Menemen'de 17.1 milyon TL'ye icradan satılık fabrika!

Menemen İcra Dairesi, İzmir'in Menemen ilçesinde bulunan fabrika binası ve arsası 17 milyon 136 bin 526 TL'ye satılıyor. Gayrimenkulün ihalesi gübü gerçekleşecek. 

T.C. MENEMEN İCRA DAİRESİ TAŞINMAZIN AÇIK ARTIRMA İLANI

Satılmasına karar verilen taşınmazın cinsi, niteliği, kıymeti, adedi, önemli özellikleri :

1 NO'LU TAŞINMAZIN
Özellikleri :  İzmir  ili Menemen ilçesi Mermerli mah. 5460 ada 1 parsel iki katlı betonarme fabrika binası ve müştemilatı ve arsası.Dava konusu taşınmaz, İzmir – Çanakkale Asfaltı – Mermerli Cd. No:4/3 (zemin kat gıda ürünleri imalathane ve 1. Kat Çolakoğlu Düğün Salonu ve idari kısımlar ), 4/3A (Zemin kat, gıda ürünleri imalathane), 4/3B (Zemin kat Kafe) Mermerli Mahallesi Menemen /İzmir adresindeki, halihazırda yerinde “ Köfteci Çolakoğlu & Et Dünyası ve Çolakoğlu Düğün Salonu “ olarak kullanılan parselin bulunduğu yer olup, yerinde yapılan incelemelere göre aşağıdaki rapor düzenlenmiştir. Halihazırda bir kısmı faal olarak kullanılan 5460 ada, 1 parsel sayılı ve 14.354,00 metrekare alanlı “ İki Katlı betonarme fabrika binası ve müştemilatı ve arsası” vasıflı taşınmazın üzerinde sucuk ve yan ürünleri üretimi konularında, üretim bölümü, idari kısımları ve depolama alanlarından oluştuğu tespit edildi. Taşınmaz hemen Menemen merkezini Aliağa yönüne doğru Çanakkale Asfaltı üzerinden geçtikten sonra, Menemen Otogarı’na kuşuçuşu 1620 metre mesafede, yolun sağ tarafındadır. Parsel her ne kadar Çanakkale Asfaltına cepheli gibi görünse de arada 86 ada, 86 ve 81 sayılı parsellerin mevcut olduğu, Menemen Tapu Müdürlüğü’nde yapılan şifahi araştırmaya göre iş bu parsellerden 86 ada. 81 sayılı parselin 494,00 metrekare alanlı ve kanal vasfıyla, tamamının DSİ Gn. Md.’ne ait olduğu, 86 ada. 86 sayılı parselin 572,00 m2 alanlı ve tarla vasfıyla, tamamının İzsu Gn. Md.’ne ait olduğu ( parselin kamulaştırılmış olduğu) anlaşılmıştır. İşbu bilgiler ışığında, dava konusu taşınmazın Çanakkale Asfaltı’na cepheli konumda tanımlanmasında herhangi bir sakınca görülmemiştir. Parsel aynı zamanda kuzeyinden Kumtepe Sokağa cephelidir. Parselin geometrisi neredeyse, köşesinden birbirine bitişik iki farklı dikdörtgeni andırmaktadır. Parselin Çanakkale Asfaltına yakın kısmı üzerinde tesis varken, diğer kısmı tarımsal nitelikli araziyi andırmaktadır. Parselin yakın çevresinde, Çanakkale Asfaltına cepheli kısımlarda tesisler, işletmeler, akaryakıt istasyonları, Yıldız Mandıra, giyim mağazaları, marketler, Maltepe Yolu, çöp – şiş, et mangal ve kahvaltı salonları v.s. mevcut iken iç kısımlarda tarımsal nitelikli araziler vardır. Değerleme konusu parsel üzerindeki yapının yapımına 2000 yılında alınan yapı ruhsatı ile başlanıp, 2009 yılında da yapı kullanma izin belgesi ile tamamlanmış olduğu anlaşılan yeni ( 10 yaş) bakımlı, betonarme prefabrik yapı ve müştemilatı bulunmaktadır. Binanın yola cepheli kısmı cam ve kompozit giydirmelidir. Üretim kısmında çoğunlukla Floor – made kaplama ( Sağlık Bakanlığı’nın olurunu alan epoksi kaplama türündeki özel malzemeler), duvarlar da aynı şekilde özel malzeme ile kaplı olup, üretim kısmındaki mahallerin çoğunda elektrikli endüstriyel stor kapılar mevcuttur.Dava konusu parselde, 22.06.2000 tarih ve 2000/13 sayılı yapı ruhsatı ( 3325 metrekare zemin kat, 1967 metrekare 1. Kat) 3B 28.12.2004 tarihli tadilat ruhsatı mevcut olduğu ve 15.10.2009 tarih ve1089 numaralı yapı kullanma izin belgesi ile 5.292,00 metrekare alanın 3B yapı sınıflı imalathane olarak iskanlaştırıldığı anlaşılmıştır. Betonarme prefabrik yapının 03.11.1987 onay tarihli imar planına göre projelendirilip, “sanayi “ parseli olarak ruhsatlandırıldığı anlaşılmaktadır. Değerleme konusu yapıya yol cephesinden “ Köfteci Çolakoğlu –ızgara, kasap, şarküteri, kilo ile köfte- ” ve kara fırını ile bay – bayan wc’si, restaurant kısmı açılır pergole şeklinde olmak üzere, etrafı katlanır cam ile kapatılarak, mutfağı ve mağazası teşkil edilmiştir. Bu kısım ruhsata aykırı şekilde sonradan ilave edilmiştir. ( Yaklaşık 8 metrekare kara fırını, yaklaşık 400 metrekare oturma yeri (açılabilir alan), yaklaşık 250 metrekare mutfağı, bay – bayan wc, mağazası v.s. olmak üzere kapalı alanı) Bu kısmın dışında yapının sağ arka bölümünde yüksekliği 4,48 mt olan, zemin katta (Mal kabul kısmı) proje dışı ilaveler ( Yaklaşık 110 m2 ), ayrıca fabrika kısmının üst katında da yaklaşık 993 metrekare (316 +677 metrekare) proje dışı ilave yapılmıştır. Parsel içinde bahçede ortalama 20 metrekare güvenlik binası, Ortalama 70 metrekare trapez saç ile örtülü hidrofor binası, Yaklaşık 42 metrekare depo mevcuttur. ELEKTRİK MÜHENDİSİ İNCELEME VE DEĞERLENDİRMELERİ;

Elektrik temininde kullanılan trafo merkezi, orta gerilim hücreleri, alçak gerilim panoları, kompanzasyon panosu, jeneratör ve transfer panosu için amortismanlar düşülerek yapılan hesaplamada taşınmaz üzerinde bulunan teçhizat kıymet değeri 97.200,00 TL + KDV olarak takdir edilmiştir. Taşınmaz üzerinde kurulan olan işyerinde;Sucuk ve benzeri et ürünleri üretimi yapıldığı ve Restoran hizmetleri verildiği anlaşılmıştır. Dava konusu firmanın bulunduğu yerde Taşınmaz esaslı arazi, bina ve eklentileri ile Sucuk ve benzeri Et mamulleri Üretim Tesisi ile Toplantı ve Yemek Hizmeti verilen Restorana ait bölümler bulunduğu görülmüştür. Et ürünlerinin imali için işletmede Canlı Hayvan kesimhanesinin bulunmadığı, Karkas Etlerin dışarıdan kesilmiş halde getirilerek işletmede bulunan Soğuk hava depolarında muhafaza edildiği, üretim programına göre değişik et ürünlerinin (Paketlenmiş Et, Köfte, Sucuk, Salam, Sosis vb.) imali yapıldığı ve imalathanenin buna göre teçhiz edilerek düzenlenmiş olduğu tespit edilmiştir.Haczi yapılan et işleme ve sucuk üretim tesisindeki Makina ve Teçhizatların tesis de mevcut oldukları, İşletmede herhangi bir üretim faaliyetinin olmadığı, çalışan kimsenin olmadığı tespit edilmiştir. Et işleme ve imalathaneye girişte paslanmaz malzemeden imal edilmiş taban yıkama ve fırçalamalı giriş turnikesi bulunmaktadır. Fermente Et ürünleri (Sucuk, salam, sosis benzeri) ürünlerin imali yapılan bölümde, çeşitli marka ve tiplerde Kesme ve parçalama makinesi, kıyma makineleri, karıştırma ve yoğurma makinesi, karıştırma tamburu, vakumlu dolum makinaları, Klips makinası ile taşıma ve düzenleme amaçlı aparat, sehpalar ve taşıma ekipmanları mevcuttur.İmalathanenin her çalışma bölümünde el temassız paslanmaz el yıkama lavaboları mevcuttur. Makinaların kurulum yılı 2010-2012 yıllarını kapsadığı anlaşılmıştır. Tesiste sürekli bir üretim yapılmadığı, yıllar içerisinde aralıklı olarak çalıştığı müşaade edilmiştir. Bir süredir çalıştırılmadığı ve üretim amaçlı kullanılan el aletleri benzeri (bıçak, satır, bileme ve masatlama vb. kesme takımları) ekipmanların bulunmadığı gözlenmiştir. Soğutma odaları ve Buhar tesisinin sökülüp taşınması, tekrar montaj edilmesi ve işletmeye alınması belirli bir süre alacak ve maliyetli olacağı değerlendirilmiştir. Tesis komple Et işleme ve sucuk benzeri et ürünlerinin imalat tesisi olup tüm ünite ve Makina-Teçhizatlar üretimdeki akım şemasına göre birbirlerini tamamlayıcı olup her birisi tesisin ayrılmaz parçaları şeklinde değerlendirilebilir ya da ayrı ayrı satılması da mümkün olup işletme ekonomisi yönünden zaman ve maliyeti etkilemesi nedeniyle satış fiyatlarında değişiklik gösterebilecektir. Makina ve Teçhizatlar tesisten ayrı ayrı sökülüp değerlendirilmesi düşünüldüğünde tesisteki özellikle buhar üretim tesisi, taşıma hatları, soğutma odaları ve üniteleri, hidrofor, su arıtma ve tasfiye sistemi demontaj, nakliye, tekrar montaj ve işletmeye alma giderleri ve süresi nedeniyle satış değerinde belirli bir düşüş olacağı ve kurulu durumundaki değerinden daha aşağıda bir değerde satılabileceği düşünülmektedir. Dava konusu işletmede restoran bölümü mevcut olup burada yemek için kullanılacak malzemelerin depolama,hazırlama, pişirme ve sunumları ile ilgili malzeme, ekipman ve teçhizatlar bulunmakta olup bunlar ayrı bir şekilde değerlendirilmiştir. Gayrimenkul üzerinde bulunan üretim, yönetim ve hizmet birimlerinin iklimlendirilmesi için kullanıldığı tespit edilen klima ve klima grupları da makine ve ekipman sınıfında değerlendirilmiştir. Tesis, mevcut durumdaki et işleme amacıyla kullanılmayacak şekilde satılması durumunda (İmalat makine ve ekipmanlar ayrı ayrı satılması durumunda) şoklama ve soğuk hava odalarının yapımında kullanılan soğuk oda panelleri ve kaplama malzemeleri söküldüğünde tekrar kullanımında ekonomik değeri kalmayacağı sadece kaplama amaçlı kullanılan malzemelerin hurda olarak değerlendirilebileceği görüş ve kanaati oluşmuştur. Et işleme (Sucuk üretim) makine ve ekipmanların taşınarak başka bir yerde kullanılması durumunda soğuk hava odaları,soğutma sistemi, buhar üretim tesisi ve taşıma hatlarının sökülmesi ve söküm sırasında bazı malzemelerin kullanılamaz hale geleceği görüşü ile imalatla ilgili makine ekipmanın toplam değerinden yaklaşık yüzde 10 oranında düşük olacağı değerlendirilmiştir. Tesiste bulunan üretimle ilgili makine ve ekipmanların toplam değeri 970.000 TL olarak tespit edilmiş olup, ilgili makine ve ekipmanlar ipotek konusu olmadığından satışa esas muhammen bedelde esas alınmamıştır.Yapı kullanma izin belgesindeki alan 5.292 metrekare yasal olarak, Gayrıyasal alanlar da ayrıca yapı sınıfına göre hesaplanmıştır.

3/A 110 metrekare +993+ 250 metrekare + 20 metrekare
2/B 400 metrekare +8 metrekare
1/A 70 metrekare + 42 metrekare

Parsel içinde ayrıca binalar haricindeki tüm alanlarda saha betonu, parselin dış çevre duvarları, çardak, kilit parke, bordür, parsele giriş bariyeri, peyzaj v.b. diğer tüm imalatlar için maktuen 160.000,00-TL bedel öngörülmüştür. Yapıların yaşına ( 10 yaş) göre yıpranması yüzde 10 olmaktadır.

Menemen İcra hukuk mahkemesinin 2018/170 esas ve 2019/78 karar sayılı ilamı ile;

1- TAŞINMAZ ZEMİN BEDELİ 10.765.500,00.-TL
2- TAŞINMAZ ÜZERİNDE BULUNAN YAPILAR BEDELİ 6.273.826,00.-TL
3- ELEKTRİK TESİSATI EKİPMANLARI 97.200,00.-TL olmak üzere TOPLAM 17.136.526,00TL TESPİT EDİLMİŞTİR.

Yüzölçümü : 14.354,00
İmar Durumu : Menemen Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nün 26.11.2015 tarih ve 7935/12468 sayılı yazısında; dava konusu 5460 ada, 1 nolu parselin 1/1000 ölçekli uygulama imar planında; ayrık nizam, Emsal:0,60 hmax:6,50, Bacasız Sanayi Tesisi alanında kaldığı, 18.02.2000 tarih 13 sayılı Belediye Meclis Kararı ile “ Bacasız Kokusuz Et Entegre Tesisi” mevzii imar planının onaylandığı belirtilmiştir.

Kıymeti : 17.136.526,00 TL
KDV Oranı : Yüzde 18
Kaydındaki Şerhler : Tapu kaydındaki gibidir.
1. Satış Günü : 20/11/2019 günü 11:00 - 11:10 arası
2. Satış Günü : 16/12/2019 günü 11:00 - 11:10 arası
Satış Yeri : Adliye Sarayı Mezat Salonu Zemin Kat Z-16 Nolu Oda MENEMEN / İZMİR

Satış şartları :
1- İhale açık artırma suretiyle yapılacaktır. Birinci artırmanın yirmi gün öncesinden, artırma tarihinden önceki gün sonuna kadar esatis.uyap.gov.tr adresinden elektronik ortamda teklif verilebilecektir. Bu artırmada tahmin edilen değerin yüzde 50 sini ve rüçhanlı alacaklılar varsa alacakları toplamını ve satış giderlerini geçmek şartı ile ihale olunur. Birinci artırmada istekli bulunmadığı takdirde elektronik ortamda birinci artırmadan sonraki beşinci günden, ikinci artırma gününden önceki gün sonuna kadar elektronik ortamda teklif verilebilecektir.Bu artırmada da malın tahmin edilen değerin yüzde 50 sini,rüçhanlı alacaklılar varsa alacakları toplamını ve satış giderlerini geçmesi şartıyla en çok artırana ihale olunur. Böyle fazla bedelle alıcı çıkmazsa satış talebi düşecektir.

2- Artırmaya iştirak edeceklerin, tahmin edilen değerin yüzde 20'si oranında pey akçesi veya bu miktar kadar banka teminat mektubu vermeleri lazımdır. Satış peşin para iledir, alıcı isteğinde (10) günü geçmemek üzere süre verilebilir. Damga vergisi, KDV,1/2 tapu harcı ile teslim masrafları alıcıya aittir. Tellâllık Harcı, taşınmazın aynından doğan vergiler satış bedelinden ödenir. (Alacakları rehinli olan alacaklıların satış tutarı üzerinden rüçhan hakları vardır. Gümrük resmi ve akar vergisi gibi Devlet tekliflerinden muayyen eşya ve akardan alınması lazım gelen resim ve vergi, rehinli alacaklardan sonra gelir.)

3- İpotek sahibi alacaklılarla diğer ilgilerin (*) bu gayrimenkul üzerindeki haklarını özellikle faiz ve giderlere dair olan iddialarını dayanağı belgeler ile (15) gün içinde dairemize bildirmeleri lazımdır; aksi takdirde hakları tapu sicil ile sabit olmadıkça paylaşmadan hariç bırakılacaktır.

4- Satış bedeli hemen veya verilen mühlet içinde ödenmezse İcra ve İflas Kanununun 133 üncü maddesi gereğince ihale feshedilir. İhaleye katılıp daha sonra ihale bedelini yatırmamak sureti ile ihalenin feshine sebep olan tüm alıcılar ve kefilleri teklif ettikleri bedel ile son ihale bedeli arasındaki farktan ve diğer zararlardan ve ayrıca temerrüt faizinden müteselsilen mesul olacaklardır. İhale farkı ve temerrüt faizi ayrıca hükme hacet kalmaksızın dairemizce tahsil olunacak, bu fark, varsa öncelikle teminat bedelinden alınacaktır.

5- Şartname, ilan tarihinden itibaren herkesin görebilmesi için dairede açık olup gideri verildiği takdirde isteyen alıcıya bir örneği gönderilebilir.

6- İİK.127 maddesi gereğince, işbu satış ilanı,tapuda adresi bulunmayan ve tebligat yapılamayan ilgililere ilanen tebligat yerine kaim olacağı ilan olunur.

7- Satışa iştirak edenlerin şartnameyi görmüş ve münderecatını kabul etmiş sayılacakları, başkaca bilgi almak isteyenlerin 2018/958 Tlmt. sayılı dosya numarasıyla müdürlüğümüze başvurmaları ilan olunur. 06/09/2019