Sitelerde kuyu suyu kullanımı!
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez Emlakkulisi.com okurları için " sitelerde kuyu suyu kullanımı " konusunu kaleme aldı. İşte, Nihat Dönmez'in yazısı....
Özellikle inşaat sürecinde, maliyeti düşürmek ve imalat sürecini hızlandırmak amacı ile müteahhitler tarafından proje parseli içine su kuyuları açılmaktadır. Bu kuyular inşaat imalatının düzensizliği özelliğinden dolayı imalatın rutin bir işi gibi görüldüğünden, inşaat sürecinde resmi mercilerce de algılanamayabilir. Ancak, sonrasında hukuki, mali,idari, sosyal yapısalı tam algılamamış site yönetimleri ya bu kuyuları kullanmakta yada kendileri yeni kuyular açmaktadır.
Asıl sorun ise, bu yöneticilerin kat malikler birliği iradesini hiçe saymaları ve sonrasında tüm malikleri resmi ve maddi olarak zor durumda bırakmalarıdır.
Siteler, kişi veya tekil iradenin dışında, tüzel kişiliksizlikten dolayı, hukuki bir karşılığı olmayan Kat Malikler Birliğinindir. Bu ne demektir ? Hiç kimse veya irade bu birliğin iradesinin yerine geçemez, bu birliğin doğal ve mecburi,doğal, ayni haktan doğan hukuk dolayısı ile üyesi olan kat maliklerini hukuk dışı işlere taraf yapamaz.
Su kuyusunun açılması ile ilgili belli bir mevzuat vardır. Biz burada konuyu, her karar teklifinde olduğu gibi, hukuki,mali,idari,sosyal dörtgende Kat Mülkiyeti Kanunu temelli site yönetim mevzuatı dahilinde inceleyeceğiz.
Hukuki inceleme: Su kuyusu açmak vaziyet planında olmayan bir imalattır, dolayısı ile yenilik ve ilaveler tanımına girer, (KMK madde 42) ve kararı, nitelikli çoğunluk yani maliklerin sayı ve arsa payı çoğunluğunu gerektirir. Sayısal olarak da (KMK madde 19), bu karar maliklerin 4/5-inin yazılı rızası ile mümkündür. Bundan başka aşılması gereken mevzuat da bulunmaktadır, burada detaya girmiyoruz. Eski haline getirme davaları, kuyu açanların açma maliyetinin katı kadar harcama yapmasına sebebiyet vermektedir.
Mali inceleme: Su kuyusu açmak, belli harçlar, imalat,inşaat, mekanik ekipman, sonrasında bakım, su kalitesi ve içeriğinin tesisatta ve havuzlar ile peyzajda yapacağı tahribat dolayısı ile giderin yanında ilgili belediyenin tarifesine göre rutin bir ödemeyi gerektirmektedir. Bu kalemlerin hangileri malikten, hangisi sakinden alınacaktır? İmalat, bakım,onarım,fatura giderleri ile şehir şebekesinden kullanım faturası arasındaki fark ekonomik midir?
İdari inceleme:Bu imalat sonrasında ek personel, malzeme,enerji gereksini olacak mıdır, mevcut idari yapı yeterli olacak mıdır, mesai saati dışında oluşacak arıza ayrıca yedek ekipman ve emek gerektirecek midir, oluşacak arıza diğer hizmetleri etkileyecek midir?
Sosyal inceleme:Açılacak kuyu, ortak alanda olmasına rağmen, bir maliki özellikle hak kaybına (manzara,gürültü, onarım rahatsızlığı, vb…) uğratacak mıdır, yer altı suyunun boşaltılması dolayısı ile öncelikle parsel , genelde de çevrenin doğasına (ve binalar statiğine) zarar verecek midir?
Sonuçta, şimdiye kadar ki tecrübelerimiz, özellikle mali açıdan bu kuyuların site bütçesine yük olduğu ve belli bir süre sonra kapatıldığı yönündedir. Yöneticilerimize tavsiyemiz, genellikle orta büyüklükteki bir sitenin bir aylık aidat miktarı kadar gidere denk gelen bu tip çalışmalardan önce ortak akıl ve analitik çalışmalar yapmalarıdır.
http://www.konutsitesiyonetimi.com/SITEYONETIMLERIDANISMANICV.pdf
Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı
Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni
