29 / 03 / 2024

Fikirtepe'de İBB freninin detayları!

Fikirtepe'de İBB freninin detayları!

Geçtiğimiz günlerde Fikirtepe’de yolların emsale dahil edilmemesi konusunda çıkan kriz sonrasında Fikirtepe ve Çevresi Uygulama İmar Planı’nda ortaya çıkan problemlerin çözünüme yönelik düzenlemeler yapıldı...



Fikirtepe’de yükseklik sınırın artırılması ve söz verilen ancak sonra iptal edilen yol katılım payları konusu vatandaşın büyük tepkisine yol açmıştı. Fikirtepe’deki müteahhit ve arsa sahiplerini sıkıntıya sokan karar sonrasında Fikirtepe’deki imar planında çözüme yönelik değişiklikler yapıldı. İşte imarda yapılan değişikliğe ilişkin raporun detayları…


Bu yollar, bulundukları imar adalarının fonksiyonunu ve yapılanma koşullarını alırlar.


Bu yollar 600 metrekarenin üzerindeki parseller ile tevhid (birleştirme) edilir. Bu yollardan mahreç alan parsel veya parseller bulunduğu süre içinde bu yollardan yaya veya taşıt ile mevcut altyapının geçişi devam eder. 


Bu yolların altına ve üzerine yapı yapılması için; yeni oluşan parsellerde aynı yol genişliğinde mevcut altyapı ve taşıt ile yaya geçişi için irtifak kurulur. Geçişle ilgili kurulan bu irtifaklar imar yoluna kadar devam eder. İrtifaklardan geçirilecek mevcut alt yapı (doğalgaz, su, elektrik, atık su, telefon vb) ilgili kurumlarca uygun görülerek alternatifler doğrultusunda deplase edilmesi durumunda ilgili giderler düzenleme yapalan parsel sahibine aittir. 


İptal edilen yolun tevhid edildiği parsel veya parsellerin planda gösterilen yolda kalan kısmı var ise tevhid yoluyla elde ettiği alandan, yolda kalan miktarı kadar alan çıkartıldıktan sonra arta kalan alan, terkin edilmek üzere tapuya şerh düşülecektir. Şerh düşülen bu alanlar ile özel hükümler başlığı altında donatı alanı olarak terk edilmesi gereken alanlar İstanbul Büyükşehir Belediyesi’nin onaylayacağı avan proje ve eki vaziyet planı doğrultusunda parselin uygun bir köşesinde büyüklüğüne ve ihtiyacın önceliğine göre kamuya ait yeşil alan, okul alanı dini tesis, otopark vb. donatı alanı olarak ilçe belediyesince terkin edilerek uygulama tesis edilecek olup bu düzenlemede belediye yetkilidir… şeklinde olan 2. Maddenin 1,2,3 ve 4. Fıkrası’nın 


Uygulama yapılan alandaki; iptal edilen yol alanlarının toplamından parsellerin yolda kalan alanları toplamı çıkartıldıktan sonra arta kalan alanlar ile özel hükümler başlığı altında belirtilen donatı alanı olarak terk edelmesi gereken alanlar, kamuya ait; yeşil alan, park, sağlık tesisi, sosyal ve kültürel tesis, spor tesisi, eğitim tesisi, dini tesis, otopark vb. donatı alanı İstanbul Büyükşehir Belediyesi’nce onaylanacak Avan projeye göre belirlenecektir.


Uygulama alanında mevcut yol ve altyapıların (doğalgaz, su, elektrik, atık su, telefon vb.) deplase, tadil, genişletme veya yeni imalat durumlarında oluşacak giderler bu hizmetlerden yararlanacak gayrimenkul sahiplerinden harcamalara katılma palı olarak yatırımcı idare tarafından tahsil edilir.


Yapı ruhsatının alınabilmesi için avan proje ile belirlenen donatı alanlarının terkin veya tescil işlemlerinin tamamlanması gerekmektedir.


Planda belirtilen donatı alanlarının  (temel eğitim tesis alanları, ortaöğretim tesis alanları, dini tesis alanları, sağlık tesis alanları, sosyal ve kültürel tesis alanları, belediye hizmet alanları, parklar ve dinlenme alanları, çocuk parkı alanları, spor tesis alanları) büyüklüklerinin ve fonksiyonlarının değiştirilmesi koşulu ile yapı adası içerisindeki konumu değiştirilebilir. olarak değiştirilmesi…

Kaks brüt parsel üzerinden, Taks net parsel üzerinden hesaplanacaktır. Parselin bir kısmı yol alanından dolayı yapılaşamayan parseller bulunduğu imar adasındaki parsellerle tevhid edilir.

Parselin tamamı yolda kalıyorsa parselin bulunduğu en yakın ve belediyesince uygun görülen yapı adası ile tevhid edilir. 

Yolda kalan parsel alanı tevhid edileceği yapı adasının fonksiyonu ve yapılanma koşulunu alır.

Parsel alanı tevhid edileceği alana ilave edilerek Kaks hesaplanır.

Tamamı yolda kalan parsel kendi isteği ve plan alanı içindeki herhangi bir yapı adası veya yapı adası içindeki parsel maliklerince istenilmesi halinde  de bu devhid aynı kouşllarla gerçekleşir..” şeklinde olan 3. Maddenin 

Kaks parsel veya tevhide konu parsellerin brüt alanı, Taks avan projede belirlenen donatı alanları hariç oluşacak net parsel üzerinden hesaplanacaktır. Tevhide konu iptal edilecek yol alanları Kaks hesabına dahil edilmeyecektir. 

Tamamı yolda kalan parsellerin ilgili kurum lehine bedelsiz olarak terkin edilmesi şartıyla yakınında veya bulunan yapı adasının fonksiyonunu ve yapılanma koşulunu alarak, imar hakkını transfer edebilir. Bu durumda Kaks hesabı transfere konu parsel ile transfer edileceği parsel ya da parseller veya yapı adası alanları toplam üzerinden yapılır. “ olarak değiştirilmesi…



“Çekme mesafesi yollardan en az 5 metre olup, yan ve arka bahçe mesafeleri 5 kat dahil 4 metredir. 5 kattan sonraki her ilave kat için yan ve arka bahçe mesafelerine 0,30 metre ilave edilir” şeklinde olan 15. Madde;


Çekme mesafeleri bina yüksekliği 20 metreye kadar 5 metre, 20 metreden sonra artan her 3 metre yükseklik için bu mesafeye 0,30 metre ilave edilir. Ada derinliğinin 40 metrenin altına düştüğü yerlerde çekme mesafesini belirlemeye avan projeyi onaylayacak idare yetkilidir.” değiştirilmiştir…


“ Aylık nizam yapılaşmalarda en az Taks: 0,20, en fazla Taks: 0,35’dir. Bu parselde birden fazla bina yapılabilir. Ancak binaların taban alanları toplamı en fazla Taks’ı geçmez. Binalar arasındaki mesafeler ise 10 metreden  az almamak şartıyla avam projeye göre belirlenir.” Şeklindeki 17. Madde…;


“Aylık nizam yapılaşmlarda, en az Taks: 0,20, en fazla Taks: 0,35’dir. Ancak açığa çıkan bodrum katlar dahil 3 katı aşmayan ana kitle yapılması halinde en fazla taks: 0,45, ana kitle üzerinde yükselen bloklar için en fazla taks: 0, 35’dir. Bir parselde birden fazla bina yapılabilir. Ancak binaların taban alanları toplamı en fazla Taks’ı geçemez.  Binalar arasındaki mesafe ise 10 metreden az olmamak şartıyla avanprojeye göre belirlenir.” Olarak değiştirilmiştir….


“Aylık nizam yapılaşmalarda kot alınacak nokta İstanbul İmar Yönetmeliği doğrultusunda belirlenecektir. Ancak bina ön cephe kot ortalaması ile arka cephe kot ortalaması farkı 4 metreden fazla olan parsellerde +-0,00 kotu belediyesince belirlenecektir.” Şeklinde olan 18 maddenin sonuna ise;

“Bodrum katların açığa çıkması halinde 2’den fazla bodrum kat iskan edilebilir. İskan edilen bodrum katlar emsale dahildir.” İfadesi eklenmiş….


Özel hükümler bölünümdeki: “Konut alanları ve ticaret-konut alanları” bölümündeki;

6.fıkrada “Büyüklüğü 4001 metrekareden ve daha büyük parsellere”ilişkin uygulamadaki, “Uygulama yapılan alanın yüzde 10’u oranındaki park, yeşil alanın emsali parselinde kullanılmak üzere parselin uygun bir köşesinde kamuya terk edilecektir” şeklinde olan ifadenin;

“Tevhide konu parsellerin brüt alanları toplamının yüzde 10’u  oranındaki park, yeşil alanın emsali parselinde kullanılmak üzere parselin uygun bir köşesinde kamuya terk edilecektir.” şeklinde değiştirilmiş….


7. fıkrada  “Yapı adası içerisinde ve bu planda yapılaşmaya konu olan yolların bölerek oluşturduğu alanlara ilişkin uygulamalardaki “Uygulama yapılan alanın yüzde 20’si oranındaki park, yeşil alan, kreş, ana okulu, dini tesis, aile sağlık merkezi emsali parselinde kullanılmak üzere parselin uygun bir köşesinde kamuya terk edilecektir “ şeklinde olan ifadenin…

“Tevhide konu parsellerin brüt alanları toplamının yüzde 20’si oranındaki park, yeşil alan, kreş, ana okulu, dini tesis, sağlık tesisi, otopark vb. alanlar emsali parselinde kullanılmak üzere parselin uygun bir köşesinde kamuya terk edilecektir” şeklinde değiştirilmiştir…


8. Fıkrada “Yapı adası oluşturan parseller”e ilişkin uygulamalardaki “Uygulama yapılan alanın” yüzde 20’si oranındaki park, yeşil alan, kreş, ana okulu, ilköğretim, dini tesis, Aile Sağlık Merkezi emsali parselinde kullanılmak üzere parselin uygun bir köşesinde kamuya terk edilecektir.” Şeklinde olan ifadenin; 

“Tevhide konu parsellerin brüt alanları toplamının yüzde 20’si oranındaki park, yeşil alan, kreş, ana okulu, ilköğretim, dini tesis, sağlık tesisi, spor tesisi alanı, sosyal ve kültürel tesi alanı, otopark vb. alanlar emsali parselinde kullanılmak üzere parselin uygun bir köşesinde kamuya terk edilecektir.” şeklinde değiştirilmiş…

8.fıkrada “Yapı adası oluşturan parseller”e illişkin uygulamalardaki “Ön bahçe mesafesi en az 10 metredir.” Şeklinde olan ifadesinin iptal edilmesi,

8.fıkranın sonunda “Yapı adasını oluşturan parsellerden en fazla 3 parselin tevhid edilmediği durumlarda da bu madde hükümleri geçerlidir. Tevhit edilmeyen parseller büyüklüğüne göre bu plan hükümlerine göre yapılaşabilirler. Yapılaşamayan parsellerde imar kanununu 12. Maddesine göre İ.B.B. tarafından kamulaştırma yapılır.” İfadesinin eklenmesine;


Özel hükümler bölümündeki “Ticaret Alanları ile ticaret-konut+hizmet alanları” bölümündeki 

5.fıkrada “Büyüklüğü 4001 metrekare ve daha büyükparseller”e ilişkin “uygulamalardaki “uygulama yapılan alanın yüzde 10’u oranındaki park, yeşil alanın emsali parselinde kullanılmak üzere parselin uygun bir köşesinde kamuya terk edilecektir” şeklinde olan ifadenin;


“Tevhide konu parselin brüt alanları toplamının yüzde 10’u oranındaki park, yeşil alanın emsali parselinde kullanılmak üzere parselin uygun bir köşesinde kamuya terk edilecektir.” şeklinde değiştirilmiştir…


6.fıkrada “Yapı adası içerisinde ve bu planda yapılaşmaya konu olan yolların bölerek oluşturduğu alanlar”a ilişkin uygulamadaki “Uygulama yapılan alanın yüzde 20’si oranındaki park, yeşil alan, kreş, ana okulu, dini tesis, Aile Sağlık Merkezi emsali parselinde kullanılmak üzere parselin uygun bir köşesinde kamuya terk edilecektir.” şeklinde ifadenin;


“Tevhide konu parsellerin brüt alanları toplamının yüzde 20’si oranındaki park, yeşil alan, kreş, ana okulu, dini tesis, sağlık tesisi, otopark vb. alanlar emsali parselinde kullanılmak üzere parselin uygun bir köşesinde kamuya terk edilecektir” şeklinde değiştirilmiş…


7.fıkrada “Yapı adası oluşturan parseller”ê ilişkin uygulamalardaki ““Uygulama yapılan alanın yüzde 20’si oranındaki park, yeşil alan, kreş, ana okulu, dini tesis, Aile Sağlık Merkezi emsali parselinde kullanılmak üzere parselin uygun bir köşesinde kamuya terk edilecektir.” şeklinde ifadenin;


““Tevhide konu parsellerin brüt alanları toplamının yüzde 20’si oranındaki park, yeşil alan, kreş, ana okulu, ilköğretim, dini tesis, sağlık tesisi, spor tesisi, sosyal ve kültürel tesis alanı, otopark vb. alanlar emsali parselinde kullanılmak üzere parselin uygun bir köşesinde kamuya terk edilecektir” şeklinde değiştirilmiş…


7. Fıkrada “Yapı adası oluşturulan parseller”e ilişkin uygulamalardaki “Ön bahçe mesafesi en az 10 metredir”  şeklinde olan ifade iptal edilmiştir…


7. fıkranın sonuna “Yapı adası oluşturan parsellerden en fazla 3 parselin tevhid edilmediği durumlarda da madde hükümleri geçerlidir. Tevhid edilemeyen parseller büyüklüğüne göre bu plan hükümlerine göre yapılaşabilirler. Yapılaşamayan parsellerde imar kanunun 12.maddesine göre İ.B.B tarafından kamulaştırma yapılır.” İfadesinin eklenmesi uygun düşecektir .


Konuyu detaylı görüntülemek için tıklayın

Şengül KIRMIZITAŞ/Emlakkulisi.com



Geri Dön