26 / 06 / 2022

Büyük şehirlerde ofis fiyatları ne oldu? 

Büyük şehirlerde ofis fiyatları ne oldu? 

Pandemi ile beraber uzaktan çalışma hayatı yaygınlaşınca ofisler boş kaldı. Peki, bu durum ofis fiyatlarını nasıl etkiledi?



Büyük şehirlerde yaşayan insanların en büyük sorunları trafikte geçen ve yaşam kalitesini azaltan zamanlar olarak gösteriliyor. Ancak pandemi ile beraber işlerin evlere taşınması gelecek yıllar için planlanan hibrit çalışma modellerini trend haline getirdi. Ekonomist Dergisinden Levent Gökmen Demircileri'in haberine göre; pandemi birçok çalışanın hayal ettiği uzaktan çalışma modelinin hayat bulmasını, insanların esnek çalışmasını da yardımcı oldu. Uzaktan çalışma modelinden mutlu olan Koç Holding'ten Sabancı Holding'e, Google'dan Spotify'a kadar yerli ve yabancı büyük firma bu modeli kalıcı hale getirdi. Bu durum birçok ofis plazasının boş kalmasına sebep olurken, yeni çalışma modellerinin yarattığı ihtiyaçlar da yeni tarz ofis alanlarını ve bu alanlarda hizmet veren yeni markaları ortaya çıkardı.

OFİS FİYATLARINDA DEĞİŞİM

JLL Türkiye'nin yaptığı Türkiye ofis pazarına mercek tutan araştırması ile İstanbul, Ankara, İzmir'de öne çıkan ofis bölgelerindeki kiralık, satılık ofis metrekare fiyatlarındaki değişim, trendler ve ofis piyasasındaki doluluk oranlarını değerlendirdi. Araştırmaya göre, İstanbul'da Maslak'tan Kartal'a, Levent'ten Ataşehir'e kadar tüm ofis bölgelerinde metrekare satılık ve kiralık fiyatları geçen yıldan bu yana enflasyon etkisiyle yükseldi. Ankara'da Söğütözü'nden Çukurambar'a, İzmir'de Basmane'den Konak'a kadar tüm ofis bölgelerinde kiralık ve satılık fiyatların yükseldiği görülüyor. İstanbul'da 2020 yılında 180 bin metrekare olan ofis arzının bu yıl sonunda 80 bin metrekarele gerilemesi, 2020'de 120 bin metrekare olan işlem hacminin bu yıl sonunda 140 bine ulaşması bekleniyor. İzmir'de 2020'de 10 bin metrekare olan ofis arzının bu yıl 16 bin metrekare 2020'de 8 bin m2 olan işlem hacminin de 10 bin metrekareye ulaşacağı bekleniyor. Ankara'da ise 2020'de 15 bin metrekareye olan ofis arzının bu yıl 18 bin m2'ye, 2020'de 12 bin metrekareye olan işlem hacminin de 15 bin metrekareye ulaşacağı tahmin ediliyor.

Büyük şehirlerde ofis fiyatları ne oldu? 

Şirketler pandemiyle berbaer ofisin gerekliliği konusunu tartışmaya başlamıştı. Özellikle uzaktan çalışmanın mecburiyet olarak karşımıza çıkması sonrasında kalıcı olma konusu şirketlerin taşınma kararlarını ötelemelerine neden oldu.

JLL Kıdemli Ofis Direktörü Mahir Mermer, şirketlerin pandemide çalışanlarının yüzde 25'inin ofise gelmesine izin vermesiyle ofis alanlarının yüzde 40-50'ye yakın alanı atıl duruma geldiğini ve çoğu şirketin son 1,5 yılda yüzde 40'a varan oranda alanlarını daralttığını söylüyor.

Mermer, pandemide şirketlerin alan daraltma taleplerine karşın Merkezi İş Alanı'ndaki · (MIA) Levent-Maslak ve Anadolu yakasında Ataşehir Kozyatağı'ndaki uluslararası A sınıfı ofis kriterlerini sağlayan binalara talebin arttığını vurguluyor. B ve C sınıfı binaların deprem ve pandemi için uygun koşulları sağlamaması nedeniyle şirketlerin A sınıfı ofislere taşındıkları da gözlemleniyor. Merkezi iş alanındaki kaliteli ofis binalarında boşluk oranı son üç yılda yüzde 24'lerden yüzde 16,5'a kadar geriledi. Ana metro hattına uzak olan diğer bölgelerde henüz talep artışı görülmüyor. Pandemi koşullarını sağlayan, iyi yönetilen A sınıfı ofis binalarinda kiralar TL bazında artıyor. Ancak bu tip binaların ana metro güzergahı ve merkezi iş alanına yakınlığı kiracılar için ciddi önem taşıyor. 

Geçtiğimiz seneler ile kıyaslandığında Türkiye pazarına Avrupa, Amerika ve Asya merkezli çok sayıda yeni şirket girdi. Bu şirketlerin 2-3 kişilik şirketler olduğu ve önümüzdeki yıllarda çalışan sayılarını arttırmalarının beklendiğinin altı çiziliyor.

Bu durumun önümüzdeki iki senede yeni ve yükselen bir talep oluşturup ofis piyasasını büyüyeceği öngörülüyor. Son dönemde yurt bulamayan ve yüksek kiralar nedeniyle ev bulamayan üniversite öğrencileri için boş kalan ofis binalarının yurda dönüştürülmesine yönelik görüşler bulunsa da bu durumun kısa vadede mümkün olmayacağına vurgu yapılıyor. Gençlik ve Spor Bakanlığı'nın bu konuda düzenleme yapması durumunda atıl kalan ofis binalarının öğrenci yurdu olarak düzenlenmesi de önümüzdeki dönemde gündem olabilir. 

FİNANS MERKEZİ AÇILACAK

İstanbul için en önemli gelişmelerden biri de 2022 yılı sonunda bitecek olan İstanbul Finans Merkezi (IFM) olacak. Londra ve Frankfurt gibi kentlerde olan finans merkezlerinden sonra İstanbul ofis piyasası için Ataşehir'de geliştirilen İFM projesi, İstanbul'un global piyasalardaki rekabette önemli bir oyuncu olmasını sağlayacak. Yaklaşık 1,5 milyon metrekare kiralanabilir alana sahip olan İFM'nin hem yurtiçinden hem de yurtdışından yeni ofis talebi yaratacağı öngörülüyor. Özellikle diğer ülkelerde merkezleri olan şirketlerin bazı merkezlerini İstanbul'a kaydırması için de önemli bir fırsat sunacak. Bu yıl itibarıyla 5,6 milyon metrekare olan A sınıfı ofis stoku İFM'nin açılmasıyla beraber 7 milyon m2'nin üzerine çıkacak. Bazı kamu bankalarının İFM'ye taşınacak olması da Ataşehir bölgesini önümüzdeki yıllarda yeni Merkezi İş Alanı olarak adlandırılması ihtimalini de gündeme getirebilir.

Ankara ofis piyasası, yeni proje hayata geçiremediği için talep düşük de olsa piyasada bir denge kuruldu. Ofis merkezi geçmişte Söğütözü gibi merkezi lokasyonlara konumlanırken günümüzde Ankara'nın diğer bölgelerinde geliştirilen ofislere talebin kaydığını görülüyor. Bunun en büyük sebebi olarak son dönemde Ankara'da artan trafik sıkışıklığı gösteriliyor. Genel olarak kira ve satış fiyatlarında artış gözlemleniyor ancak bunun en önemli nedeni TL'deki enflasyon gibi duruyor.

Büyük şehirlerde ofis fiyatları ne oldu? 

İzmir ofis piyasasını en çok etkileyen konu  İzmir  depremi oldu. Ofis piyasası Bayraklı Salhane bölgesinde yer alırken İzmir depremi sonrası talep farklı bölgelere kaydığı için bu bölgede kira rakamları düştü. Özellikle yabancı şirketler yüksek katlı binalar yerine daha az katlı binaları tercih ediyorlar. Depremin ardından yabancı şirketlerin yeni ve sağlam bina arayışları artarken zemini daha güvenli bölgelere taşınmak istedikleri de vurgulanıyor.

MAHİR MERMER / JLL KIDEMLİ OFİS DİREKTÖRÜ

“Esnek çalışma kalıcı oldu”

"Yeni çalışma sistemlerinde esnek ve uzaktan çalışma yöntemleriyle personele uzaktan ya da evden çalışma olanağı sağlanıyor. Bundan sonra kalıcı olarak çalışanların haftanın en az iki gününde uzaktan çalışma ile ofise gelmeyecekleri öngörülüyor. Bazı yabancı şirketler çalışma alanlarının tasarımını daha çok sosyal alana sahip bir buluşma ve sosyalleşme alanı olarak değiştirmeyi planlıyorlar. Şirketler tek merkez yerine kentin bazı bölgelerine dağıtış uydu ofislerle çalışanlarını trafikte yormadan ofise getirmeyi planlıyor. Yeni merkez ofis tasarımları artık standart çalışma alanından daha çok bir sosyalleşme, kafe alanı gibi tasarlanıyor. Çoğu şirket esnek ofis kiralama yöntemini tercih ediyor."

PROF. DR. ALİ HEPSEN / İSTANBUL ÜNİVERSİTESİ ÖĞRETİM ÜYESİ 

"İnsanlar esnek olarak o anda neredelerse toplantılarını yapabilecekleri, maillerine yanıt verebilecekleri paylaşımlı ofisleri tercih ediyorlar. Hibrit çalışma modeli daha da öne çıkacak. Konut projeleri bundan sonraki süreçte ortak alan içerisine çalışma alanlarını da ekleyecektir. Kahve zincirlerinin de insanlara çalışma alanları sunacakları bir döneme doğru gidiliyor. Bu tür dinamiklerin hayatımıza daha yoğun gireceği görüşündeyim."

ESKİYE DÖNÜŞ YOK

Ofis kiracıları yeni dönemde merkezi lokasyona sahip, asansör kullanmadan ulaşabilecekleri ofislere yöneliyor. Ayrıca bahçe ve teras bunun ile beraber açılabilir camlar en çok talep edilen özellikler haline geldi. Ancak piyasada tüm bu özellikleri sağlayan bina sayısı azlığı nedeniyle bu talep tam olarak karşılanmıyor.

HAN Spaces CEO'su Gizem Burteçin, "Bireyler ve KOBİ'ler için esnek çalışma alanları, kurumlar için ise merkez, uydu ve esnek alanları bir araya getiren mekan veya üyelik modelleri ile hibrit çalışma sistemi bu dönemin ve geleceğin standardı olacak" dedi. Pandemi ile tek merkeze bağımlı çalışma kavramı sarsıldı, ofis içi ve dışındaki düzende köklü değişiklikler yaşanıyor. İlk zamanlarda geçici bir dönem sanılan evden ve esnek çalışma artık Koç Holding, Akbank, globalde Google, Spotify gibi şirketlerin öncülüğünde kalıcı hale geldi. Uluslararası şirketler halen evden çalışırken pek çok kurum da departmanlarına göre uzaktan çalışıyor, rotasyonlu olarak ve farklı günlerde ofise geliyor. Konvansiyonel modellerden Hibrit ve Flex'e (esnek) ciddi bir yönelim bulunuyor.

Hibrit ve Flex çalışma sisteminin norm hale dönüşmesi ile beraber  ofislerin de Uber'leşeceğini vurgulayan Burteçin, "Kararların alındığı, toplantıların yapıldığı, projelerin geliştirildiği, kurumun tüm parçalarını bir arada tutan, şirket kültürünün temeli ofisler her zaman var olmaya devam edecek" diyor. Bireyler ve KOBİ'ler için esnek çalışma alanları, kurumlar için, merkez, uydu ve esnek alanları bir araya getiren mekan veya üyelik modelleriyle hibrit çalışma sistemi bu dönemin ve geleceğin standardı olacak.

HİBRİT MODELLER

Önümüzdeki süreçte eski tarz ofis kavramı tamamen ortadan kalkacak. İnsanlar artık yer aldıkları yerlerde hizmet alabilecekleri küçük ofis alanlarında insan odaklı, sosyalleşmenin yoğun olduğu çalışma mekanlarında çalışmasını sürdürecek. 

Çünkü uzaktan çalışma ile verimlilik kaybı yerine zamanla verimlilik artışı yaşandı. İnsanlar trafikte geçirdikleri zamanlardan özgürleşip kendilerine ve ailelerine zaman yaratabilecekleri çalışma modeline geçince daha mutlu hale geldiler. Ancak zorunlu olmadan haftanın bir ya da birkaç günü gidip sosyalleşebilecekleri bir ofislerinin olmasını isteyenlerin sayısı da oldukça fazla.
Ofislerin her şeyin esnek olduğu, hibrit üçlü bir çalışma sistemine evrildiğine dikkat çeken Assembly Buildings Kurucu Ortağı Yiğit Şatıroğlu, global ve bazı yerel şirketlere danışmanlık vererek onları bu üçlü çalışma sistemine geçirmeye başladıklarını söylüyor.

Üçlü sistem, konsantre merkez ofis, gereksinime göre uydu ofis, her yerden çalışmadan meydana geliyor. Konsantre merkez ofis, eskisine göre çok daha küçük ama çok daha sosyal ve interaktif. Şirket çalışanlarının ihtiyacı kadar dönüşümlü kullandığı, toplantı, görüşme, workshop, eğitim, etkinlik, müşteri ağırlama ya da her türlü buluşmanın yapıldığı bir mekan. Şirketler ciddi tasarruf yaparak çalışan memnuniyeti sağlayabiliyor.

Yeni nesil ofislerin geleneksel ofislere göre ciddi bir maliyet tasarrufu sağladığını belirten Şatıroğlu, "Maliyet tasarrufu sağlanırken çalışan memnuniyeti artırılıyor. Pandemi sonrasında da esnek merkez ofis, uydu ofis, evden çalışma hizmetleri ve her yerden çalışabilme gibi seçenekler daha kalıcı hale gelecek" diye konuştu.

Büyük şehirlerde ofis fiyatları ne oldu? 

GİZEM BURTEÇİN / HAN SPACES CEO'SU 

“İnsan odaklı ofisler yayılacak"

"Ofisler artık çalışanların zorla gittikleri mekanlar olmayacak. İnsanlar içinde hayat olan, hikayesi ve yeşili olan, insana değer veren binalarda veya evlerine yakın esnek ve konforlu çalışabildikleri alternatif alanlarda olmak istiyorlar. İnsan odaklı, adil ve sürdürülebilir modelleri ortak akıl ile geliştirmek ve hayata geçirmek önemli. Ama şu da bir gerçek ki pandemi sonrası dönemde kurumlar çalışanları tarafından değer görmek istiyorsa eski ofis anlayışına dönmemesi gerekiyor."

YİĞİT ŞATIROĞLU/ ASSEMBLY BUİLDİNGS KURUCU ORTAĞI

"Her yerden çalışılabilecek”

"Yeni dönemde çalışma hayatının daha farklı yapılabildiği görüldü. Uzaktan çalışma ile verimlilik kaybı yerine zamanla verimlilik artışı yaşandı. Sonuçta konu, her şeyin çok da esnek olduğu, hibrit diyebileceğimiz üçlü bir çalışma sistemine evriliyor. Bu konsantre merkez ofis, ihtiyaca göre uydu ofis, her yerden çalışmadan oluşuyor. En mühim ayağı olan konsantre merkez ofis, eskisine göre çok daha küçük ama çok daha sosyal ve interaktif."

Ofis kiralarında yüzde 15 artış bekleniyor!