Ekspertiz değeri nedir, nasıl hesaplanır?

Gayrimenkul alım satımı, kredi başvurusu, miras paylaşımı veya sigorta işlemlerinde sıkça karşılaşılan kavramlardan biri "ekspertiz değeri"dir. Bir evin gerçek piyasa değerini belirlemek için yapılan bu değerlendirme, hem alıcı hem satıcı hem de finans kuruluşları açısından kritik önem taşıyor.

Peki, ev ekspertiz değeri nasıl hesaplanır, hangi kriterler dikkate alınır ve bu süreçte nelere dikkat edilmelidir?

EKSPERTİZ DEĞERİ NEDİR?

Ekspertiz değeri, bir gayrimenkulün mevcut durumu, konumu, fiziksel özellikleri ve piyasa koşulları göz önünde bulundurularak uzman kişiler tarafından belirlenen tahmini değeridir.

Bu değerlendirme, genellikle lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanları veya banka ekspertiz ekipleri tarafından yapılır. Özellikle konut kredisi başvurularında bankalar, kredi tutarını belirlemek için evin ekspertiz değerini esas alır.

EKSPERTİZ DEĞERİ HANGİ DURUMLARDA GEREKLİDİR?

- Konut kredisi başvurusu: Bankalar, kredi verebilmek için evin değerini bilmek ister.
- Alım-satım işlemleri: Alıcı ve satıcı arasında adil bir fiyat belirlemek için.
- Sigorta işlemleri: Evin sigorta değerinin tespiti için.
- Miras paylaşımı: Mirasçılar arasında taşınmazın değerinin belirlenmesi için.
- İcra ve mahkeme süreçleri: Taşınmazın tasfiye veya satış değerinin tespiti için.

EV EKSPERTİZ DEĞERİ NASIL HESAPLANIR?

Ekspertiz değeri hesaplanırken birçok faktör bir araya getirilir. Bu faktörler, evin fiziksel durumundan bulunduğu bölgenin sosyoekonomik yapısına kadar geniş bir yelpazeyi kapsar.

1. Konum ve Bölge Analizi
: Evin bulunduğu semt, mahalle ve sokak, değerlendirmenin en önemli unsurlarından biridir. Merkezi konumlar, toplu taşımaya yakınlık, sosyal donatı alanları (okul, hastane, alışveriş merkezi), güvenlik, yeşil alan varlığı gibi unsurlar ekspertiz değerini doğrudan etkiler. Aynı metrekarede iki ev, farklı semtlerde bulunuyorsa değerleri arasında büyük farklar olabilir.

2. Binanın Yaşı ve Fiziksel Durumu: 
Binanın inşa yılı, yapısal sağlamlığı, bakım durumu ve kullanılan malzeme kalitesi değerlendirmede önemli rol oynar. Yeni veya yenilenmiş binalar, eski ve bakımsız yapılara göre daha yüksek değer alır. Ayrıca binanın deprem yönetmeliğine uygunluğu, asansör varlığı, otopark gibi unsurlar da hesaplamaya dahil edilir.

3. Dairenin İç Özellikleri: 
Dairenin brüt ve net metrekaresi, oda sayısı, kat planı, cephe yönü (güney cephe genellikle daha değerlidir), balkon veya teras varlığı, banyo ve mutfak kalitesi gibi iç özellikler değerlendirmeye eklenir. Ayrıca evin ısınma sistemi, doğalgaz bağlantısı, klima gibi konfor unsurları da dikkate alınır.

4. Kat Durumu
: Dairenin hangi katta olduğu da önemlidir. Genellikle orta katlar daha çok tercih edilir. Zemin katlar veya çatı katları, bölgeye ve binanın özelliklerine göre değer kaybedebilir veya kazanabilir. Asansörlü binalarda üst katlar daha değerli olabilirken, asansörsüz binalarda alt katlar tercih edilir.

5. Çevresel Faktörler
: Evin manzarası, gürültü seviyesi, hava kalitesi, komşu yapıların durumu gibi çevresel unsurlar da ekspertiz değerini etkiler. Deniz, park veya boğaz manzaralı evler, genellikle daha yüksek değer alır.

6. Piyasa Koşulları ve Emsal Satışlar: 
Ekspertiz uzmanları, aynı bölgede son dönemde gerçekleşen benzer nitelikteki satışları (emsal satışlar) inceler. Bu veriler, evin güncel piyasa değerini belirlemede önemli bir referans noktasıdır. Piyasadaki arz-talep dengesi, ekonomik koşullar ve faiz oranları da değerlendirmeye dahil edilir.

7. İmar Durumu ve Yasal Durum
: Evin tapusu, imar durumu, yapı ruhsatı, iskan belgesi gibi yasal belgelerin eksiksiz olması gerekir. Herhangi bir hukuki sorun veya tapu kısıtlaması, ekspertiz değerini olumsuz etkiler. Ayrıca eğer bina kentsel dönüşüm alanında yer alıyorsa, bu durum da değerlendirmeye yansır.