Emlakçıdan kapora nasıl alınır?

Emlakçıdan kapora nasıl alınır?

Emlakçı aracılığı ile yapılan taşınmaz mal alım satım işlemlerinde emlakçıya kapora veriliyor. Kapora, alıcının bir mal veya hizmeti satıcısından alması işlemini garanti altına almak amacı ile alıcının, satıcıya satın alacağı mal veya hizmet bedelinin bir miktarı olarak ödediği meblağ olarak ifade ediliyor.

Emlakçılar için güvence bedeli niteliği taşıyan kapora için taraflar sözleşme imzalıyor. Buna göre, kapora ile emlakçılar için alıcı tarafın caymasına karşı bir tür güvence oluşturmuş oluyor.

Bu sözleşmede taşınmazı almaktan vazgeçilmesi durumunda kapora iade edilmiyor. Ancak taşınmazın satışından vazgeçilmesi durumunda alıcıya kapora iade ediliyor. Ancak sözleşmeye eklenen maddeler durumu değiştirebiliyor.

Buna karşın kimi zaman alıcı vazgeçse bile emlakçı veya satıcıdan kaynaklanan kusurlar nedeni ile kaporasının iadesini mahkemede dava açarak talep edebiliyor. Kapora iade davası örneği aşağıda yer alıyor:

KAPORA İADESİ-ISPAT KÜLFETİ

T.C. 

YARGITAY 

HUKUK GENEL KURULU 

E. 2009/19-206 

K. 2009/246 

T. 10.6.2009 

• KAPARONUN İADESİ TALEBİ ( Gayrimenkul Alımının Gerçekleşmediği/Davacının Delil Olarak "Satış Öncesi Ön Anlaşma" Belgesine Dayandığı - Davalının İddiasını Aynı Güçteki Delille İspat Etmesi Gerektiği ) 

• İSTİRDAT TALEBİ ( Gayrimenkul Alımının Gerçekleşmediği Gerekçesiyle Davacının Kaparonun İstirdatını Talep Ettiği/Davacının Delil Olarak "Satış Öncesi Ön Anlaşma" Başlıklı Belgeye Dayandığı - Davalının İddiasını Aynı Güçteki Delille İspat Edeceği ) 

• İSPAT YÜKÜMLÜLÜĞÜ ( Gayrimenkul Alımının Gerçekleşmediği Gerekçesiyle Davacının Kaparonun İstirdatını Talep Ettiği/Delil Olarak "Satış Öncesi Ön Anlaşma" Belgesine Dayandığı - Davacının Tutarı Ödediğini İspat Etmek Zorunda Olmadığı/Yükümlülüğün Belgenin Aksini İddia Eden Davalıya Ait Olduğu ) 

• YEMİN TEKLİFİ ( Gayrimenkul Alımının Gerçekleşmediği Gerekçesiyle Davacının Kaparonun İstirdatını Talep Ettiği/"Satış Öncesi Ön Anlaşma" Belgesine Dayandığı - Davalının Belgenin Aksini İspat Edemediği/İspat Külfetinin Tersine Çevrilerek Davacıya Yemin Teklif Hakkının Hatırlatılamayacağı ) 

• İCAPSIZ YEMİN ( Davalının Davacının Dayandığı Belgelerin Aksini İspat Edemediği/İspat Külfetinin Tersine Çevrilerek Davacıya Yemin Teklif Hakkının Hatırlatıldığı - İcapsız Yeminin Delil Değeri Olmadığı/Hükme Esas Alınamayacağı ) 

1086/m.288, 354 

ÖZET : Dava, gayrimenkul alım satımı nedeniyle verilen kaparonun, satımın gerçekleşmemesi nedeniyle istirdatı talebine ilişkindir. Uyuşmazlık; davacının davalıya ödediği paranın hangi miktarda olduğu noktasında toplanmaktadır. Davacı delil olarak "satış öncesi ön anlaşma" başlıklı belgeye dayanmıştır. Somut olayda, yazılı delillere dayanan davacı, dayandığı belgelerde belirtilen tutarları davalıya ödediğini ispat etmekle yükümlü değildir. İspat yükümlülüğü, belgenin aksini iddia eden davalıya aittir. Davalı, bu iddiasını da aynı güçteki delillerle ispat etmelidir.

Davalı, dayanılan belgenin aksini ispat edememiştir. Yerel mahkemenin, ispat külfetini tersine çevirerek, davacıya yemin teklif etme hakkı olduğunu hatırlatması isabetsizdir. Davacının mecbur kaldığı için yemin teklifinde bulunmasından sonra, davalının eda ettiği yemin icapsız yemin niteliğindedir. İcapsız yemin, delil değeri taşımadığından hükme esas alınmamalıdır.

DAVA : Taraflar arasındaki itirazın iptali davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Antalya Asliye 1. Ticaret Mahkemesi'nce asıl davanın kabulüne, birleştirilen davanın reddine dair verilen 16.03.2007 gün ve 2006/364-2007/144 sayılı kararın incelenmesi taraflar vekilleri tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 19. Hukuk Dairesi'nin 03.06.2008 gün ve 2007/11723-2008/6071 sayılı ilamı ile;

( ... Dava, gayrimenkul alım-satımı nedeniyle verilen kaparonun, satımın gerçekleşmemesi nedeniyle istirdadına ilişkindir.

Davalı vekili, müvekkiline ait işyerinin satışı konusunda davacı ile anlaşmaya varıldığını, davacının 15.000.YTL kaparo vererek geri kalan kısım için ödeme vaadinde bulunduğunu, davacının kalan bedeli ödeyemediğini, bu nedenle devrin gerçekleşemediğini, ön anlaşma başlıklı belgede geçen 20.000.YTL'nın 14.03.2006 tarihli anlaşmayı kapsayan ve daha önce verilen 15.000.YTL kaparoya eklenen 5.000.YTL'nin toplamından oluşan bedel olduğunu, davacı tarafından aynı alacak sebebine dayalı takiplerin hükümsüz olduğunu bildirerek davanın reddi gerektiğini savunmuştur.

Mahkemece, sonraki alınan belgenin ilk alınan kaparoyu kapsamadığı hususunun davacı yanca kanıtlanamadığı gerekçesiyle mahkemenin 2006/364 Esas sayılı dosyası yönünden davalının icra takibine yaptığı itirazın iptali ile takibin devamına, % 40 icra inkar tazminatının tahsiline, birleşen 2006/395 Esas sayılı dosyadaki davacının davasının reddine karar verilmiş, hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

Davacı, davalıya ait gayrimenkulun satın alınması hususunda anlaştıklarını, satış bedeline mahsuben elden ve belge karşılığında bir miktar para ödediğini, satış işlemi gerçekleşmediğini ileri sürerek, ödenen toplam 35.000.00.YTL'nın tahsilini talep etmektedir.

Davacı, alacağının kanıtı olarak 14.03.2006 tarihli belge ile 17.03.2006 tarihli "satış öncesi ön anlaşma" başlıklı belgeye dayanmıştır.

Tarafların imzasını taşıyan 14.03.2006 tarihli belgede satın alınan taşınmaza ( dükkan-işyeri ) karşılık kapara olarak 15.000.- YTL'nın davalı tarafından alındığı belirtilmiş, 17.03.2006 tarihli belgede ise, davalı Salih' in adına kayıtlı dükkanı davacı İlyas'a sattığını, peşinat olarak aynı tarihte nakit ve elden 20.000.- YTL teslim aldığını, dükkan satışından taraflardan herhangi birinin, herhangi bir sebepten dolayı vazgeçmesi halinde peşinat olarak alınan 20.000.- YTL'nın geri ödeneceği kararlaştırılmıştır.

Taşınmaza ilişkin satışın resmi şekilde yapılması gerektiğinden, ancak anılan belgeler adi yazılı şekilde yapıldığından geçerli olmayıp makbuz hükmünde olduğunun kabulü gerekir.

Bu durumda 14.03.2006 tarihli belge ile ödenen ve 17.03.2006 tarihli belge ile aynı tarihte ve davalıya nakit olarak ödendiği belirtilen 20.000.- YTL alacağın kanıtlandığı gözetilerek bir karar verilmek gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir... ),

Gerekçesiyle bozularak ve bozma nedenine göre davalı vekilinin temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına karar verilerek dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

KARAR : Asıl dava ve birleştirilen dava, itirazın iptali istemine ilişkindir.

Davacı İlyas vekili, asıl davada ve birleştirilen davada, taraflar arasında davalı adına tapuya kayıtlı bir dükkanın davacıya satılması konusunda anlaşmaya varıldığını, davacının satış bedeline mahsuben davalıya 14.03.2006 ve 17.03.2006 tarihli belgeler karşılığında elden para ödediğini, ancak resmi satış işleminin gerçekleşmediğini, davacının ödediği bedelleri geri almak amacıyla her iki belgeye dayalı olarak davalı hakkında ayrı ayrı icra takipleri yaptığını, davalının her iki icra takibinde borca itiraz ettiğini, bu itirazlarının haksız olduğunu, zira 17.03.2006 tarihli belgede, satışın gerçekleşmemesi halinde satış bedeline mahsuben davacıdan peşinat olarak alınan 20.000.- YTL'nin geri verilmesinin taahhüt edildiğini, Borçlar Kanunu'nun 156. maddesi uyarınca da kaparonun iadesi gerektiğini; tapulu bir taşınmazın satımına ilişkin ve resmi şekilde yapılmadığı için geçersiz olan sözleşme uyarınca tarafların birbirlerine verdiklerinin iadesinde zorunluluk bulunduğunu ileri sürerek, her iki icra takibinde borca itirazların iptaline ve asgari % 40 oranında icra inkar tazminatına karar verilmesini istemiştir.

Davalı Salih vekili her iki dava dosyasındaki cevap dilekçelerinde, taraflar arasındaki 14.03.2006 tarihli görüşmede davalıya ait taşınmazın 300.000.00.- YTL bedelle davacıya satışı konusunda anlaşmaya varıldığını, davacının Is.000.OO.- YTL kaparo vererek, kalan parayı en geç yirmi gün içerisinde ödemek suretiyle taşınmazı devralacağı yönünde vade bulunduğunu, bu çerçevede 14.03.2006 tarihli belgenin düzenlendiğini, ancak davacının taahhüt ettiği süre içerisinde bedeli ödeyemediğini, 17.03.2006 tarihli belgede belirtilen 20.000.- YTL'nin, 14.03.2006 tarihli belgeye konu ıs.000 YTL tutarındaki kaparoya eklenen S.000.- YTL'nin toplamından oluştuğunu; 14.03.2006 tarihinde ıs.000 ve 17.03.2006 tarihinde 20.000.- YTL verilmiş olmadığını, daha önce verilen 1 S.000.-YTL' ye S.000.-YTL daha eklenmek suretiyle toplam 20.000.-YTL'nin peşinat olarak 17.03.2006 tarihli belgeye yazıldığını savunarak, davanın reddini ve davacının asgari % 40 oranında kötü niyet tazminatına mahkum edilmesini istemiştir.

Yerel mahkeme; taraflar arasında gayrimenkul satımına ilişkin adi yazılı şekilde ön anlaşma yapıldığı, bir miktar kaparonun davacı tarafından davalıya verildiği, ancak resmi satış işleminin gerçekleşmediği, 17.03.2006 tarihli belgede, satışın herhangi bir sebeple gerçekleşmemesi halinde 20.000.- YTL kaparonun iade edileceğinin belirtildiği; 14.03.2006 tarihli belgede ıs.000.- YTL kaparo verildiğinden söz edilmişken, 17.03.2006 tarihli belgede, önceden verilen paradan bahsedilmeksizin 20 bin YTL kaparo verildiğinin, satıştan dönülmesi halinde bu bedelin iade edileceğinin açıklandığı; davalının ilk belgede belirtilen IS.000.-YTL dahil olmak üzere kendisine toplam 20 bin YTL kaparo verildiğini savunması karşısında, sonraki belgenin ilk alınan kaparoyu kapsamadığı hususunu ispat yükünün davacı da olduğu, bu iddiasını yazılı delille ispatlayamayan davacıya yemin teklif etme hakkının hatırlatıldığı, davacı vekilinin ispat yükünün kendilerine düşmediğini belirtmekle birlikte davalıya yemin teklif ettiği, bunun üzerine davalının davacıdan toplam 20 bin YTL kaparo aldığına, bunun dışında ve üstünde bir ödeme yapılmadığına yemin ettiği, bu durumda, davacının davalıya 20.000.- YTL kaparo verdiğinin kabulü gerektiği gerekçesiyle, asıl davanın kabulüne, davalının asıl davanın dayanağını oluşturan takip dosyasındaki borca itirazının iptali ile takibin devamına, birleştirilen davanın reddine karar vermiş; özel daire bu kararı metni yukarıda bulunan ilamla bozmuş, yerel mahkeme gerekçesini tekrarlayarak ve genişleterek önceki kararında direnmiştir.

Taraflar arasında; davalı adına tapuya kayıtlı Antalya Mahallesi 3620 ada, 1 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki dükkanın davacıya satılması konusunda anlaşmaya varıldığı, davacının satış bedeline mahsuben davalıya bir miktar para ödediği, bu konuda, her ikisi de adi yazılı şekilde ve el yazısıyla düzenlenmiş 14.03.2006 ve 17.03.2006 tarihli iki ayrı belgenin imzalandığı, belgelerdeki imzaların taraflara ait olduğu, resmi satışın gerçekleşmediği çekişmesizdir.

Bunlardan, 14.03.2006 tarihli ve başlıksız belgede " A. San. Sit. sok. no: 121 Salih adına kayıtlı dükkanı ( işyerini ) boş olarak satın aldım. Kaparo olarak 15.000.- YTL onbeşbin YTL verdim" ibaresi; 17.03.2006 tarihli ve "Satış Öncesi Ön Antlaşma" başlıklı belgede ise "A. Sanayi Sitesi sokak No: 121 'de adıma kayıtlı bulunan dükkanımı İlyas'a sattım. Peşinat olarak İlyas'tan 17.03.2006 tarihinde nakit olarak 20.000.- YTL teslim aldım. Yukarıda adresi belirtilen adıma kayıtlı bulunan dükkan satışından taraflardan herhangi birinin herhangi bir sebepten dolayı vazgeçmesi halinde İlyas'tan peşinat olarak teslim aldığını 20.000.- YTL nakit olarak geri ödeyeceğimi taahhüt ederim ..." ifadeleri bulunmaktadır.

Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; söz konusu iki belgenin içerikleri itibariyle, gerçekleşmeyen taşınmaz alım-satımı nedeniyle davacının davalıya ödediği paranın hangi miktarda olduğu noktasında toplanmaktadır.

Altındaki imzalar taraflarca inkar edilmeyen her iki belgenin aynı taşınmaz satımıyla ilgili olarak düzenlendiği çekişmesizdir. Satın alanın ( davacının ) ağzından düzenlenen 14.03.2006 tarihli ve başlıksız ilk belgede, kaparo olarak 15.000.- YTL ödendiği; satıcının ( davalının ) ağzından ve üç gün sonra düzenlenen 17.03.2006 tarihli ve "Satış Öncesi Ön Antlaşma" başlıklı belgede ise, peşinat olarak 20.000..YTL'nin teslim alındığı ifade edilmiştir.

Tarafların bu belgelerde kullandıkları "kapara" ve "peşinat" sözcüklerinin; her iki belgenin ortak konusunu oluşturan taşınmazın ileride yapılması kararlaştırılan resmi satışının gerçekleşmesi halinde ödenecek olan satış bedeline mahsuben. alıcı davacı tarafından önceden satıcı davalıya ödenen paraları ifade ettiği; başka bir ifadeyle tarafların "kapara" ve "peşinat" sözcüklerini aynı anlamda kullandıkları, her iki belgenin de, ödenen paraların tarih ve miktarlarını belgeye bağlamak amacıyla düzenlendiği, dosya kapsamından anlaşılmaktadır.

Resmi satış işleminin gerçekleşmediği, bu nedenle davalının aldığı tutarı davacıya geri vermekle yükümlü bulunduğu da açık ve çekişmesizdir.

Yukarıda değinildiği üzere; 14.03.2006 tarihli ( ilk ) belgede 15.000.-YTL'nin ödenmiş olduğu belirtilmiş, bundan üç gün sonra düzenlenen 17.03.2006 tarihli ( ikinci ) belgede ise, 14.03.2006 tarihli belgeye konu 15,000.- YTL tutarındaki ödemeden hiçbir şekilde söz edilmeksizin ve onunla herhangi bir bağlantısı gösterilmeksizin, 20.000.- YTL tutarındaki bir ödemenin yapıldığı açıklanmıştır.

Bu duruma göre; davacının elinde, davalıya 14.03.2006 tarihinde 15.000.- YTL, 17.03.2006 tarihinde de 20.000.- YTL olmak üzere, toplam 35.000.- YTL ödeme yaptığını gösteren, imzaları inkar edilmemiş iki ayrı belge bulunmakta ve davacı davadaki alacak iddiasını bu belgelere dayandırmaktadır.

Davalı, söz konusu belgelerin ortaya koyduğu durumun tersine, davacının kendisine önce 14.03.2006 tarihinde 15.000.- YTL, daha sonra da 17.03.2006 tarihinde 5.000.- YTL olmak üzere toplam 20.000.- YTL ödediğini ( toplam ödemenin 35.000.- YTL değil, 20.000.- YTL olduğunu ) savunduğuna göre, bu savunmasını ispat etmekle yükümlüdür.

Özetle; somut olayda, yazılı delillere dayanan davacı, dayandığı belgelerde belirtilen tutarların toplamı olan 35.000.- YTL'yi davalıya ödediğini ispat etmekle yükümlü değildir. İspat yükümlülüğü, imzasını inkar etmediği belgelerdeki toplam ödeme tutarının gerçeği yansıtmadığını, aslında kendisine bu iki belge karşılığında toplam 20.000.- YTL ödeme yapıldığını savunan davalıdadır. Davalı bu savunmasını, aynı güçteki başka bir delille ( belgeyle ) ispat etmekle yükümlüdür. Davalı taraf, bu nitelikteki bir belgenin varlığını ileri sürmemiş ve sunmamıştır.

Buna rağmen, yerel mahkeme, ispat yükünü tersine çevirmek suretiyle, davalının kabulündeki 20.000.- YTL'den daha fazla ( 35.000.- YTL tutarında ) bir ödeme yapıldığı hususunun davacı tarafından ispatı gerektiğinden bahisle, 22.12.2006 günlü oturumda, davacı tarafa bu yönde davalıya yemin teklif etme hakkının bulunduğunu hatırlatmış; aynı oturumda davacı vekili, yazılı belgeye dayanılması karşısında yeminle ispatın gerekmediğini, ancak, bu konuda mahkemece bir sorumluluk yüklenecekse, davalıya yemin teklif ettiklerini bildirmiş; 02.03.2007 günlü dilekçesiyle de ara kararından dönülmesini istemiş; davalı, 16.03.2007 günlü oturumda, kendisine ödenen paranın toplam 20.000.-YTL olduğuna dair yemin etmiştir.

Yerel mahkemece ispat yükünün tersine çevrilmesi suretiyle, ispat yükü kendisine ait olmayan davacı tarafa yemin teklif etme hakkının hatırlatılması ve bu hatırlatma üzerine, yemin teklifine ilişkin ara kararından dönülmesini de talep eden davacı tarafın, mecbur kaldığı için yemin teklifinde bulunmasından sonra, davalının eda ettiği yemin. usul hukuku anlamında "icapsız yemin" niteliğindedir.

Böylesi bir yemin delil değeri taşımayacağı için itibar edilemez ve hükme esas alınamaz.

Hal böyle olunca; yerel mahkemenin, birleştirilen her iki davanın dayanağını oluşturan icra takiplerine konu alacakların sabit bulunduğunu benimsemek suretiyle, aynı yöne işaret eden bozma ilamına uyması gerekirken, ispat yükü konusunda yanılgıya dayanan önceki kararında direnmesi usul ve yasaya aykırıdır. Direnme kararı bu nedenle bozulmalıdır.

SONUÇ : Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının yukarıda ve özel daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı H.U.M.K.'nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 10.06.2009 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Daire satışında emlakçı komisyonu 2015!

Işıl Seren KESKİN/Emlakkulisi.com