İş yeri kiralarının ödenmemesi mücbir sebep mi?

İş yeri kiralarının ödenmemesi mücbir sebep mi?



Yeni tip koronavirüs salgını dünyayı ve Türkiye'yi etkisi altına aldı. Koronavirüs salgını sebebiyle kapatılan, faaliyetleri durdurulan iş yerlerinin kiralarını ödememesi mücbir sebep sayılıyor mu? İşte koronavirüs salgınının iş yeri kira sözleşmelerine etkisi...


Dünya geneline yayılan ve tarihte görülmemiş etkilerin dünya çapında doğmasına sebep olan koronavirüs salgını, kira sözleşmeleri açısından belirsizlik taşımakta. Koronavirüsün ticari ve kira sözleşmelerine etkisi mücbir sebep olarak kabul edilebilir mi?

Haber3 Gazetesi köşe yazarı Emir Emiroğlu, bugünkü yazısında iş yeri kiralarının koronavirüs kapsamında mücir sebep sayılıp sayılmayacağını kaleme aldı. 

İşte Emir Emiroğlu'nun 'Coronavirüs mücbir sebep midir?' başlıklı yazısı...

Dünya geneline yayılan ve tarihte görülmemiş etkilerin dünya çapında doğmasına neden olan Coronavirüs, benzeri görülmemiş, hukuk tarihi açısından da örneği bulunmayan bir olaydır. Bu kapsamda ticari sözleşmeler ve kira sözleşmeleri açısından da sözleşme tarafları için bir belirsizlik olduğu muhakkaktır. Salgın hastalığın ne zaman sona ereceği de hali hazırda belirsizdir.

Küreselleşmenin bu derece arttığı modern tarihte, neredeyse tüm ülke sınırlarının birbirlerine kapandığı, çok sayıda ülkede sokağa çıkma yasaklarının getirildiği ve dünya genelinde ticari yaşamın durma noktasına geldiği böylesi bir olay daha yaşanmamıştır. Coronavirüs’ün ticari ve kira sözleşmelerine etkisinin de bu özellikler ile birlikte değerlendirilmesi gerekir. Peki Coronavirüs, bir mücbir sebep (zorlayıcı neden) olarak kabul edilebilir mi?

Bir Mücbir Sebep Olarak Coronavirüs

Hukukun hemen hemen tüm dallarında uygulanma imkanı bulunan mücbir sebep, bir sorumluluğun yerine getirilmesini tamamen ya da kısmen, daimi veya geçici şekilde engelleyen, önceden beklenilmeyen ve tahmin edilemeyen dış kaynaklı olağanüstü nitelikteki olay ve durumları karşılar. Bu mücbir sebepler arasında olayın niteliğine ve etkisine göre deprem, sel gibi doğal afetler ile büyük çaplı isyan, genel grev gibi sosyal patlamalar sayılabilir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu sistematiğinde hangi hallerin mücbir sebep olarak nitelendirileceğine dair sınırlı sayıda bir belirleme yapılmamıştır. Bu yaklaşım da özü itibari ile doğrudur ve başta sayılmayan ancak daha sonra ortaya çıkabilecek bir sarsıcı olayın mücbir sebep kapsamı dışında kalması da engellenmiş olur. Zaten mücbir sebep öngörülemeyen ve aynı zamanda öngörülmesi de beklenemeyen durumlardır.

Tüm bu açıklamalar ışığında bir değerlendirme yapıldığında Coronavirüsün, önceden öngörülmesi mümkün olmayan ve olağanüstü bir hal olduğunun kabulü gerekeceği açıktır. Dünya genelindeki toplumsal hayata etkileri açısından bakıldığında bu durum mutlak bir şekilde mücbir sebep olarak kabul edilir.

Somut Dayanaklar

Ülkemiz açısından Coronavirüsün mücbir sebep olduğuna dair somut bazı dayanaklar yönünden bakıldığında;

- 12.03.2020 tarihinde Dünya Sağlık Örgütü (WHO) Coronavirüs’ü ‘Pandemi’ yani küresel salgın olarak kabul etmiş ve risk seviyesini de küresel çapta ‘çok yüksek’ olarak açıklamıştır.

- Cumhurbaşkanlığı tarafından, Bilim Kurulu tavsiyeleri doğrultusunda halkın zorunlu olmadıkça dışarı çıkılmaması tavsiye edilmiş, daha sonra 65 yaş üstüne sokağa çıkma sınırlaması getirilmiştir.

- Yine alınan kararlar kapsamında okullar ve üniversitelerde eğitim tatil edilmiş, İçişleri Bakanlığı genelgesi ile halka açık bir çok iş koluna yönelik faaliyetler durdurulmuş ve işyerlerinin büyük kısmı kapatılmıştır.

- Ayrıca çok sayıda ülke ile sınırlar kapatılarak yalnızca birkaç ülke dışında havayolu trafiği de durdurulmuş, yurtdışından getirilen vatandaşlarımıza karantina tedbirleri uygulanmıştır.

- Hakimler ve Savcılar Kurulu tarafından 16.03.2020 tarihinde verilen karar ile tüm duruşmalar ertelenmiş, acil işler dışında yargılamaya ilişkin faaliyetlere ara verilmiştir.

Bu somut olgu ve kararlar birlikte göz önüne alındığında artık bu küresel salgının bir mücbir sebep olarak kabul edilmesi gerektiği konusunda şüphede kalmamıştır.

Mücbir Sebebin Sözleşmelere Etkisi

Mücbir sebep ile ilgili yasal düzenleme kapsamında ele alınabilecek 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 136, 137 ve 138. Maddeleri düzenlemesinde artık borcun ifası, borçlunun sorumlu sayılamayacağı nedenler ile imkansızlaşırsa, borcun ifası beklenemez. Sözleşme yapıldığı anda tarafların öngöremeyeceği ve öngörmesi de beklenmeyecek olağanüstü durumların ortaya çıkması durumunda, borçlu sözleşmenin yeni ortaya çıkan koşullara göre uyarlanmasını da hakimden isteyebilir. Yani mücbir sebep ile borcunu ifa edemeyen bu durumu kanıtlayarak borcundan kurtulabilir. Bu konuda ispat yükü tamamıyla borçluya aittir.

Bu kapsamda ticari sözleşmeler açısından da, ‘Aşırı ifa Güçlüğü’ konusunu düzenleyen TBK 138. Madde uyarınca sözleşmelerin yeni koşullara göre tekrar uyarlanması ya da sözleşmelerin feshi talep edilebilir. Yine TBK 136. Madde kapsamında ‘İfa İmkansızlığı’ konusu da bu sözleşmeler açısından değerlendirilebilir. Yani borçlunun sorumlu tutulamayacağı nedenler ile borcun ifası imkansız hale gelmiş ise borç sona erer. Borcun ifası için bir bedel alınmış ise bu bedelin de sebepsiz zenginleşme hükümlerince iadesi gerekir. Bu konuya ilişkin bir örnek olarak, bu ay içerisinde İtalya’dan getirilmesi gereken bir malın sınırların kapatılması nedeni ile getirilememesi durumu gösterilebilir.

İş Yeri Kira Sözleşmeleri Açısından Değerlendirme

Coronavirüs salgını için tüm dünyada ve ülkemizde alınan tedbirler kapsamında ticari hayat neredeyse durma noktasına gelmiştir. Dünya üzerinde olduğu gibi ülkemizde de çok sayıda iş yerinin faaliyetleri devlet tarafından alınan kararlar ile durdurulmuş ve bu işyerleri kapanmıştır. Bu kapsamda bu iş yerlerinde kira bedellerinin de ödenmesi ile ilgili yaşanan mağduriyetlerde önemli bir konuyu oluşturmaktadır.

Bu anlamda iş yeri kira sözleşmeleri açısından da 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda yer alan ‘İfa İmkansızlığı’ ve ‘Aşırı İfa Güçlüğü’ konularını düzenleyen 136 ve 138. Maddeler kapsamında değerlendirme yapılarak uygulama alanı bulacağı açıktır.

Bu maddeler uyarınca kira bedellerinin uyarlanması da (kira ödemede coronavirüs nedeni ile zorluk yaşandığının ispat yükü kiracıya ait olmak üzere ) söz konusu olabilecektir. Bu uyarlamaya ilişkin kıstaslar ise;

- İş yerinin çalışamadığı ve kapalı kaldığı süre,

- İş yerinin bu süreçte uğradığı zarar,

- Yapılacak bir uyarlama ile kira sözleşmesinin devam edip edemeyeceği gibi unsurlar bir arada dikkate alınmalıdır.

Şüphesiz, kira bedellerinde uyarlama noktasında hem kiralayan hem de kiracı açısından hak dengesinin gözetilmesi, hak ve nesafet ilkeleri uyarınca zarara katılımın paylaşılması da gerekir.

Koronavirüs sürecinde iş yeri kiraları ödenecek mi?

Kira sözleşmeleri ve tarafların yükümlülükleri!

Kira bedellerinin ödenememesi mücbir sebep midir?