde ve irtifada ruhsatlı teşekküle uyulacaktır. Maximum H:15.50 mt (5kattır) yeni yapılacak 1/1000 ölçekli planda daraltılan yollarda verilecek blok istikametleri mevcut ruhsatlı teşekkülün önünde olamaz. 


Teşekkül etmemiş yapı adalarında ve 1000 m2 üstündeki parsellerde ayrık nizam olarak verilen 700-600-500-400 K/Ha brüt yoğunluk ve KT yapılaşma düzeni getirilen adalarda avan projesine göre uygulama yapılacaktır. 


16- Uygulamada afet işleri genel müdürlüğünce onaylı 17/04/2002 tarihli rapor ve ekleri doğrultusunda uygulama yapılacaktır. 


17- Sosyal teknik donatı ve kamu hizmet alanlarında (okullar, sağlık tesisleri, kreş, kültür merkezi vb.) yapılanma koşulları çevre yapılanma şartlarıdır. 1/1000 ölçekli uygulama imar planı onanıncaya kadar imar yönetmeliğindeki çekme mesafesine uyulması ve avan projesi İlçe Belediyesince onanması kaydı ile uygulama yapılabilir. 



UYGULAMA HÜKÜMLERİ


1- Konut ve Konut + Ticaret bölgelerindeki imar durumu elverişli yapı adalarında binaların arka bahçelerinde ve ada içlerinde parsellerin yüzde 40 birleştirilmek şartı ile (maximum) ada içi otoparklar, yeşil alanlar, çocuk bahçeleri olarak düzenlenecektir. 1/1000 planlarda hazırlanacak bu ada içi kullanımların yer aldığı imar adalarında bu alanların kamu eline geçmesi şartı aranır. Bu alanlar kamu eline geçtikten sonra +- 0.00 kotu altı kapalı yeraltı otoparkı, üstü çocuk bahçesi, çay bahçesi, park gibi açık alanlar olarak düzenlenecektir. 

2- 18. Madde uygulaması yapılacak alanlarda donatıya ayrılan kısımların kamu eline geçmesinden sonra teşekkül eden imar adalarında net parsel alanı üzerinden inşaat emsali hesabı ile uygulama yapılacaktır. 


3- Fonksiyon alanlarında parsellerin tevhidini teşvik etmek amacıyla parsel büyüklüğünde 1000 m2 ulaşıldığında emsali yüzde 5 2000 m2 ulaşıldığında yüzde 10 5000 m2 ulaşıldığında yüzde 15 ve 10000 m2 ulaşıldığında yüzde 20 artış uygulanır. 


3- Planda konut, konut + ticaret alanında kalan alanlarda;


1000 m2'den küçük parsellerin tevhid edilmesiyle oluşan 1000 m2 - 2000 m2 arasındaki parsellerde meri plana göre hesaplanan inşaat alanı yüzde 15 arttırılarak,


1000 m2'den küçük parsellerin tevhid edilmesiyle oluşan 2000 m2'den büyük parsellerde yüzde 20 arttırılarak,


1000 m2'den küçük parsellerin tevhid edilmesiyle oluşan 3000 m2'den büyük parsellerde veya imar adasının tamamının tevhid edilmesi ile oluşturulan 2000 m2'den büyük parsellerde yüzde 25 arttırılarak uygulama yapılır. 


3.1-) Parsellerin meri plana göre inşaat alanı 1 bodrum kat (zemin kat konturları aşılmamak şartı ile) + zemin kat + normal kat + ÇAP (normal kat alanının yüzde 30'una kadar) alanlarının toplamından hesaplanacaktır. 


3.2-) Bu uygulama sırasında tevhide konu parsel sayısının yüzde 50'sinde yapılaşma olması şarttır, tevhid edilen parsellerin boş alanlarında ise yukarıda verilen artışlar yüzde 50 oranında azaltılarak uygulama yapılacaktır. 


3.3-) Bu uygulamalar sırasında yeni oluşacak parsellerde ayrık nizam uygulanacak olup TAKS: 0,60'ı aşamaz ve bu parsellerde asma kat, ÇAP yapılamaz. 


3.4-) Her bağımsız bölüm için en az 1 adet otopark alanının bodrum katlarda sağlanması şarttır. 


3.5-) Yeni oluşacak parsellerde yangın merpeni ve asansörler hariç emsal dışı alanların toplamı parsellerin meri plana göre hesaplanarak inşaat alanının yüzde 10'unu aşamaz. 


3.6-) Yeni oluşacak parsellerde yapı yüksekliği İBB Meclisi tarafından kabul edilen siluetle ilgili yükseklik sınırlarına uyularak ve İBB İmar Müdürlüğü'nden uygun görüş alınarak belirlenecektir. İBB İmar Müdürlüğü'nden uygun görüş alınmadan yapı ruhsatı düzenlenemez.


3.7-) Yeni oluşacak parsellerin komşuluğunda yeşil alan, AOP alanı olması halinde bu alanlardan çekme mesafesi kat adedine bakılmaksızın 3.0 olarak uygulanacaktır. 


3.8-) Tevhid edilerek imar artışından faydalanan parseller ifraz edilemezler.      


4- Katlı otopark alanlarında: Maltepe Mahallesi'ndeki katlı otopark alanlarına da Tasdik Sınırı E: 3.00 tür maximum H: 27,50 m'dir. D-100 karayolu güneyinde 700-600-500-400 K/Ha brüt yoğunluklu ve KT yapılaşma düzeni getirilen 14/01/2005 tarihli nazım imar plan notları ile yerleşik meskun saha olarak öngörülen imar adalarındaki katlı otopark alanlarında irtifa ve cephe hattı istikametinde mevcut teşekküle uyulacaktır. Bu alanlarda maksimum H:15,50 m'dir.


Şahıs mülkiyetinde olan katlı otopark alanlarında ilgili kurumların yatırım yapamayacağına ilişkin görüşler alındıktan sonra özel katlı otopark yapılabilir. 


Zemin katlarda ticaret fonksiyonu yer alabilir avan projesi ilçe belediyesince onanacaktır. İnönü Bulvarı ve G-9 G-10 sokaklardan boşalan ana arterlerin zemin altı katlı otopark zemin üstü ana arterdir. Avan projesine göre uygulama yapılacaktır. Avan projesi İBB Başkanlığı'nca onanacaktır. 


5- Akaryakıt istasyonu olarak ayrılan alanlarda TAKS:050, Max KAKS: 1.00 yapılanma şartları geçerlidir. Uygulama esnasında İSKİ, Ulaşım Koordinasyon Müdürlüğü'nün, İmar ve Planlama Müdürlüğü'nün, Ruhsat Denetim Müdürlüğü ile ilgili kuruluşların görüşleri alınması zorunludur. 


Parsel bazında ya da genel onanlı uygulama imar planı muvacehesinde öngörülen yapılaşma kıstasları çerçevesinde yasal koşullara uygun olarak tesis edilmiş ruhsat ve eklerine uygun olarak yapılıp tamamlanmış alanlardaki akaryakıt istasyonları ilave inşaat artışından faydalanamaz. Akaryakıt istasyonu yapılması istenmemesi durumunda, adanın tamamı tek bir fonksiyon ve yapılaşma verilir. 


6- Ticaret Alanlarında KT lejantı verilen alanlarda E:2,00 max H:15,50 m şartlarında zemin katlarda ticaret normal katlarda konut veya ticaret işlevi yer alabilir. Bu alanlarda bürolar işhanları, gazino, lokanta, çarşı, çok katlı mağazalar bankalar, sinema, tiyatro gibi kültürel sosyal tesisler ve yönetimle ilgili tesisler vb. yer alabilir. Bodrum katlar inşaat emsali hesabına katılmaz. Bodrum katlarda ticari fonksiyonlar ve depolar yer alamaz, iskan edilemez ve ortak kullanım alanları olarak (sığınak, tesisat dairesi, su deposu, ısıtma sistemi, kapalı otopark vb.) düzenlenir. Bağımsız bölüm oluşturulamaz. Eğimden dolayı 2. bodrum kat açığa çıkması halinde parsel tamamında 2. bodrum kat otopark olarak düzenlenir. Zemin katlarda parsel bütününde kapalı alan (çarşı, pasaj) yapılabilir. Normal katlarda min TAKS:0,20 max TAKS:0,35 ile 2 emsali aşmamak şartı ile 15,50 m toplam irtifa ile konut + ticaret uygulaması yapılabilir. 


T lejantı verilen alanlarda E:2 max TAKS:0,50 ve irtifa 1/1000 ölçekli uygulama imar planlarında belirlenmek şartı ile zemin ve normal katlarda ticaret işlevleri yer alacaktır. Bu alanlarda bürolar, işhanları, çok katlı mağaza, alışveriş merkezleri, bankalar, oteller, sinema, tiyatro gibi kültürel sosyal tesisler ve yönetimle ilgili tesisler vb. yer alabilir. Bu alanlarda konut işlevi yer alamaz. Bodrum katlarda ticari fonksiyonlar ve depolar yer alamaz ve ortak kullanım alanları olarak (sığınak, tesisat dairesi, su deposu, ısıtma sistemi, kapalı otopark vb.) düzenlenir, bağımsız bölüm oluşturulamaz. Eğimden dolayı ikinci bodrum kat açığa çıkması halinde 2. bodrum kat otopark olarak düzenlenir. Bodrum katlar inşaat emsali hesabına katılmaz. Ancak KT ve T lejantlı alanlarda eğimden dolayı birden fazla kazanılan bodrum katlardan iskan edilen 1. bodrum katı emsale dahil edilir.


T 1 lejantlı Ticaret alanında E.1 dir. TAKS:050 Min TAKS:0,20 Max H:15,50 m'dir. 


2053 Ada 8 Parsel ticaret + hizmet alanıdır. Yapılaşma koşullarında "Çevre Yapılanma Koşulları" geçerlidir. 


7- Marmaray projesi kapsamında Zeytinburnu ile Kazlıçeşme Tren İstasyonları arasındaki demiryolu güzergahında yarma bulunan kısımlarda; ağaç revizyonu yapılarak mevcut ağaçların korunması için gerekli açıklıkların bırakılması,


Ulaştırma Bakanlığı, DLHM İnşaatı Gen. Müd'nün olumlu görüşü alınması şartıyla demiryolu elektrifikasyon hatlarını engellemeyecek kota ulaşan alanların üzeri kapatılabilir. Bu alanlarda parklar, çocuk bahçeleri, çay bahçeleri, gezinti terasları, büfeler... vb. yapılabilir. Ulaştırma Bakanlığı DLHM İnşaatı Gen. Müd olumlu görüşü alınmak şartı ile hazırlanacak avan projeler Büyükşehir Belediye Başkanlığı'nca onanacaktır. 


8- Parsel ya da ada bazında muhtelif tarihlerde onanmış nazım imar plan şartları olarak öngörülen alanlarda onanlı meri nazım imar plan şartları geçerlidir. 


9- Kentsel Gelişim ve Dönüşüm Alanları


1-a) 500-501 pafta 2969 ada 71,34,29 parseller ile 3283 ada 3 ve 5 parseller konut ve ticaret alanıdır. 


b) E:2,50'dir.


c) 18. madde uygulamasına tabidir. 


d) Max: H: Serbesttir.


e) Bu alanda konut, ticari hizmet veren yapılar, çok katlı mağazalar, bankalar, oteller, sinema-tiyatro gibi sosyal ve 

kültürel tesisler yer alabilir. 


f) Kentsel Gelişim ve Dönüşüm Alanında mimari avan projesine göre uygulama yapmaya veya yaptırmaya ilçe belediyesi yetkilidir. 


g) Uygulama ilçesince onanacak avan projeye göre yapılacaktır. 



2-a) 502 pafta 2965 ada 12,13,17,18,19,20,21,22,23,24,25,26 parseller konut + ticaret alanıdır. 


b) E: 1,00 dir


c) Max H: 15,50'dir.


d) Emsal kadastral parsel üzerinden hesaplanacaktır. 



3-a) 501 pafta, 3283 ada 4 parselin bir kısmı "Akaryakıt İstasyonu" alanıdır. 


b) Yapılanma koşulları TAKS=0,30 KAKS=0,60 Max H: 6,50 m'dir.


c) Yapılanma koşulları çerçevesinde "Akaryakıt İstasyonu"nun konumu avan proje aşamasında belirlenecektir. 


d) Avan projesine göre uygulama yapılacaktır. Avan Projesi İlçe Belediyesi'nce onanacaktır. 


10- Küçük sanatlar alanı: Bu alanda Max TAKS: 0,15 Max KAKS: 0,25'tir. H Max: 6,50 mt'dir. Hazırlanacak avan projeler ilçe belediyesince onanacaktır. 



11- Yönetim merkezlerinde kaymakamlık, belediye, hizmet binası, adliye, karakol, kadın sığınma evi gibi tesisler yer alabilir. 


12- Beştelsiz Mah. 2326 ada 47 parsel Özel Hastane alanıdır. E:3 tür. Max H:Serbesttir. Avan projesine göre uygulama yapılacaktır. Avan projesi ilçe belediyesince onanacaktır.


13- Depolama alanında onanlı mevzii imar planına göre uygulama yapılacaktır. 


14- MİA bölgesinde işmerkezleri, bürolar, kültür eğlence ve konaklama tesisleri, residans tipi konutlar, ticaret, yönetim, sergi satış binaları, basın yayın vb. fonksiyonlar yer alabilir. Bu bölgede Max KAKS:2 dir. Ancak 3000 m2 ve daha büyük parsellerde Max KAKS: 2,5 olarak uygulanacaktır. 


15- Ticaret-Hizmet-Konut bölgesi: Bu alanda iş merkezleri bürolar, kültür eğlence tesisleri, konut, ticaret vb fonksiyonlar yer alabilir. Parselin konut olarak kullanılması durumunda gelecek nüfus için kişi başına 10 m2 yeşil alan ayrılacaktır. Bu bölgede Max KAKS:1,6 dır. Ancak 2000 m2 ve daha büyük parsellerde Max KAKS:2 dir. 


16- Parsel ya da ada bazında muhtelif tarihlerde avan projesine göre uygulama yapılmış alanların onanlı avan proje şartları aynen korunacaktır. 


17- Kazlıçeşme Mahallesi 394 pafta, 1617 ada yeni 10 parselde yer alacak "Spor Tesisleri Alanı"nda futbol stadyumu, açık ve kapalı otopark alanı ve ticari birimler yer alacaktır. Ticaret alanının kullanımı avan proje aşamasında belirlenecektir. Ancak bu oran emsalin yüzde 30'unu geçemez. E:2,00'dir. H Max: Serbesttir. Bodrum katlar emsale dahil değildir. Avan projesi, İBB ve İlçe Belediye Başkanlığı'nca onanacaktır. Zemin oturumu 1/1000 ölçekli plan aşamasında belirlenecektir. 


18- 1617 ada 12-13 parseller "Ticaret Alanı"dır. max H serbesttir. Emsal: 2'dir. Emsal net alan üzerinden verilecektir. Bodrum katlar emsale dahil değildir.


Zeytinburnu imar planı için tıklayın!

   

Emre Kulcanay / Emlakkulisi.com   


 




Geri Dön