Kat karşılığı ve kentsel dönüşümde KDV sorunu!

Gayrimenkul Hukuku derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz bugün yazdığı makalesinde kat karşılığı ve kentsel dönüşümde KDV sorununu ele aldı.

Neredeyse her sokakta bir binanın yıkıldığı bir dönemi yaşıyoruz. 6306 sayılı yasa tüm hızıyla devam ediyor ve bölge bölge kentsel dönüşüm ilerliyor. Kentsel dönüşüm ilerledikçe bazı yan sorunlar ortaya çıkmaya başladı bu noktada belki de en önemli konu kentsel dönüşüm sürecinde binasını kat karşılığı vermek isteyen maliklerin KDV sorunu olarak çıkıyor. Evleri olan ve bu evlerini 6306 sayılı kentsel dönüşüm yasası kapsamında yenilemek isteyen malikler açısından müteahhitle yapmış oldukları kat karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmelerinin hukuki-teknik yönleri dışında en önemli kısmının vergi ve KDV olduğu anlaşılıyor. Bu konuda çok büyük bir kafa karışıklığı var ve müteahhitlerde maliklere doğru bilgi veremiyorlar. 

Öncelikle kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin KDV düzenlemesi açısından ne getirdiğini irdelemek istiyoruz. Maliye Bakanlığına göre kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde iki ayrı teslim söz konusu olmaktadır. Arsa sahibi veya sahipleri tarafından yapılan arsanın teslimi, müteahhit tarafından yapılan arsaya karşılık verilen konut veya işyeri teslimidir.  

1) Arsanın müteahhitte tesliminde KDV oluşabilmesi için; arsa sahibinin bir şirket olması veya arsa sahibi gerçek kişi bir vatandaş ise sürekli halde kat karşılığı inşaat işlerini yapıyor olması gereklidir.  Bu kapsamda vatandaşlar için arsalarını konut ve işyeri yapmak için müteahhitte kat karşılığı teslim etmeleri halinde KDV oluşmamaktadır. 

2) Müteahhit tarafından arsa sahibine arsanın karşılığı olarak yapılan konut veya işyeri teslimlerinde ise KDV uygulanacak olup bu KDV miktarı emsal bedel üzerinden yapılacaktır. Müteahhit tarafından herhangi bir bedel alınmaksızın kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında konut veya işyeri tesliminde belediyelerin belirlemiş olduğu emsal bedel üzerinden KDV hesaplanacaktır. 

KDV uygulaması konusunda 01.01.2013 tarihli tebliğ ile konutlarda KDV uygulaması emsali için bir aşamalı sistem getirilmiş ve;

500-1000 TL. arasındaki konutlar için % 8 KDV 

1000 TL ve üzeri konutlar içinde %18 KDV ödeneceği belirlenmiştir. 

Ancak yine 01.01.2013 tarihli tebliğ ile 6306 sayılı kentsel dönüşüm yasası kapsamanda riskli alan veya riskli yapılarda yapılacak konutlar için NET ALANI 150 m2 altında olması halinde KDV oranı %1 olarak belirlenmiştir. NET ALANI 150 m2 ve  üzeri riskli alan veya riskli yapılarda yapılacak konutlarla, ticari alanların tamamında KDV oranı %18 olarak belirlenmiştir. Vatandaşlarımızın binalarını kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile yaptırırken bu hususlara dikkat etmesi çok önemlidir. Sonradan ortaya çıkabilecek vergiler maddi olarak sıkıntı verebilmektedir. 

Saygılarımla

Av.Ali Güvenç KİRAZ

Gayrimenkul Hukuku derneği Başkanı