5 başlıkta koronavirüsün inşaat sözleşmelerine etkisi!

5 başlıkta koronavirüsün inşaat sözleşmelerine etkisi! 5 başlıkta koronavirüsün inşaat sözleşmelerine etkisi!

Avukat Kadir Kurtuluş ile Stj.Av. Beste Karakoç, "Koronavirüsün inşaat sözleşmelerine etkisi" konusunu kaleme aldı. İşte 5 başlıkta koronavirüsün inşaat sözleşmelerine etkisi...



Çin’de ortaya çıkan ve Aralık 2019’dan bu yana 6 kıtada 168 ülkede olumsuz etkileriyle hayatı durdurma noktasına getiren Covid-19 salgını, 12 Mart 2020 Tarihinde Dünya Sağlık Örgütü tarafından küresel pandemi olarak ilan edilmiştir. Koronavirüs salgını nedeniyle geçici olarak uygulanan sınırların kapatılması, fabrika ve işyerlerinin bir süre çalışmaya ara vermesi, mağazaların geçici olarak kapatılması, ulaşımın engellenmesi ve çoğu firma tarafından home-office çalışmaya geçilmesi gibi önlemler özellikle ticari hayatı durma noktasına getirerek ekonomik hayatta ciddi sorunların oluşmasına neden olmuştur. Bu noktada duraklayan ticari hayat aynı zamanda taraflarca imzalanmış sözleşmeler açısından da akıllarda soru işaretleri oluşturmaya devam etmektedir. 

Virüs ve olumsuz etkileri birçok sektörde olduğu gibi inşaat sektöründe de imzalanması planlanan sözleşmelerin belirsizliği yanı sıra, imzalanmış ve halihazırda devam eden sözleşmeler açısından da mücbir sebep olarak değerlendirilip değerlendirilmeyeceği hususunda bazı belirsizlikleri gündeme getirmektedir.  

1-MÜCBİR SEBEP NEDİR?

Mücbir sebep, genel olarak hukuk sisteminde yerine getirilmesi gereken bir taahhüdün tamamlanmasına engel nitelikte, taraflarca öngörülemeyen ve kontrol dışında gerçekleşen beklenmedik olay ve durumları ifade eder. Mücbir sebep, kanunlarda açıkça tanımlanmamış olup, Türk Borçlar kanununda mücbir sebep hallerini de kapsayan ifa imkansızlığı hükmü düzenlenmiş ve Yargıtay kararları ile mücbir sebep şartları belirlenmiştir. 

2-KORONAVİRÜS İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ AÇISINDAN MÜCBİR SEBEP OLABİLİR Mİ?

Dünya çapında etki gösteren Covid-19 salgını, daha önceki yıllarda gerçekleşmiş salgın hastalıklar ve döneminde alınmış yargı kararları doğrultusunda değerlendirme yaptığımızda, önceden öngörülemeyecek ve önlem alınamayacak olağanüstü bir hal olduğu dikkate alınarak objektif olarak mücbir sebep olarak kabul edilebilecektir. Ancak uygulamada tek başına objektif olarak mücbir sebep şartlarının oluşması mücbir sebep iddiasında bulunacak taraf için yeterli bulunmadığından ve her bir somut olay için ayrı değerlendirme yapılacağından ifası imkansızlaşan borç ile Covid-19 salgını ve bu kapsamda alınan engelleyici ve kısıtlayıcı  önlemler arasında nedensellik bağı bulunması gerekmektedir. 

Bununla birlikte, belirtmek gerekir ki, sözleşmede mücbir sebep veya yaşanılan olağanüstü durum ile ilgili uygulanabilecek hükümler ile uyarlama hükümleri varsa öncelikle bu hükümlere bakılarak değerlendirme yapılması gerekecektir. Sözleşmede mücbir sebep veya uyarlama hükmü düzenlenmemiş ise, sözleşmenin düzenleme tarihi, koronavirüsün etkilerinin devam ettiği süre ve diğer hususlar birlikte değerlendirilerek duruma göre Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen ifa imkansızlığı ve aşırı ifa güçlüğü hükümlerinin uygulanması gündeme gelebilecektir. 

3-UYGULAMADA MÜCBİR SEBEBİN ŞARTLARI NELERDİR? 

Uygulamada mücbir sebebin şartları ve çerçevesinin belirlenmesi açısından genel bir kural belirlenmemiştir. Ancak mücbir sebep şartlarının oluşup oluşmadığı hususunda daha önce verilmiş Yargıtay kararları incelendiğinde;
-Mücbir sebep oluşturduğu iddia edilen olayın ülke genelinde etkili olup olmadığı,
-Tarafların tacir olup olmadığı,
-Diğer ticari ilişkilere etkisi 
-Mücbir sebebe neden olan durum ve ifası imkansızlaşan edim arasındaki nedensellik bağının
her bir somut olay açısından ayrı ayrı değerlendirildiği görülmektedir. 

4-MÜCBİR SEBEP İDDİASIYLA SÖZLEŞMEDEN DÖNMEK İSTEYEN TARAF NE YAPMALIDIR?

İfası imkansızlaşan edim açısından derhal karşı tarafa bildirim yapılmalıdır. 
Zararın artmaması için gereken önlemler alınmalıdır. (Aksi halde doğan zararları gidermekle yükümlü olacaktır.)
Sözleşmenin ayakta tutulması için olabilecek alternatif yollara başvurulmuş olması gerekmektedir. (Sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması başvurulacak alternatif yollardan biri olup, aşağıda ayrıntılı olarak açıklanmıştır.)

5-KORONAVİRÜSÜN İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNE ETKİSİ VE KARŞILAŞILABİLECEK MUHTEMEL SORUNLAR NELERDİR?

TBK madde 480 ve devamında bedel hususu götürü bedel ve değere göre bedel olmak üzere iki başlık altında düzenlenmektedir. Taraflar arasında belirlenen bedel, götürü bedel olarak belirlenmişse yüklenici eseri o bedelle meydana getirmekle yükümlü olmaktadır. Ancak başlangıçta öngörülemeyen sebepler nedeniyle taraflarca belirlenen götürü bedel ile eserin yapılmasının güçleşmesi halinde yüklenicinin sözleşmeyi yeni koşullara uyarlanmasını isteme ve bunun da mümkün olmadığı veya karşı taraftan beklenemeyeceği hallerde sözleşmeden dönme hakkını kullanabileceği kabul edilebilir. Bu bağlamda;

Koronavirüs nedeniyle çalışmaları ve edimleri aksayan yüklenici hangi yollara başvurabilir?

Yüklenici, ancak  Koronavirüs ve olumsuz etkilerinin meydana gelmesinden sonra; taraflarca önceden kararlaştırılmış olan götürü bedelin veya sözleşmenin yeniden uyarlanmasını talep edebilecek ya da bunun karşı taraftan beklenemeyeceği hallerde sözleşmeden dönme hakkını kullanabilecektir. Aksi halde Koronavirüs ve etkilerinden önce talepte bulunmuş olan yüklenicinin bu haklardan yararlanması söz konusu değildir. 

Yüklenicinin yeni koşullara uyarlama talebi üzerine sözleşmede yapılacak olan değişiklikler neler olabilir?

1-Bozulan edimler arasında dengenin yeniden sağlanması,
2-Tamamlama veya teslim süresinin uzatılması,
3-Sözleşmede yer alan yükümlülüklerin azaltılması,
4-Alacak miktarının arttırılması, 
gibi somut olaya uygun değişiklikler ile sözleşmenin ayakta tutulması sağlanabilir. 

Konut satın alan kişi, iş hayatında zorluk yaşıyorsa nasıl ödeme yapacak? Bu durumda yüklenici neler yapabilir?

Koronavirüs salgını öncesinde konut satın almış olan, ancak salgın nedeniyle iş hayatında yaşamış olduğu sıkıntılar sonucu ödemede zorluk yaşayacak kişiler, bu durumu yükleniciye bildirerek makul bir ödeme planı düzenlenmesini talep edebilir. Talepleri kabul edilmeyen alıcılar ise sözleşmeden tazminatsız olarak dönme imkanını kullanabilir. Bu durumda yükleniciler için uygun olan, makul ödeme planının düzenlenmesi ve sözleşmenin ayakta tutulmasını sağlamak olacaktır. 

Sözleşmede taraflar arasında mücbir sebep halleri düzenlenmemiş ise veya mücbir sebep olarak salgın hastalıklar dahil edilmemişse ne olacak?

Sözleşmede mücbir sebep hükmü düzenlenmemiş veya salgın ve hastalıklar mücbi sebep olarak düzenlenmemiş ise, Dünya Sağlık Örgütü tarafından pandemi olarak ilan edilmiş koronavirüs hastalığı ve sonuçları ile yerine getirilmesi mümkün olmayan edim arasındaki nedensellik bağı irdelenerek tespit yapılması gerekecektir. Sözleşmede bu hallerde ortaya çıkabilecek zarara özellikle yüklenicinin katlanması gerektiği kararlaştırılmamışsa TBK hükümleri çerçevesinde sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması talebi mümkün olacaktır. 

Ancak unutmamak gerekir ki, sözleşmedeki mücbir sebep hükümlerine ve/veya TBK hükümlerine başvurulması halinde, koronavirüsün ifanın yerine getiril(e)memesinde mücbir sebep veya aşırı ifa güçlüğüne neden olan bir sebep olup olmadığı, taraflar arasında düzenlenen sözleşmenin şartları, tarafların ekonomik durumu vs gibi birçok faktör dikkate alınarak her somut olay için ayrıca değerlendirme yapılması gerekecektir. Bu nedenle, kanımızca, tarafların iyi niyetle ve dürüstlük kuralına uygun hareket ederek bir orta yolu bulmaya çalışması ve sözleşmenin ayakta kalmasını sağlamaya çalışması öncelikle tercih edilmelidir. 

Korona Virüs Salgının Hukuki Boyutları, Mevzuatlar ve Güncel Gelişmeler için buraya tıklayınız.
              
Avukat Kadir KURTULUŞ - Stajyer Av. Beste KARAKOÇ
 

Koronavirüsün iş yeri kiralarına etkisi!