Toğrul Gönden: Türkiye’de gayrimenkule yabancı yatırımı neden kısıtlı?

Geçtiğimiz hafta GYODER`in ev sahipliğinde 13’üncü Gayrimenkul Zirvesi gerçekleşti. Zirve’de kronik bir konu haline gelmiş olan “Türkiye`de yabancı yatırımı neden bu kadar kısıtlı” sorusu yine gündeme geldi. Aynı soru, Cushman&Wakefield`in zirve öncesi organize ettiği kahvaltıda da konuşuldu. Türkiye`nin önde gelen gayrimenkul geliştirme şirketleri ile Ortadoğulu yatırımcı ve yatırım danışmanlarının bir araya geldiği kahvaltıda, Türkiye’ye yabancı yatırımcının nasıl çekilebileceği konuşuldu. Konu ne kadar kompleks olsa da ortaya gayrimenkul geliştirici şirketlerin fiyat beklentisini oluştururken yabancı yatırımcının beklentilerini doğru anlamak ve yönetmek zorunda olduğu çıktı. 

Hem GYODER Zirvesi’nde hem de önceki gün düzenlenen ULI (Urban Land Institute) organizasyonunda konuşan 3 ayrı yabancı yatırımcının bahsettigi en önemli yatırım kriterleri şöyle sıralandı; 

• Pazarın şeffaflığı

• Kur ve enflasyon riskinin yönetilebilir olması

• Lokal çözüm ortağının güvenilirliği

• Hukuki güvence

• Likidite (yatırımlardan hızlı çıkabilme kabiliyeti)

Ne kadar çok yabancı yatırımcı olursa, yatırımlardan hızlı çıkabilme kabiliyeti de o kadar artar. Bu seçeneğin eksik ya da yetersiz olması ise yabancı yatırımcıyı korkutur. Londra`ya bakıldığında bir ofis binası, 8 sene içinde 3 kez el değiştirebiliyor. Londra bu şekilde her yıl, hareketliliğine hareketlilik katıyor. Londra`nın geçen yıl 27 milyar, buna karşılık İstanbul`un sadece 280 milyon Dolar’lık yabancı yatırım çekmesinin en önemli nedeni budur. İstanbul, getiri bakımından Londra’dan yüksek, risk bakımından Moskova’dan düşük olmalı

Oysa Gayrimenkul yatırımcıları temelde 3 farklı strateji uyguluyor.

• Düşük riskli ve düşük getirili yatırım

• Yönetilebilen risk ve makul getirili yatırım

• Yüksek riskli ve yüksek getirili yatırım

Düşük riskli ve düşük getirili yatırımlar için ideal pazarları Londra, Paris, New York, Frankfurt olarak sıralayabiliriz. Birçok konuda hızla gelişme kaydeden Türk gayrimenkul pazarında yatırım yapmak isteyenler ise diğer pazarlarla karşılaştırıldığında yüksek riskle karşılaşmıyor. Bu nedenle yüksek getiri beklentisi içinde de olmamalılar. Özellikle İstanbul, gayrimenkul pazarının gelişmesiyle birlikte birçok Avrupa ülkesiyle gayrimenkul ve arsa fiyatları konusunda yarışır hale geldi. Ancak yine de başta imar ve kur riskleri olmak üzere, gerçekçi bir fiyat-risk ilişkisi kurulmadıkça bir yatırımcının İstanbul’u, Londra’ya tercih etmesi zor görünüyor. 

Bununla birlikte düşük riskle yüksek getiri bekleyen yatırımcıların İstanbul’a gelmesi için İstanbul’un getiri bakımından Londra`dan yüksek, risk bakımından ise Moskova`dan düşük olması gerekiyor. Bu nedenle ikinci stratejiyi uygulayan yatırımcıların Türkiye’deki proje geliştiricileri tarafından tercih edilmesi ve Türkiye’deki gayrimenkullerin bu şekilde pazarlanması çok önemli.

Türkiye, hangi pazara dahil?

Türkiye için bir algı sorunu olduğu ortada. Dünyanın en büyük gayrimenkul yatırımcılarının ülke stratejilerine bakıldığında Türkiye’nin çok da yer almadığını alsa da Avrupa mı Asya stratejisinde mi yer alması gerektiği sorusuyla karşılaşıldığını görüyoruz. 

Türkiye gelişmekte olan bir ülke olsa da BRIC (Brezilya, Rusya, Hindistan, Çin) üyesi değil. Bu grup genişletilince ilk eklenenler Meksika ve Endonezya oluyor. Başarılı ekomonik büyüme yolculuğumuzun algısını yeterince oluşturamadığımızı, nefes kesen güzellikteki İstanbul`un Paris, Londra veya New York gibi marka şehirler arasında yer almadığını görüyoruz. 

Toğrul Gönden 

Genel Müdür

Cushman & Wakefield