`Zengin nüfus çoğalıyor lüks konuta talep bitmez`

Üç ortağın 1997'de bir araya gelmesi ile kurulan Bay İnşaat, İstanbul Avrupa yakasının gözde Boğaz semtlerinden İstinye'de inşa ettiği projelerle ün kazandı. Önce Bay İstinye Konakları, ardından Hillpark'ı hayata geçiren şirket, şimdi yeni projesi Hillpark Suites için çalışıyor. Bay İnşaat Yönetim Kurulu Üyesi Erol Özmandıracı, bugüne dek hep lüks konut üretimine yöneldiklerini ifade ederek, bu segmentin konut ihtiyacının büyük ölçüde karşılandığı görüşüne katılmıyor. "Zengin insanların da çocukları var, onlar da evleniyor" diyen Özmandıracı, orta gelir grubundan 'zengin' klasmanına yükselen nüfusun da arttığına işaret ediyor. Bundan sonraki projelerinde de aynı yolu izleyeceklerini anlatan Bay İnşaat'ın patronu, "Bana yer verip ucuz konut yap deseler yapamam. Nasıl yapıldığını bilmiyorum" diyor.

* Proje 91 daireden meydana geliyor. Kaç farklı konut alternatifi oluşturdunuz? 2 bloktan meydana geliyor. 31 ayrı tipte daire var. Bu da çok önemli. Müşteri için opsiyon demek. 31 farklı tip ve büyüklükte daireyi 91 daireye 2 blokta sığdırmak için eziyet çektik, mazoşizm oluştu. Proje, ünlü mimarlık bürosu Tago'ya ait. Standart değil de komplike bir şey üretelim istedik. Böylece her ev sahibi kendi dairesinin kendisine özel olduğunu hissediyor. 76 metrekareden 420 metrekareye kadar konut seçeneği var. Dubleks 1+1 bile yaptık. Onun yanında 6+1 de var. 5 metrekare farkla neredeyse 10 farklı daire satabiliyoruz. Küçük veya büyük seçeneklerle 2+1'ler var.

'Ucuz konut yap deseler yapamam'

* Fiyatlar ne kadar? Fiyatlar 250 bin Euro ile 1 milyon 250 bin Euro arasında değişiyor. Pek çok daire tipi olduğu için çok fiyat var.

* Lüks konut yapıyorsunuz ancak bu talebin tükenmekte olduğu düşünülüyor... Talepte bir daralma olacağına asla inanmıyorum. Türkiye, büyümek zoruna olan bir ülke; hiçbir konuda talep daralması yaşanmaz. Global bir kriz olsa durdurulamaz ama sonuçta lüks ev alanların da nüfusu artıyor. Onların da çocukları oluyor, onlar da aile kuruyor. Neden bu talep eskilsin ki? Hem orta kesim de zenginleşiyor. Onların arasından da yeni zenginler çıkıyor. Türkiye'deki zengin nüfusu da artıyor. Zaten biz ucuz ev yapmayı bilmiyoruz. Bahçeşehir'de ya da herhangi bir yerde sosyal konut yap deseniz, makul fiyata beceremeyiz.
Satılan her metrekare için 5 katı alan yeşertiyorlar
Bay İnşaat, TEMA ile ortak geliştirilen bir proje vasıtasıyla ağaç dikmeye başladı. Erol Özmandıracı projeyi şöyle anlatıyor: "Biz projede yaptığımız her 1 metrekare için 5 metrekare orman alanı yapıyoruz. TEMA'nın gösterdiği Tekirdağ'da bir ormanda ağaç dikiyoruz. 100 metrekare daire aldınız mesela, sizin adınıza 500 metrekarelik yer ağaçlandırıyoruz. TEMA'nın bildirdiğine göre bu uygulamayı Türkiye'de ilk defa biz yapıyormuşuz. Devam da edeceğiz. Artık yaklaşımımız oldu. TEMA nereyi gösterirse, oraya gideceğiz. Tekirdağ biterse, başka yere..."
'5 yıl önce arsa için 1 milyon $ öderken şimdi aynı fiyata daire satıyoruz'
 Arsa fiyatlarındaki yükselmeye yorumunuz nedir? Bu işlere başladığımız zamandan beri arsa değerleri 20'ye katlandı. 10 sene önceki 1 milyon dolarla bugünkü bir değil. Eskiden 1 milyon dolara arsa satın alırdık, şimdi aynı fiyata bırakın villayı, daire satıyoruz. Bahsettiğimiz zaman da 5-6 sene önce. Çok eski değil. Arsa fiyatları birkaç milyon dolarla ölçülürdü ve bunun üstü konuşulamazdı İstanbul'da. Bir arsaya 10 milyon dolar falan yatırılsa büyük ses çıkardı. Şimdi 30 milyon dolar az bir rakam oldu. Çok değerli yerlerde neredeyse milyarlarla ölçülen rakamlar konuşuluyor. Her projede hem inşaat hem de arsa maliyeti 3'e katlanıyor.

* Peki sizin İstinye merakınız nereden geliyor? Her şey biraz vizyon biraz da tesadüf. İstinye'de yaşamam da etken oldu. İlk başladığımızda yollar yoktu mesela. Araziye yürüyerek gidip gelirdik. Derelerin ortasından gidilen, dökülen evler vardı. Sonra evlerin cepheleri değişti. Borusan açıldı, ABD konsolosluğu gündeme geldi ve 10 yıl içinde İstinye bir başka yerin 50 senede geçirebileceği evrimi geçirdi. Tabii, İstinye'ye ilk başladığımızda inancım da vardı. Eninde sonunda değerlenecek burası diyordum. Neresinden bakarsanız bakın, Boğaz'ın dibindesiniz, Yeniköy gibi en değerli semtlerden birinin yanındasınız; denize, Ulus ve Etiler'e yakınlığı oraların tıkanmaya başlaması ve buradaki arazilerin geliştirilebilir olması söz konusu. Lüks konut projelerimiz için dalga geçtiler 'kömürcü sokağına kuyumcu dükkanı açıyorsunuz' diye. Risk aldık ve milyon dolarlık villalar sattık.
İstinye, rezidans ile tanışıyor
"Projenin en büyük özelliği, İstinye'yi gerçek rezidans ile tanıştırıyor olması. Binada resepsiyon hizmeti 3 farklı noktada verilecek. Yani her 30 daire için 1 eleman çalışacak. Biz de proje bittikten sonra bir sorun çıkmaması için 1 yıl işletmeye devam edeceğiz. Akıllı ev mantığı var tabii. Evin içinde ses, görüntü ve ışık otomasyonu var. Geliştirilebilir işlevler bunlar. Resepsiyondan kontrollü olmak üzere her istediğiniz şarkı ve sanatçının müziğini her odada ayrı ayrı dinleyebileceksiniz."
2001'de ofisin önünden 6 ay müşteri geçmedi
* 2001 krizini yaşayan bir şirketsiniz. O zamanla bugünü sektör açısından nasıl kıyaslarsınız? 2001'de çok zor bir dönem atlattık. Çok sıkıntılı bir dönemdi. Pazarlama ofisimizden 6 ay boyunca bir tek insan geçmediğini bilirim. Krizi atlattıktan sonra 1 yılda müthiş bir atılım oldu. Bay İstinye Konakları'ndaki 38 üniteyi hızla sattık. Hillpark arazisini satın aldık. İnşaat 2003'te başladı. 2006'da Hillpark Suits'in arazisini aldık. Maslak projesine de yakında başlıyoruz. Bilindiği gibi 2005'ten sonra zaten hem arz hem de talepte büyük bir canlanma görüldü.
'Bin dolar indirim için 10 kez gidip gelenlere ev satmam'
* İstinye'de ve bu bölgede yaşayan tüketici nasıl bir profil çiziyor? Projede yaşayacak insanların kendi ayarlarında olmasını önemsiyorlar. Biz de parayı veren herkese daire vermeyiz. Müşterimizi seçiyoruz. Mümkün olduğu kadar bir standardı korumaya çalışıyoruz. İnsan tanımak konusunda tecrübeli olmak lazım. Bunun parayla ilgilisi yok. Bir kişi çok zengin olabilir. Ama baktığınızda site içinde problem çıkarabileceğini anlayabilirsiniz. Bu gibi müşterilere indirim yapmıyoruz, zorluk çıkarıyoruz; almaktan vazgeçiyorlar. Daire satmak için kimsenin peşinde koşmuyoruz. Yaşam stili olarak problemli insan istemiyoruz. Bazen yakışmayan birini içeri almış olabiliyoruz ama mümkün olduğu kadar dikkatliyiz.

* Aksi halde ne gibi sorunlarla karşılaşılıyor? Mesela öyle insanlar var ki, milyon dolarlık daire alıyorlar fakat 200 YTL aidat için sorun çıkarabiliyorlar. Güvenliğin çay parasına takılıyorlar. Biz de projelere işlemesi, yaşaması gereken sosyal tesisler yapıyoruz. Bahçenin bakımına kadar pek çok detay var. Böyle projelerde yaşamanın bedeli var. Satın alma süresi kabul edilebilirden uzun olanlar var. Bin dolar indirim için 10 kere gidip geliyorsa biri anlıyorum ki başa bela olabilir.

MENEKŞE ATASELİM