Müşterek tapu nedir?

Gayrimenkul piyasasında sıkça karşılaşılan ancak detayları tam olarak bilinmeyen kavramlardan biri olan "müşterek tapu", birden fazla kişinin bir taşınmaz üzerinde ortak mülkiyet hakkına sahip olmasını ifade eder. 

Bu durum, özellikle miras yoluyla intikal eden gayrimenkullerde veya birden fazla kişinin ortak yatırım amacıyla mülk edinmesinde ortaya çıkar. Müşterek tapu, Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenen “paylı mülkiyet” ve “elbirliğiyle mülkiyet” olmak üzere iki farklı şekilde karşımıza çıkar.

PAYLI MÜLKİYET

Paylı mülkiyet, bir taşınmazın birden fazla kişi tarafından belirli paylar oranında sahiplenilmesi durumudur. Bu tür tapularda, her bir ortağın mülk üzerindeki hissesi açıkça belirtilir. Örneğin, bir dairenin tapusunda A kişisinin 1/2, B kişisinin ise 1/2 hisseye sahip olduğu yazıyorsa, bu paylı mülkiyettir. 

Her paydaş, kendi hissesi üzerinde bağımsız tasarruf hakkına sahiptir; yani hissesini satabilir, devredebilir veya ipotek ettirebilir. Ancak, taşınmazın tamamı üzerinde yapılacak önemli tasarruflar (örneğin, satışı veya yıkımı) için tüm paydaşların oybirliği veya belirli bir çoğunlukla karar alması gerekebilir. 

Paylı mülkiyette, ortaklar arasında bir anlaşmazlık durumunda “izale-i şüyu” (ortaklığın giderilmesi) davası açılarak taşınmazın satışı veya paylaştırılması talep edilebilir.

ELBİRLİĞİYLE MÜLKİYET

Elbirliğiyle mülkiyet ise, paylı mülkiyetten farklı olarak, ortakların taşınmaz üzerindeki paylarının belirli olmadığı bir ortaklık türüdür. 

Bu durumda, ortaklar mülkün tamamına birlikte sahiptir ve tek başlarına tasarruf edemezler. En yaygın örneği miras ortaklığıdır. Mirasçılar, miras kalan taşınmaz üzerinde elbirliğiyle mülkiyet hakkına sahiptirler ve bu mülkü satmak veya üzerinde herhangi bir işlem yapmak için tüm mirasçıların oybirliğiyle hareket etmesi gerekir. 

Elbirliğiyle mülkiyette, ortaklardan birinin tek başına hareket etmesi mümkün değildir. Ortaklığın giderilmesi için yine izale-i şüyu davası açılabilir veya tüm ortakların anlaşmasıyla ortaklık sona erdirilebilir.

MÜŞTEREK TAPUNUN AVANTAJLARI VE DEZAVANTAJLARI

Müşterek tapunun avantajları arasında, birden fazla kişinin bir araya gelerek daha büyük veya değerli bir gayrimenkulü satın alabilmesi yer alır. 

Verilen detaylara göre ayrıca, miras durumlarında mülkün bölünmeden tüm mirasçılar arasında paylaşılmasını sağlar. Ancak dezavantajları da mevcuttur. 

Özellikle elbirliğiyle mülkiyette, ortaklardan birinin rızası olmadan hiçbir işlem yapılamaması, süreçleri uzatabilir ve anlaşmazlıklara yol açabilir. Paylı mülkiyette ise her ne kadar hisse üzerinde bağımsız tasarruf hakkı olsa da, taşınmazın tamamına yönelik kararlarda yine ortakların uzlaşması gerekebilir.

Gayrimenkul alım satımında veya miras süreçlerinde müşterek tapu ile karşılaşan kişilerin, haklarını ve yükümlülüklerini tam olarak anlamaları için bir hukuk uzmanından destek almaları büyük önem taşımaktadır. Bu sayede olası anlaşmazlıkların önüne geçilebilir ve mülkiyet hakları güvence altına alınabilir.