'Konut fiyatları düşmeyecek' diyen gayrimenkul uzmanından ev sahibi olmak için bekleyenlere kötü haber!

Konut sahibi olmak isteyen milyonlarca kişi konut fiyatlarının düşmesini bekliyor. 'Konut fiyatları ne zaman düşüşe geçecek?' sorusu yanıt ararken, Gayrimenkul uzmanı Serdar Yılmaz'dan ev sahibi olmak isteyenlere kötü haber geldi. Yılmaz, konut fiyatlarının düşmeyeceğini, nedenleri ile açıkladı. İşte ayrıntıları... 

KONUT FİYATLARI DÜŞMEYECEK? NEDENİ Mİ?

Gayrimenkul Uzmanı Serdar Yılmaz, konut fiyatlarının artmaya devam edeceğini nedenleri ile sosyal medya hesabından açıkladı. İşte ayrıntılar... 

''Müteahhitsiniz, kalıp demir beton işçiliğini m2'si 900 TL'den bir taşerona verdiniz. Bu 900 TL'nin içinde hem işçilik hem taşeronun kârı hem de kullandığı kalıp/iskelenin kirası var. Peki m2'de 900 TL maliyeti gider olarak yazabiliyor musunuz? Hayır. Tek gideriniz işçilerin +asgari ücretten yatırdığınız sigorta gideri.

Hâl böyle olunca gerçek işçilik giderinin belki yüzde 20'sini ancak resmiyette gider olarak gösterebiliyorsunuz. Bu olay duvar, sıva, alçı, boya, seramik, mobilya işçiliği vs tüm işçiliklerde geçerli.

Müteahhit işçiliğe ödediğini resmiyette gider olarak gösteremiyor. Şu an istisnalar hariç müteahhitlik kâr marjı maksimum yüzde 30, (hem inşaat müh. hem emlakçı, sattıklarımdan yola çıkarak, müteahhitin gerçek maliyetini bilerek söylüyorum).

3.85 milyona mal edilmiş bir daireyi 5 milyona satıyor diye düşünelim. Bu müteahhit 3.5 milyonluk gideri faturalandıramayacağı için resmi rayiç bedelden (mesela 1.5 milyon TL) evin satışını gerçekleştiriyordu. Kendisine de vergi çıkmıyordu ( yüzde 30 kârın vergisini de ödemiyor o ayrı). Şimdi rayiç bedel gerçek değerine getirilirse müteahhitin önünde iki seçenek var.

1) Diyelim ki bu düzende 800 -900 bin ek vergi yükümlülüğü doğacak, müteahhit evin değerini bu kadar arttıracak. (yüzde 30 kâr marjını koruyacağı şekilde)

2) Ya da kalıpçıya (ve diğer işçiliklerde) diyecek ki, ben artık tüm giderimi faturalandıracağım. O yüzden bana yaptığın işin + faturasını isterim. Bu durumda kalıpçı diyecek ki, herhangi bir resmi giderim yokken ben sana m2'si 900 TL demiştim.

Şimdi vergi ödeyeceğim, kdv ödeyeceğim bu işin m2'si faturalı şekilde atıyorum 1.500 TL. Müteahhit bu sefer tüm giderini faturalandırabilir ama evin maliyeti artık 3.850 değil de, atıyorum 4.5 milyona geldi. yüzde  30 kâr marjını koyunca 5'e sattığı eve artık 5.850 diyecek.

İki yöntem de aynı kapıya çıkar.

Peki fiyatlar yükselince, alım gücü düşünce konut fiyatı düşmez mi? Düşmez. Nedeni:

Müteahhitimiz binasını bitirdi, yüzde 30 kâr marjı, yüzde 15 yıllık konut fiyat artışı ile bir sene önce ortaya koyduğu sermayeye göre yüzde 45 fiyat artışı ile evleri satışa koydu.

1) Evleri sattı. Bu işi niye yaptım, hiç iş yapmasam banka zaten yüzde  45'i verecekti. Boşuna 1 yıl çalıştım der + yeni konut projesine, piyasa düzelene kadar başlamaz.

2) Faiz düştü diyelim ama alım gücü yok. Evleri yüzde 30 kâr marjı ile satamıyor. Sermayesine geri kavuşabilmek için maliyetine satıp geçti diyelim. Piyasa düzelene kadar yeni konut projesine başlamaz.

Müteahhitler yeni projeye+ başlamazsa ne olur? Tabii ki arz azalacağından, azalan talebe yine yeter, fiyatlar en azından TL cinsi korunur hatta faiz yoksa en az enflasyon kadar artar. 

Peki ikinci elde 10-20 konutu olan adam bu vergi artışından nasıl etkilenir? Hani bazıları yazıyor ya, vergiler artınca + herkes evlerini satacak vs. İlkokul çocuğu bu cümleyi kurmaz ama sorsan finansal okur yazar, bir de millete akıl veriyor. Hey Allah'ım.

Oturduğunuz tek evde vergi yok zaten. Fazla eviniz varsa, bunlar kiraya vermek içindir ve artan vergi kira gelirinizi düşürür. 20 yıl geri + dönüş süresi atıyorum 25 yıl olur. Hepsi bu. Kimse bunun için 20 evini birden satışa koyup, 3 kuruşa satmaz. Zaten sıfır konut fiyat artışı, ikinci el konut fiyatını arttıracak. Kaybedilen kira geliri, sermaye artışı ile telafi olur. 

Peki konut fiyatını ne düşürebilir?

Sıfır konut fiyatını düşürebilmenin tek bir yolu var. Sadece tek bir yolu.

O da arsa maliyetini düşürmek. yüzde 50 ile verilen arsanın  yüzde 35 ile verilmesi gerekir ki maliyet, dolayısıyla fiyatlar düşsün.Bu da teoride mümkün olsa da, pratikte mümkün değil. Neden? 

yüzde 50 olan yeri yapacak müteahhit bulunamazsa, mal sahibi bugün vermem şart değil, 2-3 sene sonra veririm, bugün 3 daire eksik alacağıma, 3 yıl sonra tam alırım der. 

Bu direncin kırılabilmesi için çok uzun yıllar (belki 15-20 sene) alır çünkü çünkü arz azalınca, az sayıda yüzde 50 ile giren müteahhit yine kendini kurtarabilir. Arz azalıp fiyatın düşmediğini, yüzde  50 oranın düşmediğini gören yerini veremeyen arsa sahibi beklemeye devam eder.Zamanla yüzde 48 - 46 - 44 diye küçük küçük inip bunun yüzde 35'lere düşmesi inanın 20 seneyi bulur ama Türkiye 5 yılda bir + seçim politikası uygulayıp, her türlü kredi musluklarını sonuna kadar açıp, ekonomiyi hızlandırmak için ne gerekiyorsa yapacağı için 20 sene aynı politikanın yürütülmesi milyonda bir ihtimal bile değil.

Özet: Mevcut konut fiyatlarının "alım gücünüze" göre düşmesini beklemeyin.''