Satış vaadi sözleşmesi yapılırken nelere dikkat edilmeli?

Hukukumuzda gayrimenkul alım satımının en temel devri tapuda yapılan tescildir. Sıkı şekil şartı dediğimiz bu usulle taraflar arasında yapılan sözleşmelerin geçersizliğine vurgu yapılmış ve tapu devri esas kılınmak istenmiştir. Ancak yine uygulamada bu sıkı şekil şartını esnetmek amacıyla noterlerden düzenleme şeklinde ön akit yapılabileceği de belirlenmiştir.Burada unutulmaması gereken bu satış vaadi sözleşmelerinin ön akit olduğu ve tapuda tescili yine tek taralfı sağlayamayacağıdır.

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri bir tarafa veya her iki tarafa bir gayrimenkulun satış akdinin yapılmasını istemek hakkı sağlayan ön akittir. (Burada bilmemiz gereken çok önemli konu bunun bir ön akit olduğunun anlaşılmasıdır. Uygulamada oluşan yaygın kanaat yanlış olup, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile tapuda tek taraflı devir yapılamaz).

Gayrimenkul satış vaadi sözleşme yapma yetkisi noterlerdedir. Noterler dışında yapılan veya dışarıda hazırlanıp noterlikçe onaylanan satış vaadi sözleşmeleri geçerli değildir.

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile satış tapuda tescil yetkisi doğurmaz ve ayni hak da doğurmaz. Ayni hak gibi değerlendirilebilmesi için satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh verilmesi gerekir. Yani satış vaadi sözleşmesi ile bir taşınmazı satın alanın satış vaadini tapuya şerh verdirmesi halinde bu şerh 3.kişilere karşı ileri sürülebilir.

Aksi halde satış vaadi sözleşmesi ile taşınmaz aldığını iddia eden alıcı satıcının bu taşınmazı tapudan 3.kişiye satması sonrasında mağdur olabilecek ve ancak satış vaadi sözleşmesi ile bir bedel ödemişse bu bedelin iadesini talep edebilecektir. 3.kişi taşınmazı tapudan devir yoluyla satın aldığı için de geçerli hak sahibi konumunda olacaktır. Bunu engelleyebilmenin tek yolu yukarıda belirtmiş olduğumuz satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh verdirilmesidir.

Tapu Kanun 26. Md. 5. Fıkrasına göre; "Birinci fıkrada beyan olunan irtifak hakkı tesisi vaitleri tapu siciline re'sen şerh verilir.Bunlardan irtifak hakkı tesisi vâdine mütedair resmî senetler tapuya şerh verilmekle, taallûk ettiği gayrimenkulun sonraki maliklerini de ilzam eder"

Noterlik Kanununun 44 üncü maddesinin (B) bendi mucibince noterler tarafından tanzim edilen gayrimenkul satış vâdi sözleşmeleri (Ek ibare: 5831 - 15.1.2009 / m.l) "ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri" de taraflardan biri isterse gayrimenkul siciline şerh verilir.

Şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuyu tecil edilmezse işbu şerh (Değişik ibare: 5831 - 15.1.2009 / m.l) "tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri" tarafından re'sen terkin olunur.

Madde metninden de anlaşılacağı gibi satış vaadi sözleşmesine dair konulan şerhin süresi 5 yıldır. Şerhten itibaren 5 yıl içinde satış yapılmazsa şerh tapu memuru tarafından şerh resen terkin edilir. Şerhten sonra tapuya işlenen haciz, ipotek ve benzeri sözleşme alacaklarını kısıtlayamaz ve alacaklıyı bağlamaz.

Satış vaadi zaman aşımı süresi 10 yıldır. Bu 10 yıllık süre sadece vaad edene yönelik olup tapunun 3.kişiye devri halinde (şerh konulmuş ise 5 yıl için şerh ayni nitelik kazanır ve 3.kişiye karşı da ileri sürülebilir) 3. kişiyi bağlamaz. Satış vaad edilenin 10 yıllık zamanaşımı süresi içerisinde taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi nezdinde tapuda tescile zorlama (ferağ-ı icbar) davasını açması gerekmektedir.Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmelerinde ferağ (tescil) verilmesi için bir vade belirtilmemişse Borçlar Kanununa göre sözleşmenin düzenlediği tarihte tescil istenebileceğinden, zamanaşımı süreside tescil davası yönünden bu tarihte başlayacaktır. Ayrıca sözleşmede, sözleşmenin düzenlenmesi ile birlikte alıcıya zilyedliğin de devredildiğine dair bir hüküm bulunursa veya böyle bir hüküm bulunmadığı halde zilyedliğin alıcıya devir ve teslim edildiği ispatlanırsa bu durumda satış vaadi sözleşmesine dayanılarak açılacak tescil davalarında teslim vaki olduğundan zamanaşımı itirazı ileri sürülmesi artık teslime rağmen iyiniyet kaideleri ile bağdaşmayacak ve tescil davası kabul edilecektir.

Remax Gayrimenkul Rehberi