Cadde mağazacılığın geri dönüşü!

Geçtiğimiz on beş yılı değerlendirdiğimizde alışveriş merkezlerinin sadece Türkiye’de değil Avrupa’da da ciddi anlamda yaygınlaştığını görüyoruz. Bu gelişmeyle birlikte en çok konuşulan konulardan biri cadde mağazacılığının önemini yitirip yitirmeyeceği oldu. Keza hızlı büyüyen perakende sektörü için aynı hızda büyüyen alışveriş merkezi arzı önemli fırsatlar sağladı. Belirli bir oranda caddelerin önemi azaldı diyebiliriz. Özellikle küresel kriz döneminde caddelerde konumlandırılan lüks segmentin daha az talep görmesiyle caddelerdeki boşluk oranları arttı. Bununla birlikte kriz döneminde, kiraları alışveriş merkezlerine göre daha yüksek olan caddelere genel anlamda her segmentten talep azaldı. 

Krizin aşılmasıyla birlikte aynı zamanda perakende dinamikleri de değişti. Hızlı tüketim davranışları hızlanırken trendler daha kısa dönemli yaşanır oldu. Perakendeciler ise pazar payı için savaşırken bu mücadelenin çok daha imaj önderliği ve marka değeri tarafına kaymış olduğunu gözlemliyoruz.. Perakende sektöründe marka değerinin büyük oranda kentin, muhitin ve caddenin değerine endeksli olduğu görülmeye başlandı. Belki yüzyıllardır var olan ve şehir merkezinde turizm anlamında da uluslararası üne sahip olan bir caddenin marka değeribir alışveriş merkezinin çok üstünde olabiliyor. Örneğin Paris’te herhangi bir alışveriş merkezinin adı akla gelmezken herkes Şanzelize’yi bilir. Buna paralel olarak Şanzelize’debulunan bir mağazanın marka imajına ve değerine de büyük katkıda bulunduğu aşikardır. 

Perakende sektörü açısından ele aldığımızda Avrupa’daki alışveriş caddelerinin bu anlamda bir rönesans yaşadığını söyleyebiliriz. Kiralar önemli oranda artıyor. En büyük yıllık artış gösteren caddeler sırasıyla Milano’da ViaMontenapoleone (+41,2%), Roma’da ViaCondotti (+37,5%), ve Barselona’da Diagonal (+33,3%). Küresel krizden bu yana bütün ticari gayrimenkul sektörleri arasında kiralar ve kapitalizasyon oranında kriz öncesi seviyeleri aşan tek sektör cadde mağazacılığı oldu. Paris’te AvenueMontagne ve RueduFaubourg caddelerindeki kiralar 2011 yılından bu yana ikiye katlanmış durumda. Fransa, İtalya ve İspanya ise en yüksek kira artışı gösteren caddeler arasında ilk 5 sırayı işgal ederek bu gelişmenin başını çekiyor. 

Avrupa’da kentlerin merkezleri sadece turizm değil hem yaşam hem çalışma anlamında da önem kazanıyor. Şehirleşme oranları artmaya devam ediyor ve aynı zamanda ulaşım zorlaştıkça kent nüfusu yeniden merkezlerde yoğunlaşıyor. Bu dinamikler şehir merkezlerinin sunduğu kullanımları da arttırıyor ve perakende markaları için daha cazip hale getiriyor. İkincil ve hatta üçüncül kentlerin caddeleri benzer oranda perakende sektörünün ilgisini çekiyor. Marka bilinirliğinin artması açısından cadde mağazacılığı bu anlamda en verimli araç olarak görülüyor. 

En hızlı büyüyecek olan pazarlar arasında ise Doğu Avrupa, Almanya, İspanya, İsveç ve Portekiz görülüyor. Budapeşte, Atina, Bükreş, Sofya ve Moskova dışında bütün önemli Avrupa kentlerinde kapitalizasyon oranı ya en düşük ya da en düşük seviyeye çok yakın seyrediyor. En yüksek cadde kirası ülke sıralamasında Türkiye 16. sırada yer alıyor. Ancak Avrupa genelindeki kent sıralamasında ilk 20’de yer almıyor.  Örneğin ilk sırada bulunan Şanzelize’nin kiraları İstiklal Caddesinin nerdeyse 4,5 katı üzerinde. Şanzelize dışında ilk 5’te bulunan caddeler ise sırasıyla New Bond Street (Londra), ViaMontenapoleone (Milano), ViaCondotti (Roma) ve Bahnhofstrasse (Zürih). Avrupa genelinde kiralar kentlerin 70%’inde artış gösterirken, 25%’inde durağan seyrediyor. Yalnız 5%’inde kiralar düşüş gösteriyor. 

Tüm tüketim sektörlerinde olduğu gibi perakendede de marka değeri ve bağlılığı vurgusu stratejinin en önemli unsurlarından biri haline geldi. Bu dinamiklerden en çok yararlanan da alışveriş caddeleri. oldu Artık caddeler perakende sektörünün üvey çocuğu olmaktan çıktı ve yeni dönemde tam da merkezde yer alıyor. 

Cushman & Wakefield Türkiye 

Yönetici Ortağı

Toğrul Gönden