Gereğinden fazla mı inşa ediyoruz?

Gereğinden fazla mı inşa ediyoruz?

Son dönemde küresel çapta ofis alanı inşaatlarının hız kazanması ile bazı pazarlarda aşırı inşaat riski gerçek hale geldi. Peki gereğinden fazla mı inşa ediyoruz?


Dünyanın  başlıca bölgelerinin ekonomik görünümü pozitif seyir izlemektedir. Cush Bakışı Dergisi'nde yer alan habere göre; Düşük faiz, politikalarının hedeflenen etkililerini nihayet göstermesi, Arjantin, Brezilya, kanada ve Rusya gibi bazı ülkelerdeki emtia fiyatlarının istikrarlı hale gelmesi ya da borsaların tırmanışa geçmesi ve artan güvenden (ABD ve Avrupa) kaynaklanıp kaynaklanmadığı fark etmeksizin, yakın vadeli büyüme rakamlarındaki yükseliş eğiliminin dünyada ofis alanı için canlı bir talep yaratacağı anlamına geldiği söylenebilir. Yine de, birçok ülkenin istihdam pazarları üstündeki baskı devam etmekte olup bu durum istihdam oluşturulmasını da sınırlamaktadır. Diğer şehirlerde ise yeni bir ekonomik döngü henüz başlangıç aşamasında olup ofis alanı talebi geriden takip etmekledir. Son dönemde küresel çapta ofis alanı inşaatlarının hız kazanması ile bazı pazarlarda aşırı inşaat riski gerçek hale gelmiştir. Bu raporda içinde bulunduğumuz on yıllık dönemin sonuna kadar ofis pazarı koşullarının nasıl gelişeceğini inceleyeceğiz ve bu koşulların altında yatan bazı nüansları vurgulayacağız.

 

EKONOMİK LOKOMOTİFLER

Fransa Başkanlık seçimlerinin yarattığı siyasi riskin ortadan kalkmasıyla Avro Bölgesindeki ekonomik toparlanma ivme kazanmaya devam ediyor. İşsizlik azalmaya devam etse de maaşlarda yukarı doğru hareketlenme çok düşük. Bu durum ise enerji fiyatlarından kaynaklanan yakın zamandaki enflasyon artışının geçici olduğunun göstergesidir. Şu ana kadar enflasyon baskısının olmaması, Avrupa Merkez Bankası’nın yekin zamanda herhangi bir önemli politika değişikliği yapmama karan elmasına neden olmuş, fakat son zamanda elde edilen pozitif anket verileri, eğer olumlu yönde devam ederse söz konusu fikirlerinin değişimini sağlayabilir. Özellikle, en erken 4. çeyrekte azalma ihtimali olan varlık alımlarının tazını ayarlamadan önce faiz oranlarının arttırılması konusunda herhangi bir plan olmaması ve daha fazla likidite operasyonunun yapılması beklenmemektedir. Tüm bu faktörler kısa vadede büyümeyi destekleyici özelliktedir. Bununla birlikte canlı tüketici talebi ile desteklenen İngiltere ekonomi-si 2016 yılının ortasında gerçekleştirilen AB Referandumu sonrasında beklenenden daha iyi bir performans sergilemiştir. Ancak, Haziran ayında söz konusu tüketici direncinin daha ne kadar devam edeceği konusunda endişeler artmaktadır Buna ek olarak, bugüne kadar Brexit'in asıl etkisi ise Pound değerindeki %10’iuk azalmadır ve bu durum İngiltere İhracatçılarına Avrupalı ihracatçılar üzerinde rekabet avantajı sağlamaktadır. Fakat Brexit. tedarik zinciri boyunca aktarılan masraflar nedeniyle enflasyonu da yukarı doğru itmektedir, Yükselen enflasyonsa, 2014 yılından beri ilk defa azalan reel ücretlerin altını kazımaktadır. Buna rağmen, ne kadar süreceği konusunda endişeler olsa da tüketici harcamaları direncini korumaktadır.


OFİS SEKTÖRÜ

Avrupa’nın başlıca ofis pazarlarındaki yüksek kaliteli ofis alanı eksikliği f daha da şiddetlenirken bu bağlamda geliştirme faaliyetleri de artmaktadır. Fakat önceki iki döngüye oranla hala oldukça kısıtlı bir seyir izlemektedir, 2009 yılından bu yana, bitmiş ofis alanı oranı 10 yıllık ortalamanın sürekli altında gerçekleşmiştir; bunun nedeni ise döngünün erken evrelerinde kaldıraçsızlık süreci ve sorunlu kredilerdek i artış geliştirme finansmanı kısıtlamıştır. Bu durumu, izleyen yıllarda devam eden ekonomik, finansal ve politik belirsizlikten kaynaklanan riskli yatırım ve iş ortamı takip etmiştir.

 

Düşük ofis geliştirme faaliyeti ve orta seviye talebin bileşkesi, daha önce görülmemiş yedi yıllık pozitif ve dengeli, fakat ortalama, kira artışı sağlamış ve ofis geliştirme faaliyetlerinin fizibilitesitesi giderek artmıştır. Su an içinde olduğumuz sürdürülebilir istihdam artışı ve düşük faiz döneminde bu durum özellikle geçerli olup, yatırımcılar yüksek riskli fırsatları değerlendirme konusunda daha isteklidir.

 

Bu bağlamda tamamlanmış ofis alanı oranı 7013’ten itibaren yıllık bazda giderek artmakta olup 2017 ve 2016 de 10 yıllık ortalamanın üstünde kaydedilecektir Bu durum, Avrupa açısından önümüz azalacaktır fakat lokasyonlara göre değişim sergileme ihtimali mevcuttur.