İstanbul-Şile-Ağva-Kandıra-Kaynarca Otoyolu ev fiyatlarını artırdı!

Ekonomi Dergisi’nden Okhan Şentürk bu haftaki haberinde; İstanbul-Şile-Ağva-Kandıra-Kaynarca Otoyol projesinin konut ve araziler üzerindeki etkisini kaleme aldı. İşte Okhan Şentürk’ün haberi.

İstanbul-Şile-Ağva-Kandıra-Kaynarca Otoyol projesi, geçtiği bölgeleri adeta ihya etti. Otoyol projesinin güzergahında yer alan köylerdeki tarlalar, son üç yıldır sürekli değer kazanıyor. Ancak hala yatırımcılar için bölgede fırsatlar var.

Kuzey Marmara Otoyolu’nun bağlantı yollarından biri niteliğinde olan Istanbul-Şile-Ağva-Kandıra-Kaynarca Otoyol projesi, geçtiği bölgelerdeki arazilerin her geçen gün değerlenmesine neden oluyor. Otoyol güzergahındaki köylere, adeta piyango vurmuş durumda. Öyle ki; İstanbul-Şile-Ağva-Kandıra-Kaynarca Otoyol projesinin istikametinde yer alan köylerdeki tarlalar, 3 yıl öncesine göre yüzde 130 oranında değer kazandı.

Buna rağmen hala bölgede ki köylerde büyük fırsatlar var. İstanbul-Şile-Ağva-Kandıra-Kaynarca Otoyol projesi ile İstanbul, Kocaeli ve Sakarya illeri arasında doğrudan ulaşımın sağlanabilmesinin yanı sıra, yatay ve düşey standardı düşük olan mevcut yol yerine daha etkin, hızlı ve standartları daha yüksek bir yol kazandırılması hedefleniyor.

Üç etaptan oluşuyor

İstanbul-Şile-Ağva-Kandıra-Kaynarca Otoyol projesi, üç etaptan oluşuyor. İstanbul-Şile arasındaki 78 kilometrelik ilk kesim tamamlanarak hizmete açıldı. Şile-Ağva arasını 22 kilometreye düşürecek olan ikinci etabın ise bu yıl tamamlanması planlanıyor.

Yapılması planlanan ve üçüncü etap olan 42.8 kilometre uzunluğundaki Ağva-Kandıra-Kaynarca arası kısım için ise, çalışmalara henüz başlanmadı. Bu bölümün çalışmalarına bu yıl başlanması ve 5 yıl içerisinde tamamlanması hedefleniyor.

Ağva-Kandıra-Kaynarca Otoyolu, İstanbul sınırlarında Şile Bucaklı ve Çelebi mahallelerinden başlayıp, Kocaeli’nin Kandıra ilçesinde Avdan, Beylerbeyi, Çerçili, Erikli, Safalı, Orhan, Akdurak, Süllü, Balcı, Akbal ve Kanatlar mahallelerinden geçtikten sonra, Sakarya’nın Kaynarca ilçesine bağlı Gaziler, Şeyhtıarı ve Güven mahallelerini takip ederek, Kaynarca Merkez Mahallesinde son bulacak.

Hangi bölgeler değerlendi?

Etki ettiği bölgelerdeki gayrimenkul sektörünü de canlandırması beklenen güzergahın açıklanması ile birlikte, Şile-Ağva Otoyolu’nun geçtiği Çayırbaşı, Kabakoz, Akçakese, îmrenli, Kara-caköy, Bozkoca, Şuayipli, Kurfallı ve Ağva Merkez Mahalleleri çevresindeki arsa ve tarla değerlerindeki artışlar dikkat çekiyor.

Türkiye Sınai Kalkınma Bankası (TSKB) Özel Projeler Departmanı Değerleme Uzmanı Güneş Özçelik, Şile-Ağva Otoyolu’nun geçtiği bölgelerde 2017 yılında metrekare bazında 50-100 TL arasında değer gören tarlaların, projenin ilerlemesiyle birlikte şu an için istenen fiyatın 200-500 TL bandına kadar çıktığına işaret ediyor.

Tarla değerleri 2.5 kat arttı

Yapılaşmaya müsait olan arsalarda ise değer aralığının şu an için 1.000-2.000 TL aralığına çıktığını kaydeden Özçelik, bu konuda şu bilgileri veriyor: “Şile-Ağva bölgesinde, otoyol güzergahına yakın köylerdeki tarla değerlerinin metrekare bazında 100- 200 TL arılığında olduğu görülmektedir/Son üç yılda tarla değerlerinin yaklaşık 2.5 kata kadar artış gösterdiği bölgeler bulunuyor. Otoyolun İstanbul sınırları dışındaki Kocaeli ve Sakarya bölgelerinde ise fiyat artış trendinin daha düşük seviyelerde olduğu görülüyor. Projenin henüz tamamlanmamış olmasından dolayı tarla değerleri, son 3 yılda normal artış seviyelerini koruyor.

Şile’de konut fiyatları sön 4 yılda yüzde 36 yükseldi

"Endeksa.com’un güncel verilerine göre Şile bölgesinde konut fiyatları son 4 yılda yüzde 36 artış göstermiş durumda. Şile’de ortalama konut metrekare satış fiyatı 3 bin 713 TL oldu. Şile'de konut imarlı arsa fiyatları ise son 4 yılda yüzde 30 artış gösterdi. Ancak bölgede hala büyük potansiyel var. Buralarda ortalama metrekare satış fiyatı ise 742 TL. Otoyol güzergahındaki Kocaeli'nin Kandıra ilçesinde konut*fiyatları Endeksa verilerine göre son 4 yılda yüzde 68 arttı. Kandıra'da ortalama konut metrekare satış fiyatı 2 bin 400 TL, ortalama konut satış fiyatı 288 bin TL, ortalama kira 641 TL, konut yatırımının geri dönüş süresi ise 37 yıl. Kandıra’da konut imarlı arsa fiyatları ise son 4 yılda yüzde 8 artış gösterdi, ortalama metrekare satış fiyatı ise 130 TL.

Otoyolun son bulacağı Sakarya'nın Kaynarca ilçesinde ise konut fiyatları 4 yılda yüzde 17 yükseldi. Kaynarca’da ortalama konut metrekare satış fiyatı bin 757 TL, ortalama konut satış fiyatı 214 bin 354 TL, ortalama kira 678 TL, konut yatırımının geri dönüş süresi ise 28 yıl.

Kaynarca'da konut imarlı arsa fiyatları ise son 4 yılda yüzde 33 artış gösterirken, ortalama metrekare satış fiyatı ise 133 TL"

Fiyatlar en az iki kat daha artabilir

"Şile-Ağva Otoyol çalışması planlanandan yavaş ilerliyor ancak yolun yapılıyor olması Ağva ve çevresindeki araziler ile Kandıra’nın Ağva’ya yakın köylerindeki arazi fiyatlarının da artmasına neden oldu. Şile-Ağva arasında üç yıl önce metrekaresi 30 TL'den satılan tarlaların şimdiki metrekare fiyatı, 80-100 TL civarında. Şile'den sonraki köyler ve Ağva ve İstanbul’un son köyü olan Çelebi’ye kadar olan tüm bölgede fiyatlar artacak. Buralarda imar olmadığı için bu artış sınırlı kalacak. En çok fiyatların artacağı bölge Ağva Merkez ve İstanbul il sınırları içerisinde kalan köylerdir. Bu bölge halen bakir. Köy arazilerinin büyük bir bölümü tarım arazi olarak planlanmış olmasına rağmen, tarım yapılan yerler çok az.  Çünkü, birçoğunun toprak yapısı tarıma elverişli değil. Birçoğunun yolu elektriği dahi yok. Bu araziler, genelde küçük metrekareli yerler. Büyük çaplı tarım yapımına uygun değil ve Trakya Bölgesi gibi toprak çok verimli de değil.

Yeni yol projeleri ve tarım arazilerinin yanı başlarında yapılan kaçak villalar, boş tarım arazilerinin fiyatlarını uçurdu. Toprak yapısı tarıma elverişli olsa dahi yüksek fiyatlı bir tarlayı alıp kimse tarım yapmak istemiyor, çünkü ekonomik değil. Tarım yapılacak bir arazinin metrekare birim fiyatı 3-5 TL civarında olmalı.

İstanbul ve yakın çevresinde tarım arazilerinin metrekare fiyatı uzak köylerde 100-200 TL, yakın köylerde ise 500-600 TL civarında. Bu arazilerin amacına uygun kullanılabilmesi ve tarım veya meyvecilik yapılabilmesi için, arazi üzerinde bir çiftlik evi yapımına izin verilmeli. Kimse Tarım yapacak şehir insanı arazisinde en az birkaç gün kalmalıdır. Bu arazilerin yolları açılmalıdır. Arazilere elektrik ve su alt yapısı yapılmalıdır. İstanbullunun ihtiyacı olan hafta sonu evi ve organik gıda ihtiyacı bu sayede karşılanmış olacaktır.

TOKİ Şile Ağva 100 bin konut başvuru tarihleri 2020!