11 maddede malik değişimlerinde işlemler!
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez, 'malik değişimlerinde işlemler' konusunu Emlakkulisi.com okurları için kaleme aldı. İşte Nihat Dönmez'in yazısı...
1. Sitelerde giderlerin teminatı kanuni güvence altına alınmıştır. KMK madde 20’de bahsedilen paylaşımla bağımsız bölüme düşen gider ödenmezliği davaya veya icra takibine konu olurken, madde 22 de kanuni ipoteğe kadar bir yaptırım söz konusudur ki, dahası da madde 25 ile mülkün devri söz konusu olabilir.
2. Sitelerin giderlerinin tahsilatı benzer organizasyonlara nispeten daha kolaydır.
3. Giderlerin varlığına itiraz edilemez, (edilse de bir sonuç çıkmaz).
4. Giderlerin miktarına itiraz ise, gidere ilişkin kat malikleri kurul kararları kanunun ilgili hükümlerine uygun yapılmışsa, dava site lehine sonuçlanır.
5. Sitelerde giderleri ödemeden birinci derece de malik sorumludur.
6. Malik değişimlerinde, eğer eski malikin tahsil edilmemiş tahakkuku varsa, bunun tahsilatı KMK üzerinden değil, genel hükümler çerçevesinde tahsil edilebilir. Yeni malik, eski malikin dönemindeki borçtan sorumlu tutulamaz, hakkında açılacak icra takibi site yönetimi lehine sonuçlanabilir olmaz.
7. Projeye aykırı iş ve işlemler, KMK maddeye muhalif tadilat vb. yapılaşmalar ise yeni maliki de bağlar.
8. Site yönetimlerine önerimiz, kat malikleri kurulunda miktar veya süre olarak ödenmezlik durumunda aidatın tahsilatına ilişkin yetki alıp, KMK madde 35 üzerinden bu yetkilerini kararlılıkla uygulamalarıdır. Aksi durumda, tahsil edilmeyen gider avansı, bunların gecikme tazminatı yönetimim sorumluluğundadır ve bir malikin dava açması durumunda bu ihmalkarlık yöneticiden tahsil edilemeyen miktarın tahsilatı kararı çıkabilir.
9. Kapıcı(personel) tazminatı konusunda ise, borcun doğduğu dönemde mevcut olan yeni kat maliki, tazminatın bir kısmının eski malik döneminde oluştuğunu gerekçe göstererek bu gidere katılımdan kaçınamaz.
10. Taşınmazın aynını ilgilendiren bir karar, bağımsız bölümünü satarak anagayrimenkulle herhangi bir ilişkisi ve dolayısı ile hukuki yararı kalmamış olan eski malik yararına verilemez.
11. Kurula çağrı davetiyesinin çıktığı (15 gün önce) tarihte olası malik değişimlerinde, eski malik yeni maliki bu konuda bilgilendirmelidir, yeni malik kurul davetiyesinin kendisine taahhütlü mektupla gönderilmediği gerekçesi ile kurul kararını iptal davası açsa da, etkin arşiv yönetimi yapan site yönetimi, KMK 29’da hükmedilen süreyi gerekçe göstererek kurul kararının bu sebeple iptalini engelleyebilecek veriyi hakime sunabilir. Bu tip ender rastlana durumlarda, malik davet sürecinde site yönetimine malikliğini kanıtlı beyanla işletmişse, o anda kurul kararı tebligatı yapılması durumunda da , 15 gün önceden tebligat zorunluluğu konusunda da hakime yukarıdaki gerekçeler sunulabilir.
Nihat Dönmez / Site Yönetimleri Danışmanı
12 maddede bazı kamu alanlarının site yönetimi idaresine verilmesi!
