Orhangazi'nin gelişim süreci ve yatırım durumu!
Orhangazi; Bursa-İstanbul Yolu üzerinde; Bursa’nın kuzeyinde, İznik Gölü’nün batısında kurulmuş olan bir ilçedir
Bursa kent merkezine yaklaşık 45 km. mesafede olan ilçe, İstanbul ve Yalova’ya olan yakın konumu sebebiyle hızlı bir kentsel gelişme göstermiştir. 1900’lü yılların başında ilçe statüsü kazanarak hızlı bir kentsel gelişme göstermiş, tarım ve sanayi kollarında ün kazanmıştır. Ayrıca son dönemlerde, gündemde olan Gebze-Orhangazi-İzmit Otoyolu ilçenin hızla sürdürdüğü kentsel gelişime önemli bir etken olarak kendini göstermektedir.
İznik Gölü kıyısında, adını bu gölden alan verimli ova çevresinde kurulan ilçede, kentsel gelişmenin hız kazanması ile birlikte, ovadaki verimli tarım arazileri tahrip edilmeye başlamıştır. Ovadaki arazilerin; sanayi kuruluşlarınca mevzi imar planları yapılarak tarım dışı kullanıma açılması, sanayi sektörünün gelişimini desteklerken, orta ve uzun vadede bölgenin geleceğini olumsuz açıdan etkileyeceği düşünülmektedir. Söz konusu durum doğal çevreye verebileceği zararlar açısından üzerinde hassasiyetle durulması gereken bir konudur. İznik Gölü Çevre Düzeni Planı Revizyonu kapsamında, ovadaki arazilerin büyük bir bölümü “Tarımsal Niteliği Korunacak Alan” iken, özellikle büyük yatırımcılar tarafından parçacıl planlarla bütünlük tahrip edilmiş, sanayi imarlı araziler oluşturulmuştur. Bölgenin; Bursa-İznik Yolu üzerindeki ve İznik Gölü çevresindeki tarım arazileri mevzi planlarla sanayi arazisi haline dönüşebilmesi ile değer kazanmaya başlamıştır. Bursa-İznik Yolu üzerinde bu yola cepheli tarlaların fiyatları 100 TL/m² mertebelerinde seyrederken, yoldan iç kesimlere gidildikçe fiyatlar 30-40 TL/m²’lere kadar düşmektedir. Bu fiyatlar bile tarım arazileri için hiç de azımsanmayacak bir değerdir.
Kentsel yerleşimini; Bursa-Yalova Yolu boyunca lineer bir şekilde sürdüren ilçe merkezinde, site tarzında konut stoğunun ilk gelişim gösterdiği bölge ilçenin kuzeyi olmuştur. Günümüzde bunu pek çok kentte karşımıza çıkan TOKİ uygulaması ile ilçenin batı yakası izlemektedir. Bursa-Yalova Yolu’nun batısı yerleşimin yoğunlaştığı bölge olmuşken, yolun alt tarafı (doğu yakası) daha çok tarımsal amaçlı işletmelerin ve depolama alanlarının yoğunlaştığı bir bölge olmuştur.
Özellikle son dönemlerde gündemde olan Gebze-Orhangazi-İzmit Otoyolu; ilçeye daha faaliyete geçmeden kazanımlar getirmeye başlamıştır. Hem otoyol projesi hem de Çevre Düzeni Planı kapsamında Bursa-Yalova Yolu’na cepheli arsaların depolama alanı imarında kalması bu yola cepheli arsaların fiyatlarını 200 TL/m² mertebelerine kadar yükseltmiştir.
Bölgedeki gayrimenkul piyasasının yukarıda sözü edilen nedenlerden dolayı hareketlenecek olması, ilçe merkezinde şehirleşmeyi tetikleyecektir. Tüm bu gelişmeler doğrultusunda; güzergâh çevresindeki arsa spekülasyonunun ve çarpık yapılaşmanın planlı bir yapılaşmaya dönüştürülerek bölgenin yükselen bir ivme ile gelişmesi beklenmektedir.
TSKB GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. BURSA ŞUBESİ
DEĞERLEME UZMANI GÜLÇİN ÇAKIR
