Hangi özellikler gayrimenkullerin fiyatını etkilemez?
Her gayrimenkul gözü kapalı alınmaz. Gayrimenkulün değerini belirleyen belirli unsurlar vardır. Peki neler bir gayrimenkulün fiyatına etki etmez?
Çanakkale Kalem köşe yazarı Özgür Demirci, bugünkü köşesinde gayrimenkul fiyatına etki eden unsurları kaleme aldı.
İşte Özgür Demirci'nin 'Gayrimenkul fiyatını etkilemeyenler' başlıklı yazısı...
Gayrimenkul sektöründe olup gerçekten doğru fiyat vererek mal sahiplerini gerçekten bilgilendirmek gibi bir yol seçtiyseniz çoğu zaman mal sahiplerinin bize karşı fiyatı düşürmekle veya yanlış fiyat verdiğimizle alakalı bir takım serzenişlerine şahit olursunuz. Oysa bir gayrimenkulün satış veya kiralama fiyatı ne kadar yüksek olursa ona göre hizmet bedeli aldığımızdan ötürü mantıken fiyatı düşürmek pek gerçekçi değildir bizler açısından. Bununla beraber piyasa gerçekleri dediğimiz bir olgu vardır. Her bölgenin, her portföy tipinin bir gider rakam aralığı vardır, birde mal sahibinin gönlündeki rakam aralığı vardır. Duygusal bir yaklaşımla fiyat verilmeye çalışıldığında gerçek rakam şiştikçe şişer, üzerine yaşanmışlıklar ve anılar da eklenince ortaya anlamsız fiyatlar çıkar.
İşte tam bu noktada bizler devreye gireriz. Doğru fiyat ile piyasaya çıkılan bir gayrimenkul eğer doğru da pazarlanıyorsa işleme dönme süreci kısalır ki bu da gerçekten satma niyetinde olan gayrimenkul sahipleri için önemli bir faydadır. Tabi gerçekten satma niyetinde olmayanlar var mı derseniz eğer, evet sektördeki mal sahiplerinin yaklaşık %70’inin satma gibi bir niyeti olmayıp tamamen can sıkıntısı ve hobi olarak piyasada bulunmayı tercih etmektedirler. Bu sebeple öyle her gayrimenkul gözü kapalı alınmaz, hele hele “Sahibinden” satılıyor diye hiç alınmaz. Çünkü “Sahibinden” gayrimenkullerin büyük bir kısmı zaten doğru fiyatın kat ve kat üzerindedir. Peki neler bir gayrimenkulün fiyatına etki etmez?
ANILAR: çoğu zaman mal sahipleri o gayrimenkulde yaşadığı güzel anların yeni sahibince yaşanacağını düşünerek farkında olmadan bunu fiyatlandırmaya dahil eder. Oysa gelecek kişi için bu anıların rakamsal bir değeri yoktur. Evet herkes mutlu ve huzurlu bir hayat ister, belki kendisi de çok güzel anılara sahip olacaktır yıllar içerisinde o gayrimenkulde, ancak kimse başkasının anılarına bedel ödemek istemez.
HAYALLER: gayrimenkul ile ilgili olası senaryolar çoğunlukla mal sahiplerinin kafasında filizlenir, büyür ve büyümeye devam eder. Oysa kimse daha fol yok yumurta yokken 10 yıl sonrasının fiyatını düşünerek bir gayrimenkul almaz. Her ticaret o günün şartlarında değerlendirilir ki gayrimenkulde de durum farklı değildir.
TADİLATLAR: özellikle yapılan bu tadilatlar mal sahibinin kendi kullanımı için yapıldıysa ve yıllardır kullanılıyorsa o zaman yeni mal sahibinin bu tadilatı olduğu şekilde kabul etmesini beklemek ve bunda ısrarcı olmak anlamsızdır. Evet zamanında belki çok büyük paralar harcayarak kendinize özel bir tadilat yaptırdınız ancak herkesin zevki ve tasarrufu farklıdır. Belki gelecek kişi olduğu gibi yapılan tadilatı söküp kendi zevkine göre evi baştan aşağıya yenileyecektir veyahut şu an idareten kullanıp en kısa zamanda yenileyecektir ancak bu da o kişinin kendi tasarrufundadır. Basit tadilatlar, kullanış katan mimari iyileştirmeler, yeni ve kaliteli kombiler&klimalar rakamı bir miktar etkileyebilir ancak 10 yıllık sigara dumanından sararmış bir klimanın evde bırakılıyor olmasının maddi bir değeri olmaz.
MANZARA: kesinlikle etkiler tabi bahsettiğimiz manzara ile gerçek manzaranın bir uyumu olması gerekir. Çatı üstlerinden veya apartman aralarından 20 santim genişliğinde, 15 km uzaktan, dürbünle görebileceğiniz noktalardan deniz manzarasının hemen hemen hiç değeri yoktur. Ve hatta bu manzarasızlığın manzara varmış gibi fiyata eklenmesinin satışın gerçekleşmesini engelleyeceği de çok aşikardır.
PARASI OLAN ALSIN: elbette parası olan alacaktır o gayrimenkulü ancak bu yaklaşımın bir gayrimenkulün fiyatını etkilediği bu güne kadar görülmemiştir. “Tok satıcıyım” demek için kullanılan bu söylem alıcı adaylarını inanılmaz derecede rahatsız ettiği gibi satışların uzamasına sebep olmaktadır. Bu tarz ego yüklü yaklaşımlar basit anlamda “ben her şeyi biliyorum” mantığıdır ki bu kafa ile fiyatlanan bir gayrimenkulün fiyatı da çoğu zaman ederinin oldukça üzerindedir.
Haftaya gayrimenkul değerlemesinde neleri dikkate alıyoruz ona değinelim isterseniz. Profesyonel bir gayrimenkul danışmanı bir gayrimenkulü nasıl fiyatlandırıyor ve hangi konuları özellikle dikkate alıyor bunun üzerinden bir yazımız olsun ki gayrimenkulünü satmayı veya kiralamayı düşünen gayrimenkul sahipleri için bir fikir vermiş olalım.
