İstanbul imar yönetmeliği yürürlüğe girdi!

03 Temmuz 2017 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanan ve 30.09.2017 tarihindeki Resmi Gazete’de yayımlanan son bir  iki düzeltmesi ile Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği 01 Ekim 2017 tarihinde yürürlüğe girmişti.  Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği şehirlerin kendi öznel durumlarını içerir İmar Yönetmeliklerinin mevcut imar yönetmeliğinde bulunan şartlar (emsal dışı alanlar, yüzdeler vb. gibi) değiştirilmeden düzenlenmesini emrediyordu. İşte bu noktada en çok beklenen İstanbul İmar Yönetmeliği kabul edilerek Resmi Gazete’de 20.05.2018 tarihinde yayımlanarak yürürlüğe girmiş oldu. 

İstanbul İmar Yönetmeliği bundan sonra belki de 20-30 yıl boyunca bu mega kentin yapılaşmasında dikkat edilecek tüm kriterleri içeriyor. Genel olarak baktığımızda Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin %80 oranında aynen korunduğunu ve bu yönetmelikte düzenlendiğini görüyoruz. Ancak özellikle sayısal alanlarda ciddi değişiklikler olmuş. Bitişik nizam ve blok yapılarla ilgili ise Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin getirdiği sıkıntılar aşılmış. İstanbul’un özellikle bitişik nizam yapılaşan Beşiktaş, Üsküdar, Şişli gibi bölgelerinde bir önceki temel yönetmeliğin getirdiği çekme mesafeleri, cephe genişliği gibi bir takım şartlar esnetilmiş.  Bu noktada yeni İstanbul İmar Yönetmeliğinin ana yönetmeliği değiştiren hükümleri nelerdir diye baktığımızda; 

1)    İstanbul’da çokça meydana gelen Asansör kazaları sebebiyle daha önce yönetmelikte olmayan Asansör  Tescil Belgesi zorunluluğu getirilmiştir. Bu belge iskan belgesi alınması öncesinde asansörün kayıt altına alındığını gösterir bir belge olarak sunulmak zorundadır. 

2)    Bundan böyle yapılarda basit tamilat ve tadilatlarda da iskele kurulması gerekiyor ise İskele İzin Belgesi alınması zorunluluğu getirilmiştir. 

3)    Kat terası kavramı gelmiştir. Kat terası Ana kitle üzerinde yükselen bloklardan arta kalan alan (bu alan son kat çatı terası olarak kabul edilir) hariç bir alttaki kata göre geri çekilerek inşa edilen katın önünde kalan, suyun tahliyesi için yeterli eğim verilen, bulunduğu iklim bölgesine uygun ısı ve su yalıtımları yapılan, çakıl, toprak, çim ve benzeri doğal örtüler ile kaplanarak iklime uygun bitkilendirilebilen alan olarak tanımlanmıştır. 

4)    Süs havuzları derinliği 50 cm’yi geçmeyen peyzaj havuzları olarak yönetmeliğe girmiştir. 

5)    İlk defa Yeşil Çatı tanımı kullanılmış ve yönetmeliğe girmiştir. Binanın enerji performansını, hava kalitesini ve kent ekolojisini iyileştiren, yağmur suyunun yarattığı problemlere yenilikçi çözümler getiren, çim serilip, çiçeklerle yeşillendirilebilen, küçük bitkilerle donatılabilen çatılar olarak tanımlanmıştır.

6)    İfraz ve tevhid maddesinde önemli değişiklikler getirilmiştir. Daha önceki değişiklikle özellikle tevhide ve ifraz nedeniyle yapılaşma sorunlu yerlerde maliklerin muvafakati için 3 aylık süre öngörülmüş ve bu 3 aylık sürenin sonunda anlaşma sağlanamaması halinde idarenin resen yani bizzat kendisi tarafından tevhid ve ifraz yapamaya yetkili olması kuralı getirilmişti. Bu özellikle ifraz ve tevhid yoluyla oluşan küçük parsellerin büyük parsellere kurduğu tahakkümü engellemişti. İstanbul İmar Yönetmeliği bu maddeyi aynen korumuştur. İlave olarak da herkesin merakla beklediği farklı kullanım alanlarının birbirleri ile tevhidi edilmesi konusundaki beklentiyi de çözmüştür.  Eski hali ile farklı kullanım alanları asla birbirleri ile haksız bir zenginleşme oluşmasın diye tevhid edilemiyordu. Yeni İstanbul İmar Yönetmeliği ile; 

İmar planı gereği kullanımı zemin katı ticaret diğer katları konut olarak belirlenen parseller ile sadece konut olarak belirlenen parseller tevhit edilebilir.  Maddesi eklenmiştir. Buna göre konut alanlı bir parselle girişi ticaret üstü konut olan bir parsel tevhidi yapılabilecektir. 

7)    Yeni parsel yapılaşmasına ilişkin esaslarda da önemli değişiklikler getirilmiştir. Buna göre; 
a)    Her iki yanında yapılaşmış olması veya bir tarafında yol diğer tarafında ki parselde yapılaşma oluşması kaydı ile bir parsel yapılaşmada asgari parsel büyüklüğüne ulaşamıyor olsa bile bu yönetmeliğe göre yapı yapılmasına izin verilebilecektir.  
b)    Durumu yukarıdaki duruma uymadığı halde ölçüleri bu Yönetmelikte belirtilen miktarlardan az olmakla beraber, asgari piyes ölçülerini sağlamak koşulu ile bina cephesi bitişik nizamda 4.00 metre ayrık nizamda 6.00 metreden az olmamak kaydıyla parsel büyüklükleri ile ilgili hükümlere bağlı kalınmaksızın yapı yapılmasına da izin verilebilecektir. Yine durumu yukarıdaki duruma uymayan parsellerde, imar mevzuatına uygun parsel düzenleninceye kadar yönetmelikte belirtilen asgari piyes ölçülerini sağlamak koşuluyla en fazla Y= 6,50 metre irtifada yapı yapılmasına da izin verilebilecektir.
c)    Balta ifraz niteliğinde oluşmuş ve parsele 3.00 metreden az olmamak şartı ile mahreç (geçiş hakkı) sağlayan parsellerden yapılanmaya uygun olanlarına plan şartlarında yapılanma izni verilebilecektir.
d)    Bitişik ve blok nizam parsellerde yapılaşmanın sıkıntıları nedeniyle özel mesafeler düzenlenmesi yoluna gidilmiştir. Bu noktada;  Bahçe mesafelerine göre bina derinliğinin 7.00 metreden daha az kaldığı parsellerde, arka bahçe herhangi bir noktada 2.00 metreden ve iki bina arasındaki arka bahçe mesafeleri toplamı 4.00 metreden az kalmamak şartı ile bina derinliği 7.00 metreye kadar arttırılmasında ilgili idare yetkili kılınmış ve uygulama imar planında aksine bir hüküm bulunmuyorsa bina derinliğinin 7.00 metreden az çıkmasının ruhsat düzenlemesine engel olmadığı belirtilmiştir. 
e)    Bitişik nizam yapılaşmada sıkıntı doğuran bir diğer konu komşu sınırına yaklaşma mesafesi planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde 2 metreyken İstanbul İmar Yönetmeliğinde 1 metreye düşürülmüştür. 

8)    Yol genişliklerine göre bina kat sayısı Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğine göre farklı bir şekilde düzenlenmiştir. Yol genişliği 35 metre ve 50 metre arasında kalan yerlerde 14 kat yüksekliği 12 kata düşürülmüştür. Yol genişliği 50 metreden büyük yerlerde ise 12 kattan fazla kat yapılabilecektir.  Ve bina yükseklikleri belirlenirken herhangi bir abide (anıt) veya korunması gerekli tarihi ve mimari eser var ise Kültür Varlıkları Koruma Kurulu kararı alınmalıdır. Kurul kat adedini düşürebilecektir. 

9)     Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde genel hatları ile prensipleri belirlenen kot esasları İstanbul İmar Yönetmeliği ile matematiksel bir şekilde net olarak belirlenmiştir. Mevcut yönetmelik; İmar planlarında aksine bir hüküm bulunmaması halinde yoldan kotlandırma esasını getirmiş ve  binalara kot verilirken binanın yola olan mesafesine bakılacağını, yola olan mesafenin, bina köşe noktalarına göre farklılık gösterdiği hallerde binanın yola en yakın noktasının esas alınacağını tanımlamıştır. Bu noktada kot esasları belirlenmiş ve çokça yapılan binanın yola bakan cephesi ile yola kadar olan kısmında tabi zeminin kazılarak yaya kaldırımı seviyesinin asla altına düşürülemeyeceği kural altına alınmıştır. 

10)     Planlı Alanlar İmar yönetmeliğinde belirlene %30 emsal dışı alan tanımı İstanbul İmar Yönetmeliğinde net olarak belirlenmiştir. Bu noktada

a)    Emsal ve %30 hesabına dahil olmayan alanlar
b)    Bodrum kata yapıldığı takdirde emsal ve %30 hesabına dahil olmayan alanlar 
c)    %30 hesabı dahilinde olan ancak emsal harici alanlar olarak üçe ayrılmıştır.

Yine bu %30 emsal dışı alan tanımına ilk defa güneş panellerinin temelleri dışındaki kısımlarının %30 hesabına dahil olan ancak emsal dışı alanlar içerisine girdiği belirtilmiştir. 

Mimari projede belirtilen özel kullanım alanları da yine %30 hesabına dahil edilen emsal dışı alan olarak konulmuştur. 

11)    İstanbul sınırları içerisinde belediyeler artık ortak görünüm sağlamak amacıyla dış cephe boya rengini, çatı kaplama malzeme ve rengini belirlemeye yetkili kılınmıştır. Bodrum örneğinde olduğu gibi İstanbul’da ilçe belediyeleri meclis kararı ile artık bir örnek yapılaşma dış cephe ve çatı rengi belirleyebilecek ve herkes de buna uymak zorunda olacaktır. Hatta ilçe belediyeleri eski yapılar için de bu zorunluluğu artık getirebilecektir. 

12)    Artık imar planlarında meydan, kavşak, yol ve spor alanı gibi kamuya açık alanların zemin altları tamamen otopark olarak yapılabilecektir. 

13)     Konutlarda bağımsız bölüm alanlarının sınırları da belirlenmiştir. Planlı alanlar imar yönetmeliğinde yatak odası için 9 m2 sınırı getirilmişken İstanbul İmar Yönetmeliği 8 m2’ye düşürmüştür. Yine hol genişliği 1.20’den 1.10’a düşürülmüştür. 

14)     İşyerleri için getirilen zorunlu ölçüler;  Dükkân ve büroların dar kenarı 2.00 metreden az olmamak üzere alanı 6.00 m²’den az olamayacak, alanı 20.00 m2’den büyük dükkânlarda en az bir adet tuvalet ve lavabo yeri bulunması zorunlu hale gelmiştir. Alanı 500 m2’den daha büyük dükkânlarda yeterli sayıda olmak üzere bay ve bayanlar için ayrı ayrı en az birer adet tuvalet ve lavabo yeri ile özürlüler için en az bir adet tuvalet yeri ayrılması şartı getirilmiş, 2 veya daha fazla bağımsız bürosu olan ve normal kat alanı 300 m²’yi geçen büro katları için bay ve bayan ayrı olmak üzere birer adet tuvalet ve lavabo yeri ile engelliler için tuvalet ayrılması zorunluluğu konulmuştur.

15)     Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde 3 katlı asansör yeri ayırma ve 4 katlı yapılarda asansör zorunluluğu varken yeni İstanbul İmar Yönetmeliği İstanbul’da 3 katlı ve daha yüksek yapılarda asansör yapma zorunluluğu getirmiştir. 

16)     Müştemilat yapma şartı bina dışında sadece zeminden su çıkması veya sert kaya olması haline özgülenmiştir. Bunun dışında bina dışında müştemilat yapılamayacaktır. Yapılma şartlı müştemilatlarda çekme mesafelerine uyulması zorunludur.

17)     Geçici 3.maddesi ile İstanbul İmar Yönetmeliği ;

1/10/2017 tarihinden önce riskli yapı tespiti yapılmış ya da riskli alan kapsamına alınmış olup, maliklerin en az üçte ikisi ile noter onaylı kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiş olup yapı ruhsatı düzenlenmemiş yapıların ruhsat işlemleri, talep edilmesi halinde 1/10/2017 tarihinden önce yürürlükte olan Yönetmeliğe göre sonuçlandırılacaktır. Yine 1/10/2017 tarihinden önce ruhsat alınmış olup, inşaatı devam eden yapılara ilişkin ruhsat süresi içerisinde yapılan tadilat ruhsatı başvuruları da; talep edilmesi halinde ruhsatın düzenlendiği Yönetmeliğe göre sonuçlandırılacaktır.

Saygılarımla

Av.Ali Güvenç KİRAZ
Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı