Konutta oyun değiştirici gelişme!
2019 yılı Aralık ayında 200 bin civarı konut satışını bekliyorduk. Öyle de oldu. Konut satışları ilk kez aylık bazda 202 bin rakamına ulaştı...
Habertürk yazarlarından Abdurrahman Yıldırım bugün köşesinde "Konutta oyun değiştirici gelişme" başlıklı yazısına yer verdi. İşte yazının detayları;
Aralık ayında 200 bin civarı konut satışını bekliyorduk. Öyle de oldu. Konut satışları ilk kez aylık bazda 202 bin rakamına ulaştı. İpotekli satışlarda da rekor kırıldı.
Aralık ayı birlikte 2019 satışı 1 milyon 349 bin oldu. Rakam 2018 yılına göre yüzde 1.9 azalmayı işaret ediyor. Ama belirtelim ki, sektördekilerin bile böyle bir rakamı telaffuz ettiklerini duymadım.
-Konut satışlarında 2019’un başarısı büyümenin yüzde 0.5’e inmesine ve ekonominin durgunluğa girmesine karşılık, Türkiye tarihinin en yüksek üçüncü yıl satışına ulaşılması. 2018’de 1.375 bin ve 2017’de de 1.409 bin adet satışla tüm zamanların en yüksek konutu el değiştirmişti.
DÜŞÜK KREDİ FAİZİ TETİKLEDİ
-Nasıl oluyor da ekonomi durgunken, kişi başına gelir reel anlamda düşerken, yılın ilk yarısında borçlanma imkanları da müsait değilken, konut satışları yüksek seyrini koruyor?
-Bunun en büyük destekçisi faiz oranlarının 2013 sonrası en düşük düzeyine gelmesi ve aylık konut kredisi maliyetinin yüzde 1’in altına inmesidir. 2019 yılında konut kredi faizlerinin ortalaması yüzde 53.8 geriledi. Kredi maliyetlerindeki hızlı düşüş ki, ağustos ortasından itibaren oranlar yüzde 12-13 bandında seyretti, potansiyel ve ertelenmiş talebi tetikledi.
-Nitekim ağustos ortasında 178.4 milyar lira olan konut kredileri stoku 3 Ocak itibariyle 199.3 milyar liraya yükseldi. 22 milyar liralık veya yüzde 12.2’lik hızlı bir artış meydana geldi.
DÜŞÜK FİYAT DA MIKNATIS GİBİ ÇEKTİ
-Konut alıcıların harekete geçmesinde fiyatları düşükken yakalama isteği de etkili oldu. Çünkü ağustos ayına gelinceye kadar konut fiyatlarında belli bir durgunluk söz konusu idi. Yıllık artış ağustosta yüzde 4.5’a kadar inmişti. Düşük faizle bir araya gelen düşük fiyat potansiyel alıcıları mıknatıs gibi kendine çekti.
-Buna bağlı olarak ipotekli satışların sayısı 2018’de 277 bin iken, 2019’da 333 bin adede yükseldi. Krediyle yapılan konut satışları yüzde 20.1 arttı.
-Kredi dışındaki diğer satışla yapılan konut satışları ise yüzde 7.6 azaldı. Toplamda ise konut satışları yüzde 1.9 azalmayla yılı kapattı.
SATIŞLAR ASIL İSTANBUL’DA PATLADI
-Canlanma özellikle İstanbul’da gerçekleşti. Çünkü İstanbul’da hala konut fiyatları artmıyor, hatta yıllık bazda ikinci el piyasada geriliyor.
-İstanbul’da özellikle aralık ayında konut satışlarındaki sıçrama daha yüksek. 2018’de 26.541’den 2019’da 40.317’ye yükselen konut satışları bu kentte yüzde 51.9 oranında arttı.
-Buna karşılık İstanbul hariç Türkiye’nin konut satışı aynı aylarda 110.304’ten 161.757’ye çıktı ve yüzde 46.6 arttı. İstanbul net olarak Türkiye’nin diğer illerinden 5 puan daha önde.
-Bu durum da 2019 yılına özgü bir gelişmeden kaynaklandı. Yeni çıkartılan Değerli Konut Vergisi’nin yaklaşık yüzde 85’i İstanbul’daki konutları kapsıyor. Kimin değerli konutu olduğu da aralık ayında tebliğ edildi.
DEĞERLİ KONUT PİYASA BOZAR
-Bu durum değerli konutlardan kaçışı beraberinde getirdi. Değerli konutlardan daha az değerli konutlara, hatta mümkünse değerli konut kapsamına girmeyenlere yöneliş başladı. Bu da İstanbul’da konut satışlarını aralık ayında patlattı. Türkiye’de satılan her 5 konuttan biri İstanbul’daydı. Oran 2018 yılında yüzde 17 düzeyindeydi.
-Değerli konut vergisinde bazı değişikliklere gidilmesi ve bir yıl ertelenmesi gündemde. Hem bu değişiklik hem de verginin gündemde kalması, konut ve inşaat sektörünü etkilemeye devam edecek gibi.
-Üstelik bu verginin konut piyasasında radikal bozulmalara yol açması da kaçınılmaz. Artık 5 milyon liraya yaklaşacak veya 5-10 yıl içinde yeniden değerleme oranı artışı ile bu sınırı geçecek bir konutun alıcı bulması vergi nedeniyle zor. Sadece 5 milyon ve üstü değil, belki 3 milyon ve üstü konutlar da aynı akıbeti paylaşıyor.
YATIRIM AMAÇLI KONUTTAN CAYDIRIR
-Yine yatırım amacıyla bu tür değerli konutları alacakları da caydırıcı bir vergi. Çünkü konuta yatırım yapan, bunu kiraya verecek. Kira ise vergiyi de kapsayacak. Değerli konut alt sınır olan 5 milyon lira ise yılda 15 bin lira vergi ödenecek. 10 milyon lira ve üstü ise yıllık vergisi 100 bin liradan başlıyor. Bunu otomatikman kiracının ödemesi istenecek. Ya da konut sahibinin ödemesi gerekecek ki, konuttan elde edeceği getiriyi düşürür ve böyle bir yatırıma girmesinden caydırır.
-Değerli konut vergisi, mülk sahiplerini kiracı durumuna düşürüyor. Konutun değerini artırmıyor, aksine düşürüyor. Ancak giderek artan oranda vergi ödenecek. Çünkü vergi, her yıl yeniden değerleme oranı kadar artırılacak konut değeri üzerinden ödenecek. Piyasa değeri artsın veya düşsün fark etmiyor.
-Bütün bu negatif etkilerinden dolayı değerli konuta yönelik talep duracağından, bu tür konut üretimi de, pazarlaması da ister istemez duracak.
-Ya da üretilse bile, bunu tek tapuyla değil, birden çok tapuya bölünerek yapılacak.
YIK YAP SEKTÖRÜ GELİŞECEK
-Mevcut değerli konutların ne olacağını ise yapılacak yasal değişikliğin ardından konut sahiplerinin tercihleri belirleyecek. Boğaz’daki yalılar ve tarihi binalar yıkılıp yeniden yapılamaz. Ama boğaz dışındaki eski yeni konutlar, siteler, bahçeli ve arazi üzerindeki bağımsız konutlarda yık-yap pekala mümkün.
-Yeşil alan, bahçe gibi alanları inşaata katmak, daha fazla kat çıkmak, daha fazla metrekare kullanım alanına kavuşmak da bu yola başvuranların karı olacak. -Beraberinde elbette daha fazla betonlaşmayı getirecek, bahçeli konutlar yerini yüksek katlı apartmanlara bırakacak. Ama konut sahiplerini vergiden kurtaracağından geri durulamayacak.
-Yeniden inşa edileceğinden bir kişiye düşecek konut, öyle tek tapu halinde değil, 4’e, 5’e bölünerek yapılabilir. Vergiden kaçınıldığı gibi, satacağı veya kiraya vereceği ikinci ve üçüncü konutu edinmek de mümkün olacak.
DEĞER Mİ?
-Peki böyle bir vergi karşısında yık-yap yöntemine gitmeye kadar değecek ne var denilebilir? Değerinin yüzde 1’i kadar vergi ödeyecek konutlar için bu değer. İstanbul’da arsa payının yüzde 85’e kadar çıktığı, müteahhit payının yüzde 15 indiği bir dönem geçirdik. Demek ki, konutun 7’de 1 fiyatına inşaatı yapılabiliyor. Yüzde 1 üzerinden 15 yılda konutun yüzde 15’ini ödeyecek birisi pekala yık yap yöntemini seçebilir. Bu da inşaat ve konut sektöründe yeni bir eğilim demektir.
OYUN NASIL DEĞİŞİYOR?
-Anlaşılan şimdiye kadar konut sahibi olanlar, konutları pazarlayanlar, satanlar, üretenler, mülk sahipleri hep değer artışına oynayarak yaptı bunu. “Bu konut değerlenecek, al” denildi. “Burası çok prim yaptı, daha da yapabilir” diye pazarlandı.
-Nitekim son yıllardaki durgunluğa karşılık 10 yıllık konut fiyatlarında Türkiye düzeyinde yüzde 155 ve İstanbul’da yüzde 185 arttı. Bu artış aynı dönemdeki yüzde 140 yükselen enflasyonun üzerinde çıktı ve altın, dolar, eurodan sonra reel olarak kazandıran dördüncü yatırım aracı oldu. Şimdiye kadar inşaat ve konut oyunundan çoğunluk karlı çıktı.
-Bir kısım konuttan her yıl ve giderek artan tutarda alınacak Değerli Konut Vergisi ise bu oyunu tersine çevirebilecek gelişmeleri başlatıyor. “Benim konutum bu değerde değildir, değersizdir” diye itirazlar yükseliyor.
-Bu durum, en değerli konutlardan başlayarak aşağıya doğru değersizleştirme sürecini başlatmış, emlak piyasasında ciddi bozulmaya ve karışıklığa yol açacak gibi görünüyor. İnşaat, konut ve emlak sektöründe bundan sonra oyun değersiz konut ya da konutları değersizleştirme üzerine kurulacak gibi.
2019'un konut satış röntgenini çektik!
