2025 konut piyasasında son durum ne? Kira ve konut fiyatları ne olacak? 

Gayrimenkul sektörü için 2025 yılını değerlendiren EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, sektör açısından 2025 yılının daha zor bir sene olmayacayacağını açıkladı. 

KONUT FİYATLARI NE OLACAK?

EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, 2024 senesinde gayrimenkul sektöründe alım ve satımların bir önceki yıldan çok da farklı gerçekleşmediğini vurguladı,

“Krediler son derece zorlayıcıydı. Faizlerin yüksek olması alıcı ve satıcıyı birbirinden uzaklaştırdı ve alım satım nakit gerçekleşt . Ülkemizde ne olursa olsun aylık ortalama 120 bin konut satılıyor. Satışların takribi yüzde 40’ı ilk altı ayda yapılıyor, ikinci altı aylarda ise piyasa yükselen bir hareketlilik yaşadığını görüyoruz.

2024 yılında konutların fiyat artışlarına baktığımızda enflasyonun gerisinde kaldığını gördük. Reel konut fiyatlarındaki artış sürüyor ama artış hızı enflasyondan daha küçük, yani aslında enflasyona karşı bakıldığında konut fiyatları geriliyor. Aynı etkiyi kirada da görüyoruz.

Piyasa son 6 aydır daha sakin, taleplerde artış hızı durdu. Hala kira fiyatları çok yukarıda olsa da bunun sebebi konut fiyatlarının yüksekliği. Merkez bankası verilerine göre Fiyatlar yine yüzde 29 arttı ama sonuçta ortalama enflasyonun gerisinde kaldı.

Kiralara baktığımızda ise kira artışlarının yüzde yüze yakın olduğunu görüyoruz. Çünkü enflasyonist ortamlarda
kiraların beklenenden fazla artırılması yıl içinde değer kaybı olacak diye bir düşünce olmasından kaynaklanıyor. Ama son bir-iki aydır da kiraların artışının durulduğunu görüyoruz.” dedi.

KİRALARDA SON DURUM NE, FİYATLAR DÜŞECEK Mİ?

Mülkünü kiraya vermek isteyenlere öneride bulunan Yazıcı, kirayı ödeyebilir kiracı bulmanın önemli olduğunu söyledi.  ''Kira ödemelerinde problemler çok yoğun ve birikti, 2025 yılı bu sorunların mahkemelerdeki yığınların çözümlenmesi gereken bir yıl olacak.'' diyen Yazıcı,  konut kredi hacmi büyüklüğü 2024 de takribi yüzde 12 kadar arttı, bu sene faizler gerilerse biraz daha artış beklendiğini belirtti.

Yazıcı konut kredileri ile ilgili de şu ifadeleri şullandı: ''Konut kredilerinde çok az da olsa bir miktar artış yaşanıyor. Türkiye dünya ortalamasının çok altında gidiyor, rakamlar çok düşük ama yukarı çıktığının sinyalini görebiliyoruz. Dolayısıyla 2025 senesi aslında fiyatların çok aşırı gitmediği, piyasanın arz ve talebinin biraz daha birbirine yaklaşabileceği bir yıl olacak.

2023'TEN  BU YANA  SATIŞTAKİ MÜLK STOKU YAKLAŞIK  YÜZDE 4,7 ARTTI!

Satıştaki konut sayısı geçen seneki gibi 500 binler civarında, milyonları konuşmuyoruz. Üretim hala yeterince cazip değil, orta ve uzun vadede barınma sorun olmaya devam edecek durumda.

Öte yandan 2023 başından bu yana iki senede Türkiye’deki satıştaki konut stokunun toplamda yaklaşık
yüzde 4,7 arttığını görüyoruz. Kiralıklarda ise aynı dönemde stok artış rakamı yüzde 98’e çıkıyor.

2024 yılında konut kiralarının, özellikle büyük şehirlerde yüksek talep ve sınırlı arz nedeniyle yüzde 45'e varan oranlarda artış gösterdi. TÜİK verilerine göre aylık olarak kira artış oranı yayınlanıyor.

Konut kiralarında yüzde 25 sınırı temmuz ayı itibari ile kalktı. 2024 ortalamasının yüzde 45 seviyelerinde kalmasının en büyük etkenlerinden biri de getirilen sınırlamalardı.

2024 yılı temmuz ayı sonrasında bu sınırlamaların kalkması sonrasında konut ve ticari gayrimenkul kiraları enflasyon, arz-talep dengesizliği ve ekonomik faktörler nedeniyle önemli ölçüde arttı. Yeniden kiralanan mülklerde piyasa fiyatlarının üzerinde aşırı kira artışlarının gerçekleşmesi olası görünmüyor.

Son üç aylık verilere göre, yeni kiralamalarda fiyatların daha kontrollü bir seyir izlediği gözlemleniyor. Bu eğilim, 2025 yılı boyunca kira piyasasında daha dengeli bir sürecin yaşanacağına dair önemli bir işaret olarak değerlendirilmektedir.

KİRALAR NASIL DÜŞER?

Konut kiralarının düşmesi için önerilerde de bulunan Yazıcı, “Konut kiralarının düşmesi kesinlikle kısa vadeli bir çözümle mümkün olamaz. Sosyal konut arzınıartırmak, yasal düzenlemeler yapmak ve ekonomik istikrar  sağlamak temel adımlardır.

Uygun fiyatlı sosyal konut projeleri ve kentsel dönüşümle arz artırılabilir. Burada yapılan en büyük hata yapılan sosyal konutların satılması, bunun yerine çok düşük fiyatla belli bir süre kiralanması düşünülmelidir. Bu süre sonunda kendini toplayanın o mülkten gitmesi ve yeni bir ailenin gelmesi planlanmalıdır. Yoksa bu yap
sat döngüsü sonsuza kadar devam etmek zorunda kalacaktır.

Kira artış sınırı, boş konut vergisi gibi yasal önlemler kiralık piyasasını dengeleyebilir. İnşaat maliyetlerinin
düşürülmesi, enflasyonun kontrol altına alınması ve ulaşım altyapısının güçlendirilerek alternatif bölgelerin cazip hale getirilmesi de etkili olabilir.

Ayrıca, kayıt dışı kiralamaların önlenmesi ve şeffaf bir kira piyasası oluşturulması önemlidir. Bu adımlar, kira fiyatlarını düşürerek daha erişilebilir bir konut piyasası yaratabilir. Ayrıca köylerden gelen göçün kentlerde birikmesi nedeniyle son on senede büyük arz talep dengesizlikleri oluştu.

Aslında köye dönüşün özendirilmesi ve şehirlerin başka küçükşehirlere doğru iş alanları yaratılacak şekilde teşvik edilmesi sağlanması gerekiyor bu ancak uzun vadeli bir planla yapılabilir ancak o zaman konut fiyatlarında gerçekten düşüş görebiliriz.

Satılıklarda Türkiye genelinde yüzde 1 düşüş var. Kiralıklarda ülke genelinde stok artışı yüzde 29 gibi
duruyor. Üç büyük ili değerlendirdiğimizde ilk sırayı yüzde 40 stok artışı ile  Ankara  alıyor; bunu yüzde 39 rakamı ile İzmir,  yüzde 3,4 gibi bir seviye ile de İstanbul izliyor.

Ankara’da satılıklarda yılın başından sonuna konut stokları neredeyse değişmemişolup, kiralamalarda yaklaşık yüzde 40 artmıştır. İzmir’in satılıklarda yılın başından sonuna konut stokları yaklaşık yüzde 1,3 azalmış durumda, kiralamalar da ise yaklaşık yüzde 40 artmış durumda.