Kovid-19'la ofisten beklentiler değişti!
Propin Gayrimenkul ve Danışmanlık Hizmetleri A.Ş tarafından 15 yıldır her üç ayda bir hazırlanan “İstanbul Ofis Pazarı Genel Bakış” raporunun 56. Sayısı 2 Şubat'ta yayınlandı. Rapora göre, kurumsal şirketlerin paylaşımlı ofislere ilgisi yüzde 40 arttı.
Propin Gayrimenkul ve Danışmanlık Hizmetleri A.Ş tarafından 15 yıldır her üç ayda bir hazırlanan “İstanbul Ofis Pazarı Genel Bakış” raporunun 56. Sayısı 2 Şubat'ta yayınlandı.
Rapor, 2020 dördüncü çeyrek dönemle birlikte tüm yıla ilişkin çarpıcı sonuçlar ortaya çıkardı. Rapora göre koronavirüs salgını sebebiyle birçok ofis kullanıcısı, ev-ofis (home-office) ve dönüşümlü çalışma modeline geçerken salgın sonrası dönemde ofis kullanımının nasıl değişeceği konusu, ofis pazarında ana gündem haline geldi.
Salgının tüm dünyadaki ekonomik etkisiyle yaşanan dalgalanmalardan kaynaklanan belirsizlik, 2020 yılının ilk yarısında ofis kiralama ve satın alma işlemlerini dondurdu.Belirsizlik sebebiyle yaşanan bu donma hali; İstanbul Ofis Pazarı’nda kapanan işlem hacmini bir önceki yıla oranla yüzde 30 azaltırken, kullanıcıları da farklı çözümler bulmaya yöneltti. En geleneksel ofis kullanıcıları dahil, çözüm arayışlarında, uzun süreli kontratlarla kendilerini bağlamayan, ofis dekorasyonunun ilk yatırım maliyetinin tümünü üstlenmedikleri; “esnek kiralama servisleri” imkanı sağlayan yeni çalışma alanlarına daha yakından bakmaya yöneldi.
Ofis stokuna eklenen yeni binalar sebebiyle son bir yılda yüzde 2’lik bir büyüme kaydedildi. 2020'nin sonunda İstanbul ofis stoku 6 milyon 500 bin metrekareye çıktı.
Kurumsal şirketlerin paylaşımlı ofislere ilgisi yüzde 40 arttı
“İstanbul Ofis Pazarı’na Genel Bakış 2020 4. Çeyrek” raporuna göre son 10 yıldır her sene yüzde 22 oranında büyüyen paylaşımlı ofislerde, Kovid-19 döneminde sıçrama gerçekleşti. Dünya genelinde büyük ve kurumsal şirketlerin paylaşımlı ofis talebi yüzde 40 artarken, start-uplarda paylaşımlı ofise geçişte yüzde 25 ve serbest çalışanlarda (freelancer) yüzde 15 artış kaydedildi. Bu kapsamda dünya genelinde sayısı 20 bini bulan paylaşımlı ofis alanlarının 2022'de 30 bine ulaşacağı tahmin ediliyor. Yayınlanan raporda esnek kiralama imkanı sağlayan hazır ofis, sanal ofis, paylaşımlı ofis gibi servislerin son yıllarda İstanbul’un farklı bölgelerinde büyüme gösterdiği de belirtildi. Bu servislerin, pazarın takip ettiği başlıca gelişmeler arasında olduğuna dikkat çeken PROPIN Kurucu Ortağı Aydan Bozkurt, “Esnek kiralama çözümleri, pandemi kaynaklı yeni çalışma koşullarına adapte olmaya çalışan kullanıcılar için alternatif çözümlerin başında geldi. Birçok ofis kullanıcısı, genel merkez ofislerini küçülterek evden rahat çalışamayan ekiplerini esnek kullanıma izin veren uydu ofislere yönlendirme eğilimine girdi. Ortaya çıkan bu hızlı talep karşısında 2020 yılı boyunca esnek kiralama servisi veren şirketler, yeni ofis alanları kiralayarak merkez sayılarını artırdılar. Talebin bu yönde yoğunlaşması sebebiyle 2021 yılında esnek kiralama servis sağlayıcılarının şube sayılarında daha önce hiç görmediğimiz yoğunlukta bir artış bekliyoruz. Ofis kullanıcısı tarafında, talebin esnek kiralama çözümlerine karşı bu yeni eğilimi, uzun süredir boş duran ofis alanları için yepyeni ve pozitif yönde bir çözüm olarak değerlendirilmeli, geleneksel kiralamanın fizibil olmadığı gayrimenkullerin mal sahipleri tarafından da bu gelişme masaya yatırılmalıdır” açıklamasında bulundu.
Boşluk oranlarındaki artış devam edecek
Rapora göre İstanbul’un en çok ofis stokuna sahip bölgesi olan Merkezi İş Alanı’nda (MİA) A sınıfı ofis binalarının 2020 yılındaki boşluk oranı yüzde 30,8 olarak gerçekleşti. Böylece MİA’daki A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı son 10 yılda 3 kattan fazla arttı. B sınıfı ofis binalarının boşluk oranı yılın birinci yarısında yüzde 20,2 ile son 10 yılın en yüksek değerini görürken, 2020'yi yüzde 17,3 ile kapattı. Bu oran MİA Dışı-Avrupa’daki A sınıfı ofis binalarında yüzde 22,2; B sınıfı ofis binalarında yüzde 25,2 olarak kaydedildi. MİA Dışı- Asya’ya bakıldığında ise boşluk oranının A sınıfı ofis binalarında yüzde 21,7 ve B sınıfı ofis binalarında yüzde 16,7 olduğu belirlendi.
Aydan Bozkurt, “İstanbul Ofis Pazarı’nın geleceğini, uluslararası şirketlerin global olarak vereceği çalışma modeli kararının şekillendirmesini bekliyoruz. Pandemi sonrası oluşacak yeni çalışma modellerinin netleşmesi, pazarın yönünü tayin edecektir. Bu geçiş sürecinde ofis boşluk oranlarının yükselmeye devam edeceğini ve pazarın küçülme halini muhafaza edeceğini öngörüyoruz” diye konuştu.
İşlem hacminde yüzde 30 daralma görüldü
Raporda 2020'de ağırlıklı olarak orta ve küçük hacimli işlemlerin yapılması ön plana çıktı. Kiralama işlemlerinin ise satın alma işlemlerinden sayı ve hacim bazında daha fazla olduğu kaydedildi. Bu kapsamda 2020 yılı boyunca 185 bin metrekare ofis alanında kiralama ve kurumsal satın alma işlemi gerçekleşirken, kapanan hacim bir önceki yıla oranla yüzde 30 daraldı. İstanbul Ofis Pazarı’nda 15 bin metrekare ve üzerindeki ofis alanlarında işlem olmazken 10 bin - 15 bin metrekare arasındaki işlemlerin toplam hacme oranı yüzde 8 oldu. Kapanan işlemlerin yüzde 16’sı, büyüklüğü 5 bin ila 10 bin metrekare arasında değişen ofis alanlarında kaydedildi. Toplam işlem hacminin yüzde 52’sinde ise ofis alanlarının büyüklüğü bin ila 5 bin metrekare arasında değişiklik gösterdi. Bin metrekare altındaki ofislerde kapanan işlemler toplam hacmin yüzde 24’ünü oluşturdu. MİA’ya olan talep ise 2020 yılında da sürdü. Bu bölgede bulunan yaklaşık 68 bin metrekare ofis alanında gerçekleşen işlemler, İstanbul’daki toplam hacmin yüzde 37’sini oluşturdu.
A sınıfı ofis stokunun 4 yıl içinde yüzde 20 artması bekleniyor
Rapora göre İstanbul Ofis Pazarı’ndaki ofis stoku, Kovid-19 salgınının etkisiyle yavaşlayan ofis arzına paralel olarak yükseldi. Ofis stoku 2020 yılı sonunda yaklaşık 200 bin metrekare artarak 6 milyon 500 bin metrekare seviyesine çıktı. Buna göre bir önceki yıla kıyasla yüzde 2’lik bir büyüme gerçekleşirken, 2008'de 2,2 milyon metrekare olan stokun 2020 sonunda yaklaşık 3 kat büyümesi dikkat çekti.
2019'da açılan İstanbul Havalimanı’nın etkisiyle şehrin kuzeyinde farklı ölçeklerde yeni projeler geliştirildiğini dile getiren PROPIN Kurucu Ortağı Ebru Ersöz, “Söz konusu bu projeler de dahil olmak üzere İstanbul’da münferit lokasyonlardaki projeler kapsamında yaklaşık 1 milyon metrekare ofis alanının 2025 yılı içerisinde hizmete açılması planlanıyor. Bu noktada İstanbul Ofis Pazarı’nda A sınıfı ofis stokunun 2024 yılı sonunda yüzde 20 artışla yaklaşık 7,8 milyon metrekare olmasını öngörüyoruz” açıklamasında bulundu.
