09 / 08 / 2022

Müsilaj, gayrimenkul piyasasını nasıl etkiledi?

Müsilaj, gayrimenkul piyasasını nasıl etkiledi?

Son zamanların gündem konuları arasında yer alan müsilaj, İstanbul, Tekirdağ, Kocaeli, Yalova, Bursa, Balıkesir, Çanakkale ve Edirne’deki yazlık konutları nasıl etkiledi?



Tüm dünyayı etkisi altına alan koronavirüs tatil alışkanlıklarını da değiştirdi. Pandemiyle yazlık bölgelerde yer alan müstakil, bahçeli ve havuzlu, müstakil ve bahçeli evlere ilgi katlandı. Yaşanan bu durum gayrimenkul piyasasını da oldukça hareketlendirdi. Fakat, son dört aya bakıldığında müsilajın artması, gayrimenkul piyasasını da olumsuz etkiledi. 

Müsilaj, gayrimenkul piyasasını nasıl etkiledi?

Müsilajın görüldüğü bölgelerde fiyatlar düşüyor mu?

Konuyla ilgili önemli açıklamalar yapan Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor Kontrol Müdürü Mehmet Ali Hartavi, “Müsilaj sorunu, yaz tatili planlarının yapıldığı şu günlerde, gayrimenkul piyasasını da etkilemeye başlamış gözüküyor. Yazlık konutların bu durumdan birinci dereceden etkilendiklerini belirtmek yerinde olacaktır. Sorunun uzun vadeye yayılması halinde yazlık bölgelerde yer alan konutlara olan talebin de olumsuz etkilenmesi bekleniyor, hali hazırda bu durum etkisini göstermeye başladı. Özellikle sezonluk ev kiralama niyetinde olan yatırımcıların beklemeye geçtiği ya da Ege’de farklı bölgelere yöneldiği görülüyor. Bu durum henüz satış fiyatlarını etkilememiş olmasına karşın, yazlık konut talebi üzerinde olumsuz etkilere yol açmaya başladığını ve uzun vadede fiyatlara yansıyacağını söyleyebiliriz.” diye konuştu.

 

Havuzlu gayrimenkullere ilgi arttı

 

Havuzu olan gayrimenkullerin yoğun ilgi gördüğünü belirden Hartavi, “ Ancak müstakil havuzlu villaların lüks segment konutlarla sınırlı olması nedeniyle fiyatların oldukça yüksek olduğu söylenebilir. Sorun devam ettiği müddetçe, yazlık bölgelerde havuz olanağı bulunan konutlara ilginin git gide artacağı, havuzu bulunmayan konutlara talebin sınırlı kalacağı ve bu noktada havuzu bulunan konutların, bulunmayanlardan fiyat olarak ayrışacağını söylemek doğru olacaktır.” dedi.

Hartavi, konuyla ilgili olarak şöyle konuştu: "Sorunun merkezinde bulunan Marmara Denizi'nde mega kent İstanbul’a bağlı Silivri, Büyükçekmece, Adalar Plajları; Tekirdağ’a bağlı, Şarköy, Marmara Ereğlisi; Kocaeli’ye bağlı, Bayramoğlu; Yalova’ya bağlı Çınarcık, Çiftlikköy, Esenköy, Armutlu; Bursa’ya bağlı Büyükkumla, Mudanya, Gemlik; Balıkesir’e bağlı, Avşa, Marmara Adası, Bandırma, Erdek, Çanakkale’ye bağlı, Eceabat, Gelibolu, Biga gibi tatil beldeleri ve burada yer alan yazlık konutlar sorundan etkilenmiş durumda. Müsilajın Karadeniz ve Kuzey Ege’de de görülmesiyle beraber, İstanbul’a bağlı Şile, Riva, Kilyos; Çanakkale’ye bağlı Saroz, Gökçeada, Edirne’ye bağlı Erikli, Mecidiye gibi tatil beldeleri de durumdan olumsuz yönde etkilenme potansiyeli ile karşı karşıya"

Tatil Beldelerinde son durum ne?

Tatil beldeleriyle ilgili de önemli açıklamalar yapan Hartavi, "Bandırma, Biga, Erdek ilçeleri, Marmara ve Avşa Adaları bölgesinde, gayrimenkul değerlerinde müsilajdan kaynaklı belirgin bir değişiklik gözlemlenmiyor. Ancak, bu bölgelerde özelikle yazlık amaçlı olarak konut almak ve yatırım yapmak isteyenler, bekleme halindeler ve ve müsilajın sorununun akıbetini bekliyorlar. Eğer kısa vadeli olarak bir çözüm üretilemez ise,   özelikle Erdek ilçesi, Marmara ve Avşa adalarında yazlıkların değerinin önemli ölçüde düşmesi bekleniyor. 

Bursa’nın, Marmara Denizine sınır konumdaki, Gemlik, Mudanya ve Karacabey bölgelerinden Mudanya için alım satımda azalma veya değer düşüşü söz konusu değil, ancak değer artış oranlarında duraklama yaşanıyor. Bölgede, özellikle Mudanya’nın Altınkum ve Güzelyalı mahallelerinde satışlar azalma yaşanmadan devam ediyor.

Gemlik ilçesi merkezinin yaz kış ikamet edilebilen bir sahil şehri hüviyetinde olması nedeniyle, alım ve satımlar normal seyrinde devam ederken, Küçük Kumla ve Büyük Kumla gibi sayfiye beldelerinde fiyatlarda düşüş oluşmamasına karşın alım-satım ve kiralamaların durma aşamasına geldiği görülüyor. Bursa’nın Karacabey ilçesinin Kurşunlu ve Bayramdere gibi tatil beldelerinin ise yaz kış yaşamaya uygun nitelikte olmamaları ve musilaj etkisi ile satışları durma aşamasında." dedi.

Müsilaj, gayrimenkul piyasasını nasıl etkiledi?

Müsilaj sorunu uzun sürerse ne olacak?

Hartavi sözlerini şu şekilde tamamladı: "Müsilaj sorununun yazlık konut fiyatlarında henüz düşüşe yol açmamış olmasının başlıca sebeplerinden biri; inşaat maliyetlerinde geçen yıldan bu yana meydana gelen ciddi artışlar ve konut stoğu fazlasının azalması gösterilebilir.  İnşaat maliyetlerinde geçtiğimiz yıldan bu yana ciddi artışlar görülmesi, yeni konut üretiminin kısıtlı olması nedeniyle musilajdan doğrudan etkilenen bölgelerde fiyatlar henüz bir reaksiyon göstermemiş durumda. Sorunun uzun vadede devam etmesi halinde ise, yaz-kış yaşamaya elverişli olmayan, yalnızca tatil beldesi niteliğindeki bölgelerde ciddi anlamda düşüşlerin gerçekleşmesi bekleniyor."

 

 

BölgeOrtalama Konut Fiyatları (TL/m2)
Tekirdağ 
Şarköy4.000-5.500
Marmara Ereğlisi3.000-4.000 
  
İstanbul 
Silivri4.500-6.000
Büyükçekmece7.000-9.000
Adalar9.000-10.000
Şile5.000-5.500
  
Kocaeli 
Bayramoğlu3.500-4.500
  
Yalova 
Çınarcık2.200-2.500
Çiftlikköy3.000
Armutlu3.000-3.500
  
Bursa 
Mudanya4.000 - 6.000
Gemlik Merkez1.500 - 3.000
Gemlik Büyükkumla4.000 - 6.500
Kurşunlu3.500 - 4.000 
Karacabey (Bayramdere - Kurşunlu)3.000
Gemlik Küçükkumla3.250 - 4.500 
  
Balıkesir 
Avşa Adası3.500-4.000
Marmara Adası3.500-4.000
Erdek4.000-4.500
Bandırma4.000-4.500
Gelibolu3.000-4.500
Eceabat3.000-3.500
Lapseki3.000-3.500

 

Kanal İstanbul müsilaj sorununu çözecek mi?