19 / 08 / 2022

Sitelerde yönetim planı tescil edilir mi?

Sitelerde yönetim planı tescil edilir mi?

Posta yazarı Tamer Heper, '3 blok, 140 bağımsız bölümlü sitemizin ilk yönetim planı 2007 tarihli ve tapuda tescilli. 2010’da yeterli çoğunluk ile onay almış olan yeni yönetim planının, tapuda şerh edilmiş olmasa dahi geçerli plan olduğunu anlıyorum. Doğru yorumluyor muyum?' sorusunu cevapladı.



Posta yazarı Tamer Heper bugünkü köşesinde '3 blok, 140 bağımsız bölümlü sitemizin ilk yönetim planı 2007 tarihli ve tapuda tescilli. 2010’da yeni bir yönetim planı yapılmış ve 74 imza ile onaylanmış ancak her nedense tapuya tescili aksatılmış. Geçen yıl, İSKİ ile olan bir işlem esnasında, tapuda kayıtlı yönetim planına bakılarak mevcut yönetimin görev süresinin dolduğu ve yetkisiz olduğu ifade edilmiş. Böylece 2010’dan itibaren yürürlükte olduğu bilinen planın geçerli olmadığı algısı oluşmuş. Şimdi mevcut yönetim, 2007’deki yönetim planının geçerli olduğu iddiasıyla, genel kurul seçimlerini de bu eski plana göre yapmak istiyor. Fakat 74 imzalı yeni yönetim planı ise dosyada duruyor. Sizin belirttiğiniz görüş paralelinde, 2010’da yeterli çoğunluk ile onay almış olan yeni yönetim planının, tapuda şerh edilmiş olmasa dahi geçerli plan olduğunu anlıyorum. Doğru yorumluyor muyum?' sorusunu yanıtladı.

3 blok, 140 bağımsız bölümlü sitemizin ilk yönetim planı 2007 tarihli ve tapuda tescilli. 2010’da yeni bir yönetim planı yapılmış ve 74 imza ile onaylanmış ancak her nedense tapuya tescili aksatılmış. Geçen yıl, İSKİ ile olan bir işlem esnasında, tapuda kayıtlı yönetim planına bakılarak mevcut yönetimin görev süresinin dolduğu ve yetkisiz olduğu ifade edilmiş. Böylece 2010’dan itibaren yürürlükte olduğu bilinen planın geçerli olmadığı algısı oluşmuş. Şimdi mevcut yönetim, 2007’deki yönetim planının geçerli olduğu iddiasıyla, genel kurul seçimlerini de bu eski plana göre yapmak istiyor. Fakat 74 imzalı yeni yönetim planı ise dosyada duruyor. Sizin belirttiğiniz görüş paralelinde, 2010’da yeterli çoğunluk ile onay almış olan yeni yönetim planının, tapuda şerh edilmiş olmasa dahi geçerli plan olduğunu anlıyorum. Doğru yorumluyor muyum? l M.S.

***

Sitelerde yönetim planı tescil edilir mi?

Okuyucularım hukuki konulara vakıf oldukça sorular da hem kapsamlı hem de bilimsel oluyor. Yukarıdaki soruyu da kısaltma imkanım olmadı. Zira tümü problemin önemli bölümlerini yansıtıyor. Şimdi sırayla olayları inceleyelim. Okuyucumun sitesinde 2007’de yönetim planı yapılmış, anlaşılan o ki sitede kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduğu tarih bu tarih.

Zira yönetim planı tapuya sunulmazsa kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulamaz. Peki bu yönetim planı için tapuya tescilli mi diyeceğiz? Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 12’nci maddesinde kat mülkiyeti kuruluşunda istenen belgelerden söz edilirken, ‘kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim planı’ denilmektedir. Tescilden söz edilmemektedir.

Kanunun 14’üncü maddesinde kat irtifakı kurulurken 12’nci maddenin (b) bendindeki yönetim planının tapu idaresine verilmesi gereğinden söz edilir. Tescilden bahsedilmez. Aynı kanunun 28’inci maddesinde ‘yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir’ der. Geçerliliği için tescilden söz etmez ancak tarafları bağlayan bir sözleşme olarak ifade edilir.

Sözleşmeler imzalanmakla geçerlik kazanır ancak geçerlik kazanması için bir şart koymuştur o da ilk yapıldığında maliklerin imzasını taşıması, değişikliklerde ise beşte dört oyla kabul edilip imzalanması. Beşte dört oyla kabul edilen yönetim planı değişiklikleri tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir ve bu değişiklikler yönetim planına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır. Yine tescilden söz edilmez. Tescilin hukuki manası farklıdır.

Görüldüğü gibi yasanın hiçbir yerinde yönetim planının tescilinden söz edilmiyor, tam tersine bir sözleşme olarak söz ediliyor. O halde usulüne uygun düzenlenmiş yönetim planı gerekli imzaları topladığında artık geçerlidir. Okuyucumun olayında 140 bağımsız bölüm var. Yönetim planı değişikliği için 112 oy gerekir ama 74 imza var. Bu halde değişiklik geçerli değil, tapu kayıtlarındaki yönetim planı geçerli. Ama yönetim planında yöneticinin görevi bir yıldan uzun tutulamaz zira yasadaki bir yıl ifadesi amir hükümdür.

Siteler için yönetim planı nasıl hazırlanır?