Gayrimenkul sektöründe sistem nasıl çalışır?

Gayrimenkul sektöründe sistem nasıl çalışır?

Zaman Gazetesi Köşe Yazarı olan Yrd. Doç. Dr. Mimar Ahmet Turan Köksal bugünkü yazısında gayrimenkul yatırımını ve yatırımda sistemin nasıl çalıştığını anlattı. İşte o yazı...



Hızlı betonlaşmadan kurtulmak için çözüm, doğru kent planlamasıdır. Fakat artık planlama yapmak kimsenin işine gelmiyor. Zira kimsenin işine gelmeyen planlama, kimsenin işine gitmemesine sebep olabiliyor.


Ülkemizde (hele hele 70'lerden sonra) imar faaliyetlerinin sebep olduğu getiri çok yüksektir ve bu yüzden gayrimenkul fiyatları mütemadiyen artar. Her türlü yatırım aracından daha kârlı olmasına kimse şaşırmaz, bir yerlerden bulup buluşturup taşınmaza yatırım yapan, başarılı sayılır. Değer artışının sonu olacak mı diye endişe edilmez. İşin ruhunda bu hareketlilik ve "yer kapma" meselesi vardır, şehirlerin bu yükü daha ne kadar kaldıracağını kimse düşünmez. Sistem şu şekilde çalışır: Firma ciddi reklam kampanyaları olan anlı şanlı bir isme zaten sahiptir. Büyük bir araziyi gözüne kestirir. Sahiplerine peşin para teklif etmez, keza arsa sahipleri de para almak yerine ileride çok değerlenecek olan daireler almayı yeğlerler. Böylece ortalıkta olmayan konut projesinin, olmayan binalarından hisse vereceğini söyleyen yatırıma, arsa işini bedavaya getirir. Bedavaya getirme işi bitmedi daha. Yatırımcı herkeseverilen imar şartlarına razı olmaz. Büyük oynar ve özel imar (süper imar) alır. Bu İltiması karşılıksız mı elde eder bilemiyoruz. Akabinde şaşaalı reklam kampanyası masrafını da, ileride bu projeden daireleri satarken özel oranla kredi dağıtma imtiyazı verilen banka üstlenir. Mimari ve çevre faktörleri çok önemli detaylar değildir. O kadar yüksek bütçeli bir iştir ki. bunlar ufak kararlar ve harcamalardır. Sonra bankalar ve devlet güvencesiyle, maket üzerinden, astronomik rakamlara, "0 peşinat" ve cazip(!) faizle satış başlar. "Yakın vadede çok değerlenecek, en doğru yatırım" sloganı, satış ekibinin ağzındaki tatlandırıcılı sakızdır. Para toplanır, inşaata başlanır. Yatırıma müteahhit zaten kendi payını, peşin peşin, kredi dağıtacak bankadan almıştır. Bankalar da borçlanan kişiyi 120 aylığına bağlamış olur. Yatırıma firma, işi çoktan taşeronlara devretmiş inşaattan çıkmıştır bile. Satarken alıcıya imzalattığı belgeyle, on yıllığına sitenin yönetimini kendi şirketine almıştır. Maliklerin itiraz edemeyeceği oldukça yüksek aidatlar müteahhidin şirketine böylece ödenir, daire boş bile olsa kira öder gibi tahsilat yapılır. Müteahhit her türlü kârdadır, daha on yıl daha kâr edecektir, banka kârdadır ve daha on yıl daha faizden kazanacağını kazanacaktır. Daire alansa, etraftaki emlakçılann da sayesinde, dairem neydi ne oldu, kârdayım diye mutludur. Bu denklemde riski bütünüyle üzerine alan sadece daire sahibidir. Bu tür firmalar için bu kadar büyük projelere başlamak ve akmak altı aylık meseledir. Artık, taşeron inşaat firmalan, banka, kat karşılığına tav olmuş arsa sahibi, taksit ödeyen ufak yatırıma ve boş daireye aidat ödeyen malikler baş başa kalmışlardır. Yatırıma ününe ün katarak işten çıkmıştır. Riski dağıtmıştır, iktidardaki partinin ayakta kalması için elinden ne gelirse yapar. Hızlı şehirleşme ve betonlaşmadan rahatsız olanlar ellerine fırsat geçtiğinde bir daire almak için çabalayanlardır. Kimseyi suçlamıyoruz, hele hele ortalama geliri olan bir aileyi hiç suçlamıyoruz. Katma değeri olan bir üretim yapmayan (onu dışanya ihraç etmeyen), bilimsel gelişmeyi desteklemediğinden hep geri kalan, zaten var' olan arsaya, çoğu ithal malzeme ile yapılmış inşaatı fonlayıp, tüm ekonomiyi onun üzerine kuran o değildir ki. Neden onu suçlayalım? Çözüm doğru kent planlamasıdır. Fakat o treni kaçıralı çok oluyor. Artık planlama yapmak kimsenin işine gelmez durumda. Örneğin, idare. Şayet kent planlaması yapıp bunu kamuoyuna duyurursa, uymak zorunda kalacaktır. Bu durumda eli kolu bağlanır, imar hareketlerini işine geldiği gibi yönetemez, kendi kendini kısıtlar. Müteahhit zaten planlama ile kısıtlanmaya tahammül edemez, kurallan delmeye kalkar. înşaata dayalı ekonomik durum bir yerde tıkanacaktır. Diğer sektörleri de baltalayacaktır. Kısaca kimsenin işine gelmeyen planlama, kimsenin işine gitmemesine sebep olabilir. 



Ahmet Turan KÖKSAL/Zaman