Basın Ekpsres İstanbul'un gizli yükselen değeri!

Emlakchi İstanbul Gayrimenkul Pazarlama'dan Bilge Özdemir İstanbul'un gizli yükselen değeri Basın Ekspres hakkında değerlendirmede bulundu. İşte, Bilge Özdemir'in Basın Ekspres değerlendirmesi...

BASIN EKSPRES’ DE  DEĞİŞİMİ OLUMLU YÖNDE ETKİLEYEN FAKTÖRLER:

Çevresel Değişimlerin Etkisi : Batısında konumlu Küçükçekmece/İkitelli, Doğusunda konumlu Bağcılar ve Bahçelievler/Yenibosna ilçe/mahallelerinde süren kentsel değişim hamlelerinin etkisi Ana Bağlantı Yolu Değeri : İstanbul’ un can damarları,” E-5 “ ile “ TEM “ i birbirine bağlamanın sağladığı trafik akıcılığı

Erişilebilir Nokta Avantajı : E5 bölgesi,TEM otoyolu ve  yeni otobana kolay erişim olanakları ile inşaat aşamasında olan metronun, raylı sistemlerin devreye girmesinin  bölgeye sağlayacağı çekim gücü 

Çevresel Aktiviteye Katılım : Yeşilköy Atatürk Havaalanı, organize sanayi bölgesine, fuar ve kongre merkezi CNR EXPO’ya yakınlığın sunduğu  avantaj

İmar Durumu: yaklaşık 600.000 m2’lik alanı ile merkezi iş alanı ilan edilen ve  ağırlıklı “ Prestij + Hizmet Alanı ” imarına sahip olan bölgede ofislerle birlikte “ otel, residence, AVM, medyaya yönelik tesisler “ yapılabilmesinin sağladığı karma gelişim 

Alternatif olarak sunulabilme :Basın Ekspres Yolu,

Levent- Maslak hattında uzanan Büyükdere Caddesi'ne alternatif olarak sunulması....

Prestij yolu konumlaması ile Bağdat Caddesi  ile özdeşleştirilmesi...

Bölgesel “ finans çekim merkezi “ senaryoları.

Arsa Sahipliği:

Bölgede, sınırlı sayıdaki boş arazilerin sahipleri ve çoğunluğunu tekstil fabrikalarının oluşturduğu sanayi tesislerinin sahipleri yerlerini satmak yerine, kendileri ya da ortaklıklar kurarak yeni projeler geliştiriyor.

İstanbul’ un farklı noktalarındaki dönüşüm bölgelerinde bir arsa için yüzlerce kişi ile anlaşma yapmak gerekirken Güneşli'de tek elden anlaşma yapılarak dönüşüm gerçekleşiyor. Bu da sürecin hem daha sancısız, hem de çok önemli bir avantaja sahip.

Bölgenin Talep Yaratma Kapasitesi :

Ticari : T.C. Merkez Bankası Avrupa Yakası Veznesi birimi, Merkez Bankası ve Takasbank Saklama Merkezi birimi, Borsa İstanbul Kıymetli Madenler ve Altın Borsası Saklama merkezi ile bölgenin kazanacağı “  finans merkezi kimliği .” 

Kuyumcu imalatçıları ile İstanbul Altın Rafinerisi orijinal külçe altın üretim merkezi 

Konut : 

Yerli : mavi yakalılardan beyaz yakalılara yönelen bölgesel yerleşim ve yaşam tercihi  öne çıkıyor. Bölge tercihde; geniş aile tercihler için 2+1,3+1,4+1 ve 5+1 konut alternatifleri ile genç,yeni evli aile tercihleri ve yatırım yapmak isteyenlere yönelik 1+1 ve 1+0 gibi geniş yelpazede konut alternatifleri sunuyor

Bölgesel amortisman sürelerinin “ 150 ila 200 ay “ arasında değişmesi

Yabancı: Mütekabiliyet Yasası’ndan sonra yabancı yatırımcıların bölgesel  ilgisi

Türkiye gayrimenkul platformunda öncü kurumların Basın Ekspres ‘ de proje geliştirmesi İstanbul’ un ilgisini bu bölgeye çekmektedir. Bu kurumlar, bölgeye takipcilerini, yatırımcılarını çekmektedir.

BASIN EKSPRES’ DE  DEĞİŞİMİN YANSIMALARI :

Arsa Fiyatları : 2008 yılında 500-$/m2 ile 750-$/m2 seviyelerine gerileyen arsa fiyatlarının bölgesel değişimle birlikte,  bölgede yer alan birinci parsellerde/ yola cepheli arsalarda; 2.250-$/m2 ile 3.000-$/m2,  ikinci parsellerde/ İç tarafta  1.500-$/m2 ile 2.000-$/m2 bandına yükseldiğini görüyoruz.

Bölgede fabrikalar yerlerini meteahhitlere hasılat paylaşımı veya yüzde 50 kat karşılığı oranıyla değiştiriyor veya Bölgede arsası olan yatırımcıların/sanayiciler son yıllarda ağırlıklı olarak konut projelerine yöneliyor.

Ofis fiyatları : metrekaresi 6 ila 7 bin TL arasında değişiyor. 

Konut Fiyatları : daire fiyatlarının metrekare bazında 4 bin TL ila 5 bin TL bandında işlem görüyor.

BASIN EKSPRES İÇİN GELECEK ÖNGÖRÜLERİM :

KONUT: Satış kolaylığı ve birim m2 getirisinin yüksekliğinden dolayı bölgede ağırlıklı olarak şekillenen  1+1 ve 2+1 daire yapısının; yeni konut projelerinde, sosyal, sportif olanakları bünyesinde barındıran Aile Konutu diye tabir ettiğimiz 3+1, 4+1 ürün gamına yöneleceğini öngörüyorum.

OFİS: Maslağa rakip gösterilen bölgede ofis kira gelirlerinin düştüğü ve stoklarda ki doluluk oranlarının gerilediği gözleniyor. Bu etki üzerinde “ home ofis “ tarzı gelişen konut projelerinin etkisi gözlenilmekle birlikte gelecek projelerinde ofis yatırımlarına yönelimin hız keseceğini ön görüyorum.

OTEL : Bölgede faaliyete geçen ve geçmesi planlanan otellere ele alındığında 20’ nin üzerinde otel projesi dikkat çekiyor. Atatürk Havalimanı'nın kapatılacak olmasının özellikle bölgede otel projeleri yapan firmaları tekrar düşünmeye sevk edeceğini ve otel yatırımlarının yeniden gözden geçirileceğini ön görüyorum. Planlanan otel projelerinden Ofis projelerine geçişler gözlemleniyor.

AVM: Yeterli düzeyde AVM olduğu düşünüyorum. Bununla birlikte geliştirilecek projeler bütününde konumlandırılacak cadde üstü mağazalar ile ticaretin desteklenebileceği öngörüsünü taşıyorum.

Bölgede dikkat çeken önemli bir nokta; bölgenin EĞİTİM KURUMLARI tarafından da tercih edilmesi. Bu tercihin devam edeceğini ve gayrimenkul trendi üzerindeki talep etkisinin devam etmesini ön görüyorum.

Özellikle; yeni geliştirilecek “ karma projelerde “  değişim trendleri dikkate alınarak “ karma oranlarının “ dikkatle değerlendirilmesini öneriyorum. 

BASIN EKSPRES  AKTÖRLERİNE ÖNERİM:  

Yıllardan beri pazarlama ve satış hizmeti verdiğim Bahçeşehir ve Büyükçekmece Göl Vadisi için gündeme getirdiğim ancak destek bulamayan BÖLGE GAYRİMENKUL PLATFORMU  uygulama önerimin Kartal’ da başarı ile faaliyete geçtiğini gördüm. 

BÖLGE GAYRİMENKUL PLATFORMU  önerimi BASIN EKSPRES için tekrarlıyorum. 

Bölgesel gayrimenkul geliştiricilerinin bir şemsiye altında toplanacağı platform; proje geliştiriciler ve bölge için önemli bir fırsat olabilecektir.