Apartmanlarda denetçi seçimi nasıl yapılır?
Posta Gazetesi köşe yazarı Tamer Heper'e gelen soruda, Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi binada yönetim planındaki maddelerin, kanuna aykırı olup olmayacağını soran okuyucu, dışardan seçilen denetçinin rapor vermeye mecbur olup olmadığını sordu.
Posta Gazetesi köşe yazarı Tamer Heper'e gelen soruda Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi binada yönetim planında yer alan maddelerin, kanun hükmüne aykırı olup olmayacağını soran okuyucu, yönetim planında denetçinin dışarıdan seçilebileceğinin söylendiğini aktardı. Yasanın kat malikleri arasından seçilebilir dediğini belirten okuyucu, bu denetçinin vereceği raporun geçerli olup olmadığını ve rapor vermeye mecbur olup olmadığını sordu. İşte Tamer Heper'in yanıtı...
*****
Kat Mülkiyeti Kanunu’nda (ve diğer kanunlarda da) bazı maddeler bulunur ki bunlar amir hükme sahip. Bazı maddeler vardır onlarda amir hüküm bulunmaz, bunların haricinde hususlar kabul edilebilir. Örneğin ortak giderler konusunun düzenlendiği 20’nci madde ‘kat maliklerinden her biri, aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça’ şeklinde başlar.
Yani bu maddede belirtilen ortak giderlerin paylaşılması konusunda, yönetim planına farklı bir paylaşım maddesi eklenebilir. Fakat 41’inci maddede denetçi konusunda yer verilen hüküm şu şekilde:
“Kat malikleri denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğu ile seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir.”
Yani bu maddede denetçinin kat malikleri arasından seçileceği hususu amir hüküm olarak geçer ve yönetim planı ile değişiklik yapılamaz; dışarıdan yönetici atanması da mümkün değildir. Denetçinin seçimi, sayı ve arsa payı çoğunluğu ile kat malikleri arasında yapılır.
*****
Kat mülkiyetinde yöneticinin de denetçinin de seçimi sayı ve arsa payı çoğunluğu ile gerçekleştirilir. Bu da amir hükümdür.Fakat bugünün teknolojisi ile yapılan devasa binalarda bu nisabın sağlanması mümkün değil. Düşününüz ki ikinci toplantılar belli nisap sağlanmadan gerçekleştirilebiliyor ancak yönetici de ikinci toplantıda seçiliyor. Dolayısıyla yasal nisabın sağlanması neredeyse mümkün değildir.
Bu sebeple tatbikatta bu nisap olmadan yönetici seçilmekte, seçimin iptali için bir dava açıldığında ise dava bir yılı aşar. Bir yıl sonunda yöneticinin görevi zaten bitmekte fakat iptal kararına kadar yönetici tarafından yapılanlar geçerli sayılır. Dolayısı ile bu madde işlemez duruma geliyor. Bu sebeple madde değiştirilerek yönetici ve denetçi seçiminin toplantıya katılanların çoğunluğu ile olması yapılmalı. Bu şekilde birçok ihtilaf da ortadan kalkar.
