Gayrimenkul sektöründe özkaynak şart oldu!
Konut sektöründe satışların azalması özellikle kat karşılığı kentsel dönüşüm projeleri yapan firmaları zor duruma soktu. Firmalar çözümü ise projelerini devretme yolunda arıyor.
Son dönemde konutta satış hızı düşünce yeterli özkaynağı olmayan müteahhitler sıkıntı çekmeye başladılar. Bu nedenle projelerini yarım bırakmak istemeyen şirketler çözümü devirde buldu. Dünya Gazetesi'nden Leyla İlhan'ın haberine göre; bu yola başvuranlar ise ağırlıkla kentsel dönüşüm projelerinde yer alan küçük ölçekli şirketler ile sektöre yeni girenler olarak dikkat çekiyor.
Özkaynak olmadan tamamen sat-yapa dayalı proje yapan bu geliştiricilerin proje bitmemesi halinde yaşanacak olumsuz koşullardan etkilenmemek için bu yola başvurduğu ifade ediliyor. 100 ila 200 konutluk kat karşılığı kentsel dönüşüm projeleri yapan şirketlerin daha fazla proje devretme yoluna gittiği belirtilirken, Bağdat Caddesi ve Fikirtepe gibi bölgelerde bu tablonun daha fazla belirginleştiği kaydediliyor.
Gayrimenkulde özkaynak şart
Konuyla ilgili değerlendime yapan Torunlar GYO Yönetim Kurulu Başkanı Aziz Torun Türkiye'de sektörün özkaynak sorunu olduğunu belirterek, "Dolayısıyla özkaynak sıkıntısı olan sektör hep sat- yapa dayalı gelişiyor. Satışların biraz yavaşladığı, üretimin satışın gerisinde kaldığı bir süreçte bu tür finansmana ihtiyaç olacak. Bu finansman içinde projelere ortak alarak yada devir yaparak çözüm geliştirmeye çalışıyorlar. Bu anlamda sat-yap modelinden proje alanların mağdur olmaması için proje devri yapılıyorsa bu da bir çözümdür." Sorunun ise böyle bir finansman imkanı bulamayanlarda olabileceğini kaydeden Torun,"Bu süreçlerin yaşanmaması için bitirme sigortası önemli. Yada geliştiriciler tarafından projeyi tamamlayacak finansman imkanların yaratılması önemli. Daha yağmur yağmadan tedbir almak, finansman bakımından proje geliştiricilerin güçlendirilmesi önemli. Dolayısıyla bu sistemde artık yüzde 20-25 oranında özkaynak gerekli. Böylece bir projenin yüzde 30 ile 20'si satılamadığında firmanın bunu tamamlama imkanı olacak" dedi.
“Devir varsa, sektör hala gözde”
Konuyla ilgili konuşan Teknik Yapı ve İNDER Yönetim Kurulu Başkanı Nazmi Durbakayım, ticaretin iyi ve kötü zamanlarında bu şekilde hareket edebildiğini belirterek, "Eğer elinde devir yetkisi varsa bunun sağlıklı şekilde devredilmesi önemli. Çünkü sonrasında iş yarım kalacağına yapabilen bir firmanın alması hayra alamet. Bunun için ortada bir devir işlemi varsa ve yaygınsa bu da bir sağlıklı gelişme diye bakmak lazım" diye konuştu. Tarafların mutabakatıyla olan bir devirin aynı zamanda yeni bir enerji getireceğini aktaran Durbakayım, "Sektör açısından bakarsak demek ki sektörümüz hala gözde. Sıkıntılar varsa bu şekilde çözümlerde var" dedi.
Küçük projeler daha fazla etkileniyor
Torkam İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Mahmut Dereli, küçük ölçekli projelerden ziyade 100-200 konutlu projelerde devir yaşandığını kaydederek, bunların daha çok kentsel dönüşüm projeleri olduğunu belirtti. Özellikle yüzde 75-80 gibi yüksek oranlarla kat karşılığı anlaşmaların olduğu Bağdat Caddesi gibi bölgelerde daha fazla devir ihtimali olduğunu aktaran Dereli "Bizim gibi Emlak Konut, TOKİ ve KİPTAŞ ile çalışan projelerde bu sorun duymadık" diye konuştu.
Uzmanlık alanı olmayanlarda daha yaygın
TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya ise, bu tarz devirlerin markalı projelerden ziyade küçük projelerde yaşandığına dikkat çekti. Uzmanlık alanı gayrimenkul olmayıp, ben bir kentsel dönüşüm projesine başlıyayım diyen firmaların bunu en çok Fikirtepe'de yaptığını anlatan Maya, "Orda işe başlayan birçok müteahhit firma süreç içinde değişti" Nakit akışında sıkıntı yaşayan bir şirketin projesini kaldığı yerden devredebildiğini aktaran Maya, "Bu durum daha çok kentsel dönüşüm projelerinde yaşanıyor. Çünkü yapılan sözleşmelerde projenin belli bir takvim içinde teslim edilmesi gerekiyor. O süre içinde proje teslim edilemediği zaman belli cezai yükümlüklerle karşı karşıya kalabiliyorlar. Bu cezai yükümlülüklerle karşı karşıya kalmamak için de devr etmeyi bir çözüm olarak görebiliyorlar" dedi.
"3-4 büyük firmayla Fikirtepe problemi önlenebilir"
Devirlerin yoğun yaşandığı bölgelerle ilgili konuşan Nazmi Durbakayım, "Sektöre bir sürü girişler oldu. O girişlerde işin ehli olmayanlar yüzde 50-60 oran vermeleri gereken yerde yüzde 70-80'ler verdi. Bu oranlarla olmayacağını söylemiştik. Dolayısıyla sektör şu anda kendini düzeltiyor. Fikirtepe'de bir kentsel dönüşüm var. Orada muhatabın devlet olması lazım. Çünkü halkla müteahhit karşı karşıya geldiği vakit bunu çözemiyorlar. Aynı şekilde çalışacak firmayı bakanlığın, devletin seçmesi lazım. Biz Teknik Yapı olarak Tuzla'da 5 bin konut yaptık 3 yılda bitirdik. Fikirtepe bizim Tuzla projemizin 4 -5 katı. Teknik Yapı orada bu işi yapıyorsa daha merkezi bir yerde iki kat üretim yapabilir. Dolayısıyla bizim gibi üç- dört büyük firma bu işi sorunsuz yapabilirdi"değerlendirmesini yaptı.
