Emlak değeri ile aidat ilişkisi!
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez Emlakkulisi.com okurları için "Emlak değeri ile aidat ilişkisi " konusunu ele aldı. İşte, Nihat Dönmez'in yazısı...
Analitik emlak değerleme kriterlerinden biri de kira çarpanıdır.
Kiraya verenin aldığı miktar ile kiracının ödediği ikamet miktarı arasında fark vardır: Temel kira miktarı + aidat + enerji (su-elektrik-doğalgaz-iletişim) + diğer.
Yukarıdaki kiracı tarafından ödenen tüm giderler konuttan konuta değişir hale gelmiştir.
1. Temel kira: Bu miktar kiracının konutun konumu, konforu ve özel sebeplerine endeksli bir tercihtir.
2.Enerji: Tercih edilen konutun, yönetimi ve yönetime endeksli imalatı ile ilgilidir ve ciddi şekilde toplam ikamet bedelinde belli bir orandadır.
Konutun bulunduğu sitede meskenlerde merkezi sistem ile ısınılıyor ve sıcak su üretiliyorsa, bu sistem profesyoneller tarafından yönetilmiyorsa (Enerji Yönetim Masası); mahalledeki kombili, aynı enlem-boylamdaki apartman dairesinin %70- 200 kadar fazla su, doğalgaz, elektrik enerji gideri oluşmaktadır.
Örneğin, 2000 TL/AY kiralı bir konutun, kullanmadığınız sosyal tesisleri dahil 300-400 TL aidatının yanında yıllık ortalamada da aylık sıcak su ve ısınma (sitemdeki elektrik + su dahil- diğer ihtiyaç su-elektrik hariç)bedeli 350-500 TL civarındadır ki bu da kiracı yönünden 2800 TL/AY iken bir bağımsız/ mahalle apartman dairesinde 2000 TL /AY kiralı bir dairenin aidatı 70 TL, yıllık ortalamada aylık 90 TL ısınma-sıcak su (sitemdeki elektrik + su dahil- diğer ihtiyaç su-elektrik hariç) gideri üzerinden aynı miktar 2160 TL/AY.
Bu giderler, iyi yönetim becerisi değil de umursamaz yönetimler dolayısı ile site içindeki konutun kirasını dolayısıyla da kira çarpanlı hesaptaki emlak değerini aşağı çekmektedir. Bu gibi sitelerdeki emlak değer artışı, inşaat maliyetlerine gelen fiyat artışı ile projelendirilebilir arazi kısıtlılığı ile insanımızın gayrimenkulü en güvenilir yatırım çeşidi olarak görmeye devam etmesindedir.
Şu anda ne yatırımcı malik, ne de imalatçı firmalar yukarıdaki etkileşmeyi umursamıyorlar, çünkü gayrimenkuldeki fiyatlanma ivmesi, faiz oranlarını bile umursamaz bir hızdadır.
Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı
Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni
Her sitenin mevzuatı kendine özeldir!
