İpotekli konut satışları artacak!

Ekonomist Dergisi Editörü Talat Yeşiloğlu, bugünkü yazısında faizlerdeki düşüşü ve gayrimenkul sektöründeki son durumu değerlendirdi. İşte o haber...

Merkez Bankası, piyasaları birebir etkileyen 'politika faizi'ni kabaca 1,5 aylık dönemde 7,5 puan düşürdü. Bu düşüş, başta kamu bankaları olmak üzere özel bankaların mortgage kredi faizlerine yansıdı. Kamu bankalarındaki faiz aylık yüzde 1 'in altına düşerken, büyük özel bankalar da yüzde 1'lik seviyeye gittikçe yaklaşıyor. Faizdeki bu düşüşün konut talebine etkisini ise ağustos ayının rakamlarında gördük. Eylül ayı verileri açıklandığında da ipotekli konut satışlarında kayda değer bir yükseliş göreceğimizi tahmin ediyorum.

Mevcut durum ve önümüzdeki döneme ilişkin olarak bazı noktalara dikkat çekmek istiyorum. Birincisi, Merkez Bankası'nın faizleri sert bir şekilde düşürmesinden sonra mortgage kredi faizlerinin düşüşü devam edecek mi? Para piyasası oyuncuları, yıl sonuna kadar Merkez Bankası'nın 2 ile 4 puan arasında indirim yapabileceğini tahmin ediyor. Tabii, mali piyasalarda bugün geçerli olan 'sakin' ortam korunabilirse... Bu düşüş gerçekleşirse, doğal olarak mevduat faizleri de düşecek ve özel bankalar da muhtemelen yüzde 1 'in altında mortgage faiz oranlarını duyuracak.

İkincisi, evet gayrimenkul piyasasında bir süreden beri ciddi bir daralma görülüyor. Satışlar düştü, fiyatlar reel olarak geriledi. Reel değer düşüşü, hem ticari hem de konut alanında gözlendi. Endeksler gerilemeyi net olarak gösteriyor. Bu durum yeni konut üretimine de yansıdı. Bunun için etrafımıza bakmamız yeterli. Çünkü, her tarafta kimisi yarım kalmış, kimisi temel aşamasını geçmemiş çok sayıda büyük konut projesi dikkat çekiyor. Oluşan talep, bu projelere nasıl yansıyacak? Şirketler, talebin canlanmasını fırsat bilip yarım kalmış projelerini bitirmek için yeni bir hamlede bulunacak mı? Bulunurlarsa, finansmanı nasıl sağlayacak? Bankalar, bu projeler için yeni finansman sağlamak için ne kadar istekli olacak? Proje sahipleri, yeni kredi bulmak için 'siyasi baskı' yöntemine başvuracak mı? En önemlisi, BDDK'nın uyarısıyla çoğunluğu enerji ve gayrimenkul sektörlerine ait olan 46 milyar liralık krediyi 'sorunlu' hanesine yazacak olan bankaların yönetim kurulları, bu sektöre ne kadar sıcak davranacak? Bence, bu soruların yanıtları, yeni dönemi ana çerçevesinden ince çizgilerine kadar şekillendirecek.

Buna bağlı olarak bir üçüncü nokta da, fiyatların seviyesi. Talepteki canlanma ile birlikte fiyatlarda yüzde 5-10 arasında artış olduğu tahmin ediliyor. Ticaretin kuralı olarak herkes talebi fiyatlara yansıtır. Lâkin, Levent'in hazırladığı haberde göreceğiniz gibi, amortisman süreleri hala çok yüksek. Türkçesi, fiyatlar reel olarak artmamış olabilir ama kiraların getirileri de ciddi bir şekilde düştü. Yakın bir arkadaşımın aktardığı bilgiyi sizlere iletiyorum: "Kadıköy'de ev almak istedim. Bir baktım, amortisman süresi 40 yıla yaklaşıyor. En doğrusu kiralamak dedim ve öyle de karar verdim."

Levent, sizler için iki önemli tablo hazırladı. Biri, TSKB Gayrimenkul Değerleme şirketinin katkılarıyla büyük illerimizdeki fiyat değerleri ve amortisman süreleri. İkincisi de, hangi şirketin hangi kampanyayı hazırladığı. Kıyaslama da sizlere ait...